Immobilier : quels sont les bons usages de la SCI

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Constituer une société civile immobilière (SCI) s’avère souvent intéressant dans la gestion de biens immobiliers, cependant, dans certains cas, il est déconseillé de recourir à un tel statut.

1En quoi une SCI est utile pour gérer des biens locatifs?

Le fait de détenir des biens locatifs par l’intermédiaire d’une SCI permet de réduire l’impôt pesant sur les loyers perçus. Lorsqu’il n’y a plus de charges importantes à déduire des loyers (travaux, intérêts d’emprunt), les revenus fonciers subissent de plein fouet le barème progressif de l’impôt sur le revenu (dont le taux maximum atteint 45 %) et les prélèvements sociaux (15,5 %). Pour éviter cette lourde fiscalité, les associés de la SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ils ne sont plus taxés sur les loyers correspondant à leur participation dans la société, comme c’est le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, mais uniquement sur les revenus redistribués. Tant que les associés ne décident pas de les distribuer, ils n’ont pas de revenus supplémentaires personnels. Lorsqu’ils sont distribués, ils ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des dividendes et sont alors taxés sur 60 % seulement de leur montant (après un abattement de 40 %). Cet abattement a pour contrepartie le fait que les loyers sont imposés au niveau de la société chaque année mais à un taux de 15 % seulement sur la fraction de bénéfice inférieure à 38 120 € et à 33,1/3 au-delà (avec de nombreuses charges déductibles et notamment un amortissement de 3 % par an). Attention, l’option pour l’impôt sur les sociétés, une fois exercée, est définitive. Réservez-la à vos biens se valorisant peu (bâtiment industriel…) ou pour des biens que vous souhaitez conserver durablement. En effet, l’option pour l’IS s’avère pénalisante pour la taxation des plus-values. Les associés perdent le bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières acquise après 22 ans de détention et la plus-value taxable est augmentée des amortissements déduits.

2 Comment organiser la transmission de son patrimoine avec une SCI?

La SCI permet la transmission progressive de son patrimoine immobilier à ses enfants, en mettant à profit les abattements sur les droits de donation de 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans. Vous pourrez étaler les donations de parts, pour bénéficier plusieurs fois de ces abattements. Sans pour autant prendre le risque de vous appauvrir prématurément. Vous pouvez, en effet, donner seulement la nue-propriété des parts de SCI à vos enfants (ils retrouveront la pleine propriété des parts à votre décès sans payer de droits supplémentaires), et en conserver l’usufruit. La valeur des parts retenue pour calculer les droits de donation sera d’autant plus faible que vous consentez ces donations jeunes (50 % entre 51 et 61 ans, par exemple). Vous en conserverez les revenus si les biens sont loués. Et, surtout, vous pourrez continuer à prendre seul les décisions de gestion sans avoir à recueillir l’aval de vos enfants, et ce, même s’ils détiennent la majorité des parts. Il suffit de le prévoir dans les statuts de la société. Ceux-ci peuvent désigner les parents comme cogérants et exiger l’unanimité pour leur révocation. En gardant une seule part en pleine propriété, les parents sont assurés de garder à vie le pouvoir de décision. Enfin, dernier atout, les statuts peuvent limiter l’entrée de nouveaux associés et écarter ou faciliter l’entrée des conjoints des enfants ou encore protéger un enfant trop dépensier en l’empêchant de vendre ses parts à une personne extérieure à la famille.

3 Dans quels cas la constitution d’une SCI est déconseillée?

SCI et achat d’une résidence principale font rarement bon ménage, tout particulièrement pour les couples mariés. Le conjoint survivant perd le bénéfice de la protection du logement (droit à rester dans les lieux après le décès de son époux…). Fiscalement, les redevables d’impôt sur la fortune perdent l’abattement de 30 % sur leur résidence principale (une décote de 10 à 15 % est admise). Plus grave, en cas de séparation conflictuelle, la dissolution ne peut être obtenue en justice que si la mésentente entre les associés paralyse son fonctionnement. Il faut de solides motivations patrimoniales pour ajouter à la complexité de son régime matrimonial, les contraintes du droit des sociétés.

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