Immobilier : pourquoi emprunter même si vous avez les liquidités

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FOCUS - Dans tous les cas de figure, vous avez sans doute intérêt à souscrire un crédit immobilier. Voici pourquoi.

Les records - que l’on pensait historiques - de mai 2015 ont été battus! Aujourd’hui, les taux des crédits immobiliers sont compris sur des durées supérieures à 10 ans, entre 1 et 2 %, hors assurance. Cette nouvelle baisse permet à ceux qui investissent dans un appartement ou une maison de viser mieux placé ou plus grand. «En mai 2015, un couple gagnant 4 500 € net par mois et achetant à 3 000 €/m² pouvait s’offrir 95 m², cette surface est passée à 100 m² en mai 2016», calcule Maël Bernier chez Meilleurtaux.com.

Malgré ces excellentes conditions financières, certains investisseurs immobiliers demeurent réfractaires au crédit. Ils préfèrent acheter comptant ou mobiliser au maximum leurs économies pour limiter le montant de l’emprunt. L’acquéreur d’un appartement de 100 000 € disposant de cette somme n’a pas intérêt à désinvestir son épargne qui lui rapporte 1%, a calculé Empruntis. Il est préférable pour lui d’emprunter au taux de 1,04 % sur 15 ans. S’il conserve son épargne, elle lui rapportera 17 000 € en 15 ans. S’il emprunte, ses mensualités s’élèveront à 8 046 € et son gain, au final, sera de 8954 €.

• Emprunter est rentable

L’immobilier est le seul actif dans lequel on peut investir sans disposer des fonds nécessaires, grâce à l’emprunt. C’est ce que les financiers appellent l’effet de levier du crédit. Celui-ci est particulièrement visible si vous réalisez un investissement locatif. Aujourd’hui, compte tenu du niveau actuel des taux, vous pouvez emprunter entre 1 et 2 % pour réaliser un bien qui, loué, vous rapportera entre 3 et 6 %. Si vous disposez de tout ou partie des fonds nécessaires à votre acquisition immobilière, mieux vaut emprunter. Et ce, même s’il ne sont placés sur un produit ne rapportant que 1 %.

• Le patrimoine est protégé

Contrairement à ce que certains pensent, recourir à l’emprunt va sécuriser votre opération immobilière. «C’est même le premier élément qui plaide en faveur du crédit», assure Cécile Roquelaure chez Empruntis.com. En effet, en cas de décès de l’emprunteur, c’est la banque qui assumera le paiement des mensualités grâce à l’assurance. Les héritiers recevront alors un bien immobilier entièrement payé. Dans l’hypothèse où le défunt disposait des fonds nécessaires pour cet investissement mais avait préféré les placer et emprunter, ils percevront, en plus, la somme antérieurement placée.

• Un avantage fiscal pour les investisseurs

Emprunter peut aussi être intéressant sur le plan fiscal. Si vous réalisez un investissement locatif, l’achat à crédit va vous permettre de minorer l’impact des loyers sur le montant de votre impôt sur le revenu. En effet, la fiscalité des revenus fonciers n’est guère favorable puisqu’ils sont imposés à votre taux marginal d’imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %. Le fisc vous autorise à déduire de vos loyers les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien. Ce qui a un impact non négligeable (voir tableau) sur le montant de vos impôts.■

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  • M5661885 il y a 7 mois

    C'est bien gentil leur calcul, mais le résultat change énormément si on intègre la prime dassuarne cC'est bien gentil leur calcul, mais le résultat change complètement si on intègre la prime d'assurance-vie sur le crédit, qui peut être salée ... ! Faut-il payer une assurance-vie pour laisser un bien partiellement payé par les assureurs à ses héritiers ... Je ne sais pas si cela vaut vraiment la peine ... ?