Immobilier : pourquoi avez-vous toujours intérêt à donner à vos proches?

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La baisse en 2012 des abattements fiscaux sur les donations n'a pas remis en cause l'intérêt d'anticiper la transmission de son patrimoine. Mais elle pousse en revanche à donner autrement. Surtout pour les biens immobiliers.

La réduction de l'abattement entre parent et enfant à 100.000 ¤ et l'allongement à quinze ans de la durée nécessaire pour en bénéficier de nouveau incitent les donateurs à donner plus tôt, dès 50 ans, et à privilégier la donation de la nue-propriété de leurs biens. Et pour cause! Si le donateur a entre 51 et 61 ans, la nue-propriété ne représente ainsi que 50 % de la valeur totale du bien pour calculer les droits de donation. Et l'usufruit revient automatiquement aux enfants nus propriétaires au décès de leurs parents, sans taxation supplémentaire.

1 Pourquoi a-t-on intérêt à donner tôt?

Donner constitue un pari sur l'avenir si la donation est consentie au profit de ses héritiers. Si le donateur décède dans les quinze ans qui suivent, le fisc tiendra compte de cette donation pour calculer les droits de succession dus par les héritiers, qui ne bénéficieront pas de nouveau des abattements. Mais ils ne paieront pas pour autant des droits supplémentaires sur ce qui a déjà été transmis. Donner un bien susceptible de prendre de la valeur permet ainsi de le transmettre en minimisant le coût de sa transmission. La plus-value constatée entre la donation et le décès du donateur sera, en effet, transmise sans droit supplémentaire. «D'autant qu'il vaut mieux profiter sans attendre des abattements de 100.000 ¤, met en garde Yves Guillemin, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez Barclays Bank France. Leur montant n'étant plus indexé sur l'inflation, il risque de représenter une somme de plus en plus faible par rapport au patrimoine, qui, lui, va continuer de se valoriser.»

2 Quels biens a-t-on particulièrement intérêt à donner?

Donner un bien dont la valeur est au plus bas est un bon moyen de limiter la fiscalité lors de sa transmission. «Avec la forte baisse du marché immobilier des résidences secondaires, c'est le bon moment pour transmettre une maison de campagne qui a vocation à rester dans la famille», suggère Me François Carré, notaire à Paris. À l'inverse, donner des titres ou des biens immobiliers qui enregistrent de fortes plus-values peut s'avérer tout aussi judicieux, si le bien doit être revendu par la suite. «La donation efface la plus-value des parents qui n'auront pas à payer d'impôt dessus. Quant aux enfants, s'ils revendent les biens à une valeur proche de celle retenue dans la donation, aucune plus-value ne sera taxable», précise Sandrine Quilici, directrice de l'ingénierie patrimoniale de la banque Pictet.

3 Comment préserver l'harmonie familiale?

Anticiper la transmission de son patrimoine de son vivant, en expliquant à ses proches sa démarche et ses choix, reste, sans aucun doute, le meilleur moyen de préserver l'harmonie familiale. À condition qu'aucun enfant ne soit lésé. Si vous avez aidé seulement certains de vos enfants, ou donné des biens qui ne se sont pas valorisés de la même manière, il reste possible de remédier à ces déséquilibres grâce à une nouvelle donation. «Je conseille à mes clients âgés de recourir à une donation-partage, un véritable outil de pacification, pour corriger les disparités entre leurs enfants. Faute de quoi, les ranc½urs risquent d'empoisonner les rapports familiaux après leur décès et de rendre très complexe le règlement de leur succession», conseille Me François Carré.

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