Immobilier Pinel : un succès grandissant

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Avec 63.000 euros d’économie d’impôt possible sur douze ans, le dispositif Pinel est attrayant sur le plan fiscal. Ce n’est pas une raison pour signer les yeux fermés. Nos conseils pour ne pas se tromper.

Depuis sa mise en place à l’automne 2014, une chose est sûre:le Pinel est un vrai succès. A l’échelon national, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) fait état de 50.000 logements neufs vendus aux investisseurs dans le cadre de ce dispositif l’an dernier, soit 43,8 % de plus qu’en 2014. Les raisons? Elles tiennent tout d’abord à la fiscalité incitative du dispositif: jusqu’à 63.000 € de réduction d’impôt sur 12 ans. Ensuite, au fait que le Pinel a gagné en souplesse par rapport à son prédécesseur, le Duflot. Plusieurs durées d’engagement sont possibles, de même que la location à un parent âgé ou à un enfant sans remise en cause de la réduction d’impôt.

«Cela a incontestablement eu un effet psychologique sur les investisseurs», note Jérémy Schorr chez Haussmann Patrimoine. Reste que la carotte fiscale est assortie de quelques contraintes à respecter et que vous devez étudier de près le secteur sur lequel vous souhaitez investir. N’oubliez pas que le Pinel n’a d’intérêt que si vous payez au moins autant d’impôt que la réduction à laquelle vous aurez droit. Enfin, si vous bénéficiez déjà d’avantages fiscaux, vérifiez que vous ne dépasserez pas les 10.000 € du plafonnement des niches fiscales. «Ce plafond peut être rapidement atteint si l’investisseur profite déjà d’avantages fiscaux, par exemple au titre d’autres placements ou du salaire d’une nounou», explique Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC.

L’investissement Pinel permet de réduire son impôt au choix de 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour 9 ans ou de 21 % pour 12 ans. Premier conseil: «même si l’on peut démarrer par une durée de 6 ans, nous conseillons un engagement de 12 ans», explique Jérémy Schorr. L’avantage fiscal a ses limites. Il est en effet calculé sur deux plafonds. Le premier est un plafond de prix au mètre carré fixé à 5 500 €/m2. Visez donc les programmes entrant dans ce premier critère si vous voulez profiter à plein de l’avantage fiscal. Si le logement repéré en vaut vraiment la peine, ne vous interdisez toutefois pas d’aller au-delà de ce prix, sachant que l’excédent ne sera pas pris en compte.

La réduction d’impôt n’est pas immédiate

Le second plafond concerne le montant de l’investissement, qui ne peut excéder 300.000 €. Précisons qu’il s’agit du prix de revient de l’opération. «Il inclut le prix du logement, la TVA, les honoraires du notaire, les commissions versées à d’éventuels intermédiaires…», complète Christophe Chaillet. L’avantage fiscal peut donc atteindre jusqu’à 63.000 € sur 12 ans, à raison de 6000 € par an sur 6 ou 9 ans et de 3000 € sur les trois dernières années. Mais, dans l’ensemble, les investisseurs consacrent plutôt une enveloppe de 200.000 € à leur placement, ce qui ramène la réduction d’impôt à 4000 € par an les 9 premières années et à 2000 € les 3 suivantes.

Avant de plonger, ayez conscience que la réduction d’impôt n’est pas immédiate. Vous devrez faire un effort de trésorerie. «La réduction d’impôt s’applique l’année d’achèvement du logement», commente Jean-Félix Ferrus-Sicurani, notaire de l’étude Cheuvreux à Paris. Ce qui peut constituer un handicap, sachant que les programmes commercialisés sont, le plus souvent, proposés en vente en l’état futur d’achèvement (vefa) avec une livraison 18 mois plus tard au moins. «Une livraison en 2017 ne permettra de profiter de la réduction qu’à compter du paiement de l’impôt 2018 au titre des revenus 2017», précise Christophe Chaillet.

Autre inconvénient: en attendant d’engranger l’économie d’impôt et de toucher les loyers, il vous faudra verser les appels de fonds réclamés par le promoteur au fur et à mesure de l’avancement du chantier, ce qui suppose un effort de trésorerie important. En empruntant, vous limiterez cet effort, mais vos mensualités commenceront à courir bien avant la livraison, sauf si votre banquier accepte un différé d’amortissement ou un financement in fine. Pour éviter cet écueil, une astuce: prospectez les queues de programmes déjà livrés. Mais attention: le fait que certains logements ne soient pas vendus à ce stade doit vous inciter à la prudence. Il s’agit souvent des lots les moins bien placés (rez-de-chaussée par exemple). Et, s’ils n’attirent pas les acquéreurs, ils ne feront pas non plus courir les locataires. L’investisseur dispose de 12 mois pour trouver un locataire à partir de la date de livraison ; de même, la location ne doit pas s’interrompre plus de 12 mois entre deux locataires, sinon l’avantage fiscal est perdu.

Privilégiez une surface intermédiaire

Comme le rappelle Renaud Capelle, directeur immobilier adjoint à l’Union financière de France (UFF), «le réflexe premier de l’investisseur doit être de sécuriser son revenu dans le temps». Un petit logement neuf rapporte autour de 3 à 3,5 % bruts (hors avantage fiscal). Certes, le dispositif Pinel est censé favoriser la construction dans les secteurs où le marché locatif est tendu, en l’occurrence la zone A bis (Paris et communes périphériques), la zone A (Ile-de-France, certaines grandes villes, Côte d’Azur…), la zone B1 (grandes métropoles régionales) et la zone B2, mais seulement sur dérogation. Peut-on s’y fier? Pas si sûr. «Si le zonage était plutôt bien fait à l’origine, aujourd’hui, on assiste à une avalanche d’agréments de communes de la zone B2 sans réelle justification, leur nombre ayant bondi de 567 à 838 en moins de deux ans»,explique Franck Vignaud, directeur de la plate-forme Le Laboratoire de l’immobilier. C’est le cas de villes comme Valence, Béziers, Saint-Brieuc, Saint-Etienne, Besançon ou Vichy, alors que la vacance locative y est parfois très élevée. «A Vichy, on a construit en moyenne 3,26 logements par ménage entre 1999 et 2012 alors qu’un ratio de 1,1 était suffisant, résultat, la vacance y est à plus de 20 %», poursuit Franck Vignaud. A fuir, donc! Mieux vaut vérifier par vous-même le dynamisme de la ville qui vous intéresse, la profondeur de son marché locatif, les atouts du quartier dans lequel se situe le programme retenu (transports, commerces…) et l’état de la demande locative. Porte-t-elle sur de petites surfaces ou des biens familiaux? Il serait risqué d’investir dans un studio si la majorité des locataires cherchent des 2 ou 3-pièces.Aujourd’hui, beaucoup d’étudiants boudent les studios au profit des 2-pièces ou de la colocation. Privilégiez donc une surface intermédiaire!

Les plafonds de loyer du Pinel étant, en principe, inférieurs à ceux du marché, sélectionnez aussi les villes où l’écart entre les deux est le plus limité. Rappelons que ces plafonds sont fixés à 16,83 €/m2 en zone A bis, 12,50 €/m2 en zone A, 10,07 €/m2 en zone B1 et 8,75 €/m2 en zone B2. Mais le législateur a prévu d’appliquer au loyer un coefficient en fonction de la superficie du logement, ce qui permet de majorer le loyer des petites surfaces et de minorer celui des grandes. Exemple, à Lyon (zone A), un studio de 30 m2 pourra être loué jusqu’à 14,98 €/m2 en Pinel alors que le loyer de marché de ce type de bien ressort à 15,90 €/m2. Peu rentable, donc. Vous tirerez mieux votre épingle du jeu avec un 2-pièces de 45 m2 qui pourra se louer en Pinel jusqu’à 14 €/m2, soit bien plus que le loyer de marché (12,40 €/m2). De fait, n’espérez pas appliquer le loyer Pinel. D’autant qu’à Lyon, comme dans beaucoup d’autres villes, les loyers sont en baisse (- 2 % sur les 2-pièces notamment). Ce constat vaut pour d’autres villes de la zone A comme Lille, Marseille, Montpellier et encore plus Toulon. «Dans le nouveau zonage, certaines villes ont été surclassées», admet Franck Vignaud.

En zone B1, évitez aussi le studio et privilégiez les surfaces plus grandes. A Bordeaux, Nantes ou Toulouse où les loyers de marché s’affichent respectivement à 11,50 €, 11,30 € et 11,70 €/m2, l’écart avec le plafond Pinel est faible. Si le rendement brut s’établit autour de 3 à 3,5 %, vous pourrez l’améliorer d’au moins 1 point avec la réduction d’impôt. Et, en jouant sur le levier du crédit, ce sera encore mieux. «Dans un très bon emplacement du centre de Toulouse, un programme affichant un rendement de 2,5 % au départ peut, grâce au Pinel et au levier du crédit, rapporter 4,2 %, ce que peu de placements peuvent procurer aujourd’hui», conclut Jérémy Schorr.

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  • kram123 il y a 7 mois

    le pb c'est un manque de logement mais le rendement avoisinant les 1%, taxes foncieres en hause ,encadrement des loyer, si tu paies cash ca va sinon tu meurent

  • sibile il y a 7 mois

    si le bien acheté est inlouable et invendable pour cause de suproduction, ce sera une catastrophe financière pour l'investisseur

  • kram123 il y a 7 mois

    mdrcomment on fait pour devenir journaliste??

  • milano12 il y a 7 mois

    de plus les logements sont plus chers de 20% donc aucun intérêts

  • milano12 il y a 7 mois

    voir les articles a la tele et le nombres de personnes ayant perdues beaucoup d argent

  • ericlyon il y a 7 mois

    C'est scandaleux de lire un tel article alors qu'on sait bien que l'investissement locatif n'est pas rentable et que donc ce dispositif ne vit que parce qu'il est associé à des réductions d'impôt. Malheureusement ces réductions ne seront au final pas suffisantes pour compenser les pertes inévitables que devront subir les propriétaires bailleurs. Un nouveau piège à éviter.