Immobilier : Paris, le point quartier par quartier

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INFOGRAPHIE - Les acquéreurs reprennent peu à peu la main dans la capitale. Mais les prix ne ­fléchissent encore que timidement. Le point sur le marché et les transactions par arrondissement.

Lentement mais sûrement, les prix de la pierre parisienne baissent. Entre le premier et le deuxième trimestre, ils ont reculé de 1,2 %, à 8200 ¤/m2 en moyenne, selon les notaires. En un un peu plus d'une année, la décrue atteint 3 % (par rapport au pic d'août 2012). Les prix ont continué à s'effriter ces derniers mois. En se basant sur les avant-contrats signés pendant l'été, les notaires ont calculé qu'en octobre le prix moyen au mètre carré baissera à 8160 ¤/m2. Après la flambée des prix de ces dernières années, la correction paraît bien timide. D'autant que malgré un léger rebond (+ 5 %) des ventes entre mars et juin, le marché tourne toujours au ralenti. «Les taux des crédits immobiliers historiquement bas ont permis de soutenir le marché. Mais, surtout, l'essentiel des biens vendus est de grande qualité, sans défauts majeurs et donc à un prix élevé», explique Sébastien de Lafond, président de Meilleurs­agents.com. Les appartements avec défauts ou situés dans des immeubles mal entretenus restent eux sur le carreau, en particulier lorsqu'ils sont proposés à un prix trop élevé. Ce qui est fréquent, car les vendeurs ont encore souvent du mal à accepter que le marché a changé et que d'une certaine façon, il s'est assaini. Les acheteurs sont, il est vrai, exigeants. Ils ne sont plus prêts à payer n'importe quel prix pour devenir propriétaires dans la capitale. «Les coups de c½ur sont très rares», remarque un agent immobilier. «Une partie de la baisse des prix ne s'est pas encore matérialisée. Le recul va s'accélérer dans les prochains mois, car les délais de vente continuent de s'allonger. La correction sera plus forte pour les appartements avec défauts. mais les prix ne devraient pas s'effondrer pour autant», pronostique Sébastien de Lafond.

o Ier, IIe, IIIe et IVe :des acheteurs très sélectifs

o Ve, VIe et VIIe: début de déblocage en vue

o IXe et Xe: les petites surfaces toujours demandées

o XI et XIIe: des prix plus différenciés

o VIIIe, XVIe et XVIIe: les stocks des grands appartements en hausse

o XIIIe, XIVe, XVe: un léger frémissement

o XVIIIe, XIXe et XXe: timide retour des primo-accédants

o Ier, IIe, IIIe et IVe : des acheteurs très sélectifs

Petit marché, à la fois par la surface réduite de ses quatre arrondissements et par le nombre limité de transactions, le c½ur de la capitale est à l'abri des mouvements violents. La plupart des agents immobiliers du secteur s'accordent pour reconnaître que les transactions se maintiennent à des niveaux corrects à défaut d'être élevés. Ce qui est sûr, c'est que les acheteurs font plus que jamais le tri selon la qualité des biens.«Il n'y a pas de désaffection de l'immobilier, l'activité est là, souligne Nathalie Naccache, directrice des quatre agences Century 21 Fortis Immo (Ier, IIe et IIIe arrondissements). Simplement, le niveau d'exigence des acheteurs ne cesse d'augmenter et bon nombre d'entre eux refusent le moindre défaut.» Une situation qui s'explique en partie par la quasi-disparition des investisseurs. Les prix, eux, commencent à s'ajuster: «Il y a jusqu'à 20 % de différence entre un beau bien et un produit moyen», explique Nathalie Naccache.

Pour rendre le marché plus fluide, elle compte sur l'arrivée de nouveaux produits grâce à des vendeurs attirés par l'allégement sur l'imposition des plus-values pendant un an. «Plusieurs propriétaires nous ont déjà demandé de calculer l'économie d'impôt qu'ils peuvent en tirer», explique-t-elle.

«Dans les coins les plus recherchés du IIe, vers Montorgueil ou la place des Victoires, les gens sont prêts à surpayer un logement avec toutes les qualités, alors que dans le IVe c'est vraiment au coup par coup, au gré des coups de c½ur», selon Mehdi Bourgeois, directeur associé de la Boutique de l'Immobilier. Mais, globalement, les achats se font raisonnables. «Soit les vendeurs nous écoutent et ça se passe bien, soit ils restent sourds et le bien peut rester sur le marché pendant des mois.»A en croire Mehdi Bourgeois, les grandes surfaces se vendent difficilement et il existe une barrière difficilement franchissable sur ces deux arrondissements à 12.000 ¤/m2. «Nous restons sur un marché de besoin, précise-t-il, les investisseurs, eux, sont découragés par la fiscalité et le niveau des prix.»

Quant à la petite guerre entre le IIIe et le IVe arrondissement, rentréque le IVe ou les IIIe et IVe? dans le trio de tête des arrondissements les plus onéreux de Paris, elle se poursuit. «Le IIIe, qui s'était un peu moins envolé, résiste mieux que le IVe», estime Robin Calligaris, directeur chez Connexion Immobilier. Cela ne l'empêche pas de préciser: «Dans le Marais, dès que vous êtes au bon prix, les acquéreurs sont là.»

Entre 9000 et 10.000 ¤/m2, les transactions se réalisent sans trop d'encombre, mais bon nombre d'acheteurs se montrent encore hésitants et les rétractations de dernière minute ne sont pas exceptionnelles. La grande majorité des ventes portent à nouveau sur de petites surfaces et les stocks de très grands appartements (150 m2 et plus) se regarnissent. «La seule exception, c'est l'exception», se plaît à résumer Robin Calligaris. Pour le reste, il doit bien le reconnaître: «Les acquéreurs ont vraiment repris la main.»

Vendus récemment Près du Quai d'Orsay, dans le VIIe, ce bel appartement de 221m² a été vendu 2,8M€ par Féau.
Près du Quai d'Orsay, dans le VIIe, ce bel appartement de 221m² a été vendu 2,8M¤ par Féau. Crédits photo :

1er 4 pièces, 76,7 m2, rue Montorgueil, vendu 735.000 ¤ (9600 ¤/m2) en 3 mois.IIeStudio, 16 m2, rue Saint-Denis, vendu 108.000 ¤ (6750 ¤/m2) en 4 mois après une négociation de 13,6 %. 3 pièces, 66 m2, rue Montorgueil, 3e étage sans ascenseur, vendu 840.000 ¤ (12.700 ¤/m2).IIIe2 pièces, 55,5 m2, rue du Temple, 3e étage avec ascenseur, vendu 10.400 ¤/m2.IVeStudio, 13,2 m2, quai de Bourbon, 1er étage, vendu 11.150 ¤/m2.

o Ve, VIe et VIIe: début de déblocage en vue

Même si le Ve arrondissement est dépassé en tarif par les IIIe et IVe, les joyaux de la rive gauche s'échangent toujours nettement au-dessus de 10.000 ¤/m2 en moyenne. Il n'empêche, l'envolée des prix pour tous les biens, c'est vraiment du passé. C'est dans le VIeque la correction a été la plus forte au deuxième trimestre 2013, selon les notaires, avec un recul de 8,8 % sur un an. D'ailleurs, le rapport de prix entre le quartier parisien le plus cher (Saint-Germain-des-Prés) et le moins cher (la Goutte-d'Or, dans le XVIIIe) a atteint un point bas à 2,1 alors qu'il était de 4,5 fin 2000.

«Après un été attentiste, on sent que la situation commence à se débloquer,estime Matthieu Lascombe, chez Connexion Immobilier dans le Ve.Les propriétaires commencent à être plus ouverts à la négociation et l'on voit même réapparaître des biens sous la barre des 10.000 ¤.»

«Ce marché, c½ur rive gauche, est assez intéressant en ce moment et plutôt différent de ce qu'il a été au cours des dix dernières années, analyse Hugues de la Morandière, de l'agence Varenne. L'offre y est plus abondante que par le passé et les acheteurs sont de retour. Les gens y voient plus clair, la réforme fiscale a été assimilée et les vendeurs ont compris que le gouvernement s'est fixé des limites sur la ponction fiscale.» Selon lui, les corrections pour des biens surévalués peuvent aller jusqu'à 20 % et l'écart de prix sur ces trois arrondissements s'étale de 10.000 ¤ pour un logement sans ascenseur dans les coins les moins recherchés du Ve à 20 000 ¤ pour un beau pied-à-terre. Pas la peine pour autant d'espérer faire de bonnes affaires dans le très haut de gamme: l'exception se facture encore entre 20.000 et 30.000 ¤/m2.

«Par rapport au printemps, il y a une vraie relance qui nous rend optimistes pour l'avenir», confie Alexis Caquet, chez Vaneau.A l'écouter, les surestimations généralisées font partie du passé. Avec des réajustements de 5 à 8 % pour de beaux biens et de 10 à 15 % pour ceux qui ont plus de défauts ou moins de charme, les acheteurs répondent à l'appel.«En une semaine, un changement de prix peut débloquer une vente», estime-t-il.

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VIe2 pièces, à rénover, Théâtre de l'Odéon, 5e étage sans asc., vendu 10.000 ¤/m2.3 pièces, 78 m2, Saint-Sulpice, immeuble XVIIIe, 2e étage avec asc., vendu 15.700 ¤/m2. Rarissime 172 m2, place Furstenberg, 2e étage, à rénover, vendu 4,2 M¤ (24.400 ¤/m2). VIIeHôtel particulier, 300 m2, rue de Varenne, à rénover, 24.000 ¤/m2. 5 pièces, Tour Maubourg, vue Invalides, à rénover, 15.600 ¤/m2.

o IXe et Xe: les petites surfaces toujours demandées

Rue des Martyrs ou à la Nouvelle Athènes, très prisés par les jeunes et les familles bobos, les délais de vente se sont allongés, les stocks augmentent, mais les prix résistent. Dans le quartier Saint-Georges, ils ont encore progressé de 5 % en moyenne entre le 1er et le 2e trimestre à 9030 ¤/m2 (+ 2,4 % en un an), selon les notaires. «Les biens de petite taille résistent plutôt bien», constate Marie-Christine Montmayeur, de l'agence Century 21 Saint-Georges. Il faut compter 9000 ¤/m2 pour un appartement de 50 ou 60 m2 du côté de Notre-Dame-de-Lorette et 9400 ou 9600 ¤/m2 rue des Martyrs. Les grandes surfaces, pourtant peu nombreuses, sont en revanche beaucoup moins demandées et les prix des biens de plus de 70 m2 commencent à flancher dans ce quartier. «Le délai de vente des appartements de plus de 800.000 ¤ s'est allongé, car il y a beaucoup plus de biens à vendre», précise Marie-Christine Montmayeur. «Les acquéreurs sont devenus plus exigeants, et certains spéculent sur une hypothétique forte baisse des prix», explique l'agent immobilier. Les quartiers moins prisés de l'arrondissement souffrent davantage. Les prix ont ainsi reculé de 3,6 % sur un an Faubourg-Montmartre (8330 ¤/m2) et de 4,9 % à Rochechouart (8420 ¤).

Dans le Xe voisin, le marché est également hétérogène. Certaines parties de l'arrondissement, Louis-Blanc par exemple, attirent de plus en plus de jeunes acquéreurs à la recherche de prix plus abordables. Du côté de la Porte Saint-Martin, les prix ont par conséquent grimpé de 4 % en un an à 8630 ¤/m2 et ils ont stagné aux abords de l'hôpital Saint-Louis (à 7690 ¤).

Les prix des biens de petites surfaces résistent aussi le long du canal Saint-Martin. Quai Valmy (vue sur jardin), un studio de 18 m2 vient de partir à 165.000 ¤. Un peu plus loin, sur le quai, un 36 m2 esprit loft et vue cette fois sur le canal s'est vendu 375.000 ¤.

Comme ailleurs, les grands appartements sont boudés. «Le marché est compliqué et de nombreuses ventes échouent au dernier moment», précise Muriel Goldberg, responsable de l'agence L'Adresse du Canal. Après un été atone, la rentrée est un peu plus dynamique. D'autant que les étrangers sont de retour dans ce coin à la mode de la capitale. «Principalement des Italiens et des Américains», précise Muriel Goldberg.

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Rue Blanche, dans le IXe, cet appartement de 60m² avec balcon, situé au 2e étage d'un immeuble sans ascenceur, est parti à 512.400€ via Century 21.
Rue Blanche, dans le IXe, cet appartement de 60m² avec balcon, situé au 2e étage d'un immeuble sans ascenceur, est parti à 512.400¤ via Century 21. Crédits photo :

IXe Rue La Bruyère (métro Saint-Georges), un 70 m2 en très bon état, au 3e étage d'un immeuble sans ascenseur, s'est vendu 616.000 ¤ (8800 ¤/m2).

XeSquare de Verdun, entre le canal Saint-Martin et la gare de l'Est, un appartement de 65 m2, au 4e étage, s'est vendu 425.000 ¤ (6538 ¤/m2).

o XI et XIIe: des prix plus différenciés

En un an, les prix ont reculé de 1,5 % en moyenne dans le XIe (8210 ¤/m2), alors qu'ils ont progressé de 1,3 % dans le XIIe (7920 ¤/m2). «La vente de beaux biens à un prix élevé fait mécaniquement augmenter le prix moyen au mètre carré, tempère Daniel Drumlewicz, de l'agence Foncia Coulée Verte. Les prix des appartements sans défaut ont, dans l'ensemble, stagné», constate-t-il. Il faut compter 8060 ¤/m2 en moyenne dans le quartier des Quinze-Vingts, 7810 ¤/m2 à Bercy, et 7780 ¤/m2 du côté de Picpus, selon les notaires. Près de la gare de Lyon, le prix des petites surfaces oscille entre 8500 et 9500 ¤/m2. Mais les grands appartements, peu demandés, se vendent entre 7500 et 8500 ¤/m2. Les acquéreurs sont devenus exigeants et prêtent beaucoup d'attention à la qualité du bien. «Un bien situé dans un immeuble en pierre de Paris ne se vend plus au même prix qu'un même appartement situé dans un immeuble en pierre de taille», souligne Axel Crevon, chez Laforêt Immobilier. Ces derniers mois, les stocks des biens à vendre ont augmenté. Mais «on a l'impression que le marché reprend un peu», estime Axel Crevon.

Dans le XIe, le marché frémit aussi. «Depuis début septembre, les acheteurs potentiels sont un peu plus nombreux. Juillet avait déjà été un bon mois», observe Bernard Vuong, directeur des ventes de l'agence Foncia République. «Les vendeurs sont revenus à la raison et acceptent de négocier», justifie-t-il. Les prix ont donc baissé. En un peu plus de 18 mois, ils auraient fondu de 10 % en moyenne. Dans le quartier Sainte-Marguerite, ils ont cédé 3,5 % en un an, selon les notaires. Ailleurs, la décrue a été plus modérée (- 0,5 % à la Folie-Méricourt et - 0,1 % à Saint-Ambroise). Dans le quartier branché de la Roquette, les prix ont en revanche grimpé de 2,3 % en un an (8520 ¤/m2). La place de la République, qui vient d'être entièrement réaménagée, profite aussi de son nouveau statut plus convivial. Dans les rues adjacentes, il faut compter 9000 ¤/m2 en moyenne pour les petites surfaces de qualité. En revanche, les grands appartements trouvent difficilement preneur. «Nous avons moins de demande pour les appartements vendus à plus de 700.000 ¤», confirme Bernard Vuong. Avenue Parmentier, un 100 m2 situé dans un immeuble récent et proposé à 770.000 ¤/m2 ne reçoit pas d'appels.

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Dans cet immeuble du XIe arrondissement, situé avenue de la République près du métro Père Lachaise, un 3 pièces de 55m² a récemment a été vendu 430.000€ par l'agence Foncia République.
Dans cet immeuble du XIe arrondissement, situé avenue de la République près du métro Père Lachaise, un 3 pièces de 55m² a récemment a été vendu 430.000¤ par l'agence Foncia République. Crédits photo :

XIe Rue Jean-Pierre-Timbaud, un studio de 24 m2 en bon état, au 3e étage sans ascenseur, s'est vendu 200.000 ¤ (8333 ¤/m2).XIIe Rue de Charenton, un 32 m2 dans un immeuble de qualité moyenne est récemment parti à 240.000 ¤ (7500 ¤/m2).

o XIIIe, XIVe, XVe: un léger frémissement

Depuis le début de l'été, les particuliers sont un peu plus nombreux à franchir la porte des agences immobilières, en particulier dans le XVe. «Dans le XIIIe, nombre d'entre eux sondent seulement le marché», nuance le gérant d'une agence Orpi. Dans cet arrondissement hétérogène, le marché tourne encore au ralenti. Les prix baissent presque partout. En particulier dans le quartier Gare (qui engloble le quartier chinois et la Bibliothèque nationale de France), où ils ont décroché de 11,4 % en un an (6580 ¤/m2 selon les notaires). En revanche, les parties plus prisées de l'arrondissement résistent mieux. Dans le quartier de la Salpêtrière et de Croulebarbe (notamment boulevard AugusteBlanqui et boulevard du Port-Royal), il faut compter 9000 ¤/m2 en moyenne, selon les notaires. Aux Gobelins, à la lisière du Ve arrondissement, les petites surfaces partent toujours à 10.000 ¤/m2. Mais, le prix des grands appartements s'y négocie souvent à 8500 ou 8700 ¤/m2. Le prix des maisons, plutôt rares dans l'arrondissement, se maintient aussi.

Dans le XIVe, «la demande des acheteurs porte surtout sur des biens de petite superficie. Il s'agit principalement de parents qui achètent un studio à leur enfant étudiant ou d'un cadre qui cherche un petit pied-à-terre à Paris», note Thomas Leconte, gérant de l'agence Guy Hoquet à Denfert- Rochereau. «Les prix des biens de petite surperficie sans défaut restent plus ou moins stables», note de son côté Julien Guillaume, directeur commercial de deux agences Orpi. Près de la mairie du XIVe, un studio de 25 m2 s'est vendu 245.000 ¤. «Les biens inférieurs à 350.000 ¤ trouvent preneur, mais, au-delà de 500.000 ¤, les ventes sont plus difficiles», ajoute Julien Guillaume. Un peu partout, les délais de vente ont continué à s'allonger et les stocks ont sensiblement augmenté. Là aussi, les biens proposés à des prix trop élevés (même de 5 %) restent sur le marché de longs mois. «Seule une baisse des prix significative change la donne», constate Dominique Guillaud, de l'agence Era. Métro Plaisance, un 5 pièces de 115 m2 à rénover, situé au 9e étage d'un immeuble datant des années 1970, a mis 5 mois pour trouver preneur. Mis en vente à 970.000 ¤, il est parti à 900.000 ¤. «Il existe de fortes disparités de prix entre les appartements exceptionnels et ceux avec défaut», précise Thomas Leconte. Les seconds subissent une décote de 10 à 15 %. Dans le quartier de Montparnasse (10.000 ¤/m2),les prix ont décroché de 6,6 % entre le 1er et le 2e trimestre. Côté Plaisance (8080 ¤/m2), Alésia (environ 8500 ¤/m2) et Petit-Montrouge (8440 ¤/m2), le recul est moins prononcé.

Le XVe connaît un sort comparable. Les délais de commercialisation s'y sont aussi allongés, et le nombre des transactions a diminué. Pour autant, les prix ont bien résisté puisqu'ils ont progressé de 0,6 % en moyenne entre le 1er et le 2e trimestre (- 1,6 % en un an), selon les notaires. Mais cette moyenne cache de fortes disparités. Si les prix ont baissé dans le quartier Javel (- 1,8 % à 8240 ¤/m2 en moyenne), ils ont continué à bien progresser dans les quartiers Saint-Lambert (+ 3,3 % à 8460 ¤), Grenelle (+ 1,3 % à 9210 ¤) et Necker (+ 0,6 % à 9090 ¤). Toutefois, «les acheteurs sont très exigeants et négocient beaucoup. Les biens partent souvent à un prix inférieur d'au moins 5 à 10 % par rapport à celui affiché en agence», constate Philippe Raynaud, directeur d'une agence Century 21. Ainsi, un 3 pièces de 40 m2 situé dans la très prisée rue du Commerce initialement mis à prix à 390.000 ¤ est parti à 360.000 ¤ trois mois plus tard. Les petits appartements se vendent très bien. Mais les grands au prix supérieur à 1M¤ partent plus difficilement», précise-t-il.

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Métro Boucicaut, un 55m² situé au 7e étage a été vendu après négociation 470.000€ par l'agence Century 21 Quai Ouest.
Métro Boucicaut, un 55m² situé au 7e étage a été vendu après négociation 470.000¤ par l'agence Century 21 Quai Ouest. Crédits photo :

XIIIe Rue de Tolbiac, un appartement de 92 m2 refait à neuf a été vendu 500 000 ¤ (5 434 ¤/m2).XIVeRue Cels, un appartement de 25 m2 refait à neuf est parti en 3 semaines à 250 000 ¤ (10 000 ¤/m2).

XVeRue du Commerce, un 3 pièces de 40 m2, initialement proposé à 390 000 ¤, est parti à 360 000 ¤ (9 000 ¤/m2).

o VIIIe, XVIe et XVIIe: les stocks des grands appartements en hausse

Depuis de longs mois, les appartements familiaux trouvent difficilement preneur dans ces trois arrondissements chics de la capitale, et les stocks gonflent. «Dans le XVIe et le XVIIe, l'offre de biens de plus de 200 m2 est de plus en plus importante, mais il y a beaucoup moins d'acquéreurs susceptibles de les acheter», confirme Roger Abecassis, président de Consultants Immobilier. «Dans le XVIIe, les biens proposés au-dessus de 1 ou 1,2 M¤ ont du mal à partir. Dans le XVIe, la barrière se situe à 1,3 ou 1,5 M¤». «Seuls ceux de grande qualité sans défaut majeur se vendent encore assez vite», précise de son côté Martine Kuperfis, fondatrice des agences Junot Investissements. Résultat, pour vendre leurs appartements, les propriétaires sont obligés de consentir d'importants rabais sur les prix. «Le prix des très grands appartements a baissé de 10 à 12 % en moyenne. La sanction est moins forte sur les biens compris entre 100 et 180 m2», précise Roger Abecassis. Un peu partout, les excès commencent à être gommés, et un rez-de-chaussée ne se vend plus au même prix qu'un 6e étage. «Les prix des biens qui présentent un ou plusieurs défauts majeurs ont baissé de 5 à 20 %. Ceux des biens sans défaut restent stables et les appartements d'exception trouvent toujours preneur à des prix très élevés», résume Martine Kuperfis. En un an, tous biens confondus, les prix ont reculé de 2,6 % dans le XVIIe, de 2,9 % dans le XVIe, et de 3,6 % en moyenne dans le VIIIe. Dans ce dernier arrondissement, le quartier de l'Europe est le plus touché par le retournement du marché (- 4,3 % entre le 1er et le 2e trimestre à 9 290 ¤/m2, selon les notaires). Pourtant, comme partout dans la capitale, la moitié des vendeurs peine encore à ajuster leurs prétentions à la réalité du terrain.

Dans le XVIIe voisin, les prix ont chuté de 8,2 % en un an dans le quartier des Ternes ( à 8720 ¤/m2 ) et de 7,8 % à la Plaine Monceau (9020 ¤/m2) où l'offre d'appartements familiaux est abondante. Non loin de là, à Villiers, le recul est semble-t-il un peu moins prononcé. Mais «même si le quartier reste prisé par les familles, nous ne recevons plus d'appels lorsque les prix affichés sont supérieurs à 10.000 ¤/m2», note Marc Habrioux, gérant de l'agence Era Villiers. Les appartements bien agencés et bien placés partent à 9000 ou 9500 ¤/m2. Mais ceux avec défaut ou en étage bas se vendent entre 8000 et 8500 ¤/m2 (parfois moins). A contrario, aux Batignolles, les prix restent assez soutenus (+ 3,4 % en un an à 8820 ¤/m2).

Dans le quartier de La Muette, dans le XVIe arrondissement, les prix se maintiennent à 10.000 ¤/m2 en moyenne (- 1,6 % en un an), selon les notaires. Et à Auteuil, ils ont même augmenté de 3,4 % en un an (8870 ¤/m2). Mais, à présent, «dans le sud de l'arrondissement, les biens avec défauts partent entre 8000 et 8500 ¤/m2, alors que ceux en très bon état sont commercialisés entre 9000 et 9500 ¤/m2», observe Laurent Nakache, gérant d'une agence Fnaim. En revanche, la baisse des prix est de plus en plus marquée dans le nord de l'arrondissement: ils ont ainsi chuté de 8,3 % en un an (9660 ¤/m2) à Chaillot, et de 6,6 % (9550 ¤/m2) Porte Dauphine. On y trouve désormais de beaux appartements haussmanniens à moins de 10.000 ¤/m2.

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Près de l'avenue Foch, dans le XVIe, cet hôtel particulier de 245m² à rénover, situé dans une villa privée, a été vendu, après négociation, 4,3M€ par Consultants Immobilier.
Près de l'avenue Foch, dans le XVIe, cet hôtel particulier de 245m² à rénover, situé dans une villa privée, a été vendu, après négociation, 4,3M¤ par Consultants Immobilier. Crédits photo :

VIIIe Près de la place de la Madeleine, un appartement de 50 m2 au 5e étage d'un bel immeuble sans ascenseur s'est vendu 700.000 ¤ (14.000 ¤/m2).

XVIe Rue Raffet, un appartement de 92 m2 refait à neuf, au 3e étage, s'est vendu 810.000 ¤ (8804 ¤/m2).

XVIIe Avenue de Villiers, un 110 m2 avec 3 chambres s'est vendu 918.000 ¤ (8345 ¤/m2).

o XVIIIe, XIXe et XXe: timide retour des primo-accédants

Au nord de la capitale, le micro-marché de la butte Montmartre et, dans une moindre mesure, celui des Buttes-Chaumont conservent la meilleure tenue. Mais ces arrondissements, qui restent selon les notaires les trois moins chers de Paris, sont aussi parmi ceux où les prix ont le mieux résisté sur un an. «Les gens attendaient une baisse brutale des prix, mais c'est plutôt une bulle qui résiste et se dégonfle doucement», explique Brice Moyse, responsable des agences Immopolis dans le XVIIIe. Il constate cependant un retour du grand écart des prix, même dans un secteur recherché comme les Abbesses, où les tarifs s'étalent facilement de 7500 à 10.000 ¤/m2. «Parmi les nouveautés, nous voyons réapparaître dans certains dossiers des prêts-relais qui avaient totalement disparu. C'est plutôt bon signe, même si les primo-accédants ne sont toujours pas de retour.» Pour assurer une plus grande fluidité dans les mois qui viennent, il attend beaucoup du contexte politique et fiscal. «Pour l'instant, les biens remis sur le marché par leur propriétaire dépassent rarement les 50 m2», estime-t-il.

De son côté Martine Kuperfis, spécialiste des biens de caractère sur la butte Montmartre, note: «L'activité est soutenue et les prix des biens de grande qualité se maintiennent.» Mais ici comme ailleurs, les prix des biens avec défauts baissent d'autant plus que les défauts sont importants, de 5 à 20 % en général. «La présence de certains biens pendant plusieurs mois à des prix hors marché contribue à en casser l'image et à enlever l'envie des acquéreurs», explique-t-elle.

Présent sur le XXe et débordant sur le XIXe avec ses agences Le Chêne Vert Immobilier, Olivier Novara se montre optimiste. «Le marché reste dynamique, vendeurs et acheteurs se rapprochent et il y a beaucoup plus de biens disponibles», explique-t-il. Selon lui: «En deux mois, la plupart des logements bien tarifés se vendent.»

Même optimisme tranquille du côté de Jérôme Combes, de l'agence Guy Hoquet Paris 20 Sud. «L'offre est devenue assez importante pour un marché qui était, jusqu'à maintenant, de pénurie, précise-t-il. Cet été, nous avons observé le retour des primo-accédants, avec un budget de 250.000 ¤ au maximum.» D'après lui, les prix se maintiennent autour de 7000 ¤/m2 même s'il reconnaît avoir du mal à vendre de grands 2 pièces ou des petits 3 pièces de 40 à 60 m2.

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XVIIIe Abbesses, studio de 22 m2, très belle vue, vendu 271.000 ¤ (12.300 ¤/m2).XXe Métro Maraîchers, studio, 25,5 m2, ascenseur, balcon, vendu 215.000 ¤ (8430 ¤/m2).

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  • saxxxo le vendredi 27 sept 2013 à 23:50

    Traduction : on vend de la terrine de campagne au prix du foie gras, mais ni le prix de la terrine, ni celui du foie gras n'ont baissé. Sont forts ces AI.