Immobilier neuf: un marché en attente

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Malgré des taux d'intérêt au plus bas et des prix stables, voire en baisse, acquéreurs et investisseurs attendent la concrétisation des mesures de relance pour franchir le pas.

Dans l'attente de la concrétisation du plan de relance annoncé, le marché de l'immobilier neuf végète sans que les prix vacillent: il faut compter entre 9800 et....000 ¤/m² dans Paris intra-muros, entre 3600 et 7500 ¤/m² en Ile-de-France et entre 3900 et 5000 ¤/m² dans les grandes métropoles régionales. Mais les promoteurs font des gestes commerciaux, offrent les frais de notaire, des travaux modificatifs, la cuisine équipée... soit une ristourne de 3 à 4 % sur certaines opérations.

Le foncier, nerf de la guerre , ne baisse pas. Mais, avertit Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim, «il faut arrêter les discours schizophrènes dans lesquels les promoteurs trouvent trop chers les terrains mais répondent aux appels d'offres des communes. Il existe par ailleurs des prix maîtrisés demandés par de plus en plus de collectivités comme Lyon, Marseille...»

L'abattement de 30 % sur les plus-values de cessions de terrains privés à bâtir pourrait donner une bouffée d'oxygène en amenant du foncier et donc contribuer à la baisse des prix. La libération du foncier public va aussi dans ce sens mais à petits pas: six terrains ont été libérés en trois ans. Et Nexity de demander un «pacte de constructibilité» avec la fin de la mise aux enchères des terrains par les municipalités en échange de l'engagement d'un plafonnement de prix par les opérateurs.

Les petites surfaces sont les plus demandées

«Le gel des normes de construction, la réduction du nombre de places de parking et un peu plus de densité en zones tendues pourraient générer une économie de 15 % et resolvabiliseraient les acheteurs», ajoute Christian Rolloy, président de Promogim, qui applaudit le nouvel avantage fiscal de 12 % accordé aux investisseurs qui s'engagent pour six ans. «Cela permettra de loger un enfant pendant ses études ou de se constituer un patrimoine rapidement en restant locataire.»

Côté investisseurs, la prime est aux petites surfaces. «65 % des foyers sont constitués de personnes seules ou sans enfant et demandent des studios ou 2 pièces», constate Jean-Philippe Ruggieri, directeur général de Nexity Promotion.

Les appartements de 4 pièces et plus représentent seulement 10 % de l'offre. «Pour qu'un acheteur soit intéressé par un grand appartement, il faut que celui-ci ait quelque chose à dire: une vue époustouflante, une terrasse, un agencement atypique en duplex, loft», constate Jean-Philippe Ruggieri. Et, ajoute Gilles Hautrive chez BNP Paribas Immobilier,«les grandes surfaces trouvent rapidement preneur dans des résidences haut de gamme de centre-ville. Mais en périphérie des communes, ces biens sont concurrencés par les maisons.»

Programmes en cours:

Trois cent cinquante logements à Cannes-La Bocca, 300 à Lyon dans la ZAC du Bon-Lait (IIIe) ou à Massy (91), 200 à Montreuil (93), 150 à Marseille (Xe)... Malgré la politique prudente des promoteurs et le plongeon des mises en vente, quelques opérations emblématiques viennent d'être lancées par les acteurs nationaux. Certaines sont de véritables quartiers de ville: «Place du Grand Ouest» (Cogedim), à Massy, où les logements en accession répartis en plusieurs immeubles, vendus entre 4200 et 5000 ¤/m², s'accompagnent de logements locatifs, d'écoles,  d'un centre de congrès, de cinémas ; ou encore les logements réalisés par Nexity à Montreuil dans le cadre d'un écoquartier à moins de 4000 ¤/m² en secteur libre. D'autres gros projets se poursuivent.

Dans l'opération C½ur de Soie dans le Grand Lyon à Vaulx-en-Velin, Bouwfonds prévoit à côté de bureaux et d'une résidence services, 10 bâtiments résidentiels  (3 sont en cours de commercialisation), soit  213 logements à des prix compris entre 2450 et 2800 ¤/m²). Et plusieurs projets d'envergure, en région parisienne et en province, sont dans les cartons des promoteurs, en attente de validation du permis de construire.

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