Immobilier Neuf : où acheter et à quel prix ?

Le Figaro le 27/09/2012 à 17:49
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Alors que les ventes marquent un net repli et que le prix se stabilisent, des opportunités existent dans toutes les régions.

Alors que les ventes marquent un net repli et que les prix se stabilisent, des opportunités existent dans toutes les régions. Cette année,on dénombre 80.000 ventes contre 103.000 l'an dernier, tel est le pronostic de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui, avec son Observatoire, couvre plus de 82 % du marché du neuf. «La baisse des ventes, déjà en repli au premier semestre, résulte de deux facteurs conjugués: la réduction de l'avantage fiscal Scellier et la baisse des ventes en accession. Le tout sur fond d'attentisme d'un nouveau dispositif fiscal, de prix qui se stabilisent à quelques exceptions près, mais restent élevés en raison de charges foncières encore importantes, et de normes cumulées qui renchérissent le coût de la construction», souligne François Payelle, le nouveau président de la FPI. Cécile Duflot, ministre de l'Egalité des Territoires et du Logement, vient d'indiquer clairement «qu'un dispositif fiscal est à l'étude pour les investisseurs privés, avec pour objectif de renforcer le logement social et intermédiaire et de prendre en compte la vraie réalité des loyers, grâce à des observatoires plus détaillés et plus précis que le système de zonage jusqu'alors utilisé» . Les investisseurs se voient donc quelque peu rassurés.

Les acquéreurs à titre de résidence principale hésitent toujours, quant à eux, dans une conjoncture économique délicate, à se lancer dans l'accession, malgré des taux d'intérêt très attractifs, entre 3,10 % et 3,40 % sur 15 ans et entre 3,45 % et 3,85 % sur 20 ans. Pourtant, les principaux promoteurs d'envergure nationale ont pris le virage de l'accession depuis longtemps ou l'ont conforté. Prix «maîtrisés» ou «abordables», de 2200 à 3100 €/m², peu importe l'appellation. Promogim a toujours maintenu ce cap avec 71 % de sa production. «Notre cœur de métier est celui de l'accession et non les produits fiscaux avec défiscalisation et impacts sur la surface à vendre», martèle son président, Christian Rolloy. Pour Jean-Philippe Bourgade, président de Bouwfonds Marignan, «le groupe garde sa stratégie de la règle des trois tiers, à savoir un tiers accession libre, un tiers accession maîtrisée, un tiers accession sociale». «Cogedim a toujours privilégié l'accession tout en diversifiant son offre, qui va des programmes à prix maîtrisés à du très haut de gamme», précise Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim. Kaufman & Broad a depuis une bonne année axé son développement sur la primo-accession, avec des logements à prix «maîtrisés» et des opérations en zone Anru avec TVA à 7 %, ce qui correspond, en valeur, à 35 % des réservations, contre 25 % l'an dernier lors du premier semestre. Hormis ces prix maîtrisés qui se dessinent très en amont du projet, avec le concours d'aménageurs publics ou privés selon les villes, les valeurs continuent à s'apprécier fortement pour les programmes les plus emblématiques situés au cœur des métropoles régionales, pour se fixer entre 5500 et 6800 €/m² en prix moyen près d'un parc, d'une rive de fleuve ou d'une cathédrale. Valeurs qui restent encore au moins deux fois inférieures à celles des programmes les plus recherchés de la capitale.

Paris-île-de-France - des prix du simple au triple

Pereire 17 (Paris XVIIe), les futures résidences de Vinci, au coeur du projet d'aménagement Clichy-Batignolles. Livraison 2014.
Pereire 17 (Paris XVIIe), les futures résidences de Vinci, au coeur du projet d'aménagement Clichy-Batignolles. Livraison 2014.

Pereire 17 (Paris XVIIe), les futures résidences de Vinci, au coeur du projet d'aménagement Clichy-Batignolles. Livraison 2014. Crédits photo : Dr

Dans Paris, le neuf est depuis des années réduit au compte-gouttes. Pas de répit donc pour les prix. Emmanuel Deloge, président du directoire d'Ogic, présent dans la capitale, annonce «quelques opérations à venir dans le XIVe le long de la coulée verte, un programme à prix «maîtrisés» à 8000 €/m² dans le XIXe, mais pas d'incursions dans des opérations comme Boucicaut dans le XVe, où les charges foncières étaient exorbitantes». A regarder aussi, l'opération originale de Bouwfonds Marignan, «Canal Square», sur le canal de l'Ourcq, avec un prix moyen hors parking de l'ordre de 9500 €/m². Certains promoteurs n'hésitent pas à «monter au créneau», souvent par opportunité foncière, et les prix peuvent alors grimper à 15.000 €/m², voire plus. Dans les zones d'aménagement concerté comme celle du XVIIe, quartier Clichy-Batignolles, où Vinci Immobilier est très présent, les prix sont aussi élevés, entre 10.000 et 12.000 €/m². En périphérie, ils demeurent également hauts. Sur Levallois, Boulogne-Billancourt ou Issy-les-Moulineaux, difficile de décrocher un appartement à moins de 7500 €/m². Rue de Sèvres, à Boulogne, proche de la porte de Saint-Cloud, une opération d'une centaine de logements se vend au prix moyen de 9000 €/m². En proche périphérie sud, les valeurs s'amenuisent pour chuter à 5000 €/m², voire moins dans des sites comme Vitry ou Ivry. En s'éloignant pour goûter un air plus champêtre, à Rambouillet par exemple, les prix dans la commune varient de 3000 à 4300 €/m², le premier prix étant réservé aux Rambolitains et non aux investisseurs.

Paca et Rhône-Alpes - deux marchés porteurs

Anahita, le domaine résidentiel de prestige conçu par Icade à Aix-en-Provence.
Anahita, le domaine résidentiel de prestige conçu par Icade à Aix-en-Provence.

Anahita, le domaine résidentiel de prestige conçu par Icade à Aix-en-Provence. Crédits photo : Dr

Au jeu du Monopoly des régions, Paca et Rhône-Alpes se distinguent. Clés du succès: bassin d'emplois et héliotropisme. Lyon, comme le souligne son sénateur-maire Gérard Collomb, «est le second parc tertiaire après la région parisienne, avec une importante diversité économique qui évite à différents quartiers de se cannibaliser». Côté logements, la fourchette est large, allant de 7300 €/m², pour un program­me des Nouveaux Constructeurs près de la Tête d'Or (VIe), à 4000 €/m² sur Vaise (IXe) ou La Guillotière (VIIe). A Annecy, la construction marque le pas, les opérations trop chères s'écoulant difficilement. En région Provence-Alpes-Côte-d'Azur, qui attire les retraités encore fortunés en quête de soleil, l'écart peut aussi se creuser: à Marseille, où 5000 logements devraient voir le jour annuellement, les prix varient de 4000 €/m² (voire moins dans le XIIIe arrondissement) à 6200 €/m² en prix moyen, à deux pas de la mer. Proche d'Euroméditerranée, Nexity lance une opération avec TVA à 7 % à moins de 2000 €/m². Sur Martigues, près de l'étang de Berre, Cogedim propose des logements entre 2900 et 3500 €/m² ; et près d'Aix-en-Provence, au Fuveau, une réalisation allie collectif et maisons individuelles à 320.000 €. A Nice, les prix peuvent grimper jusqu'à 7 000 €/m² sur Cimiez ou la Corniche-Fleurie. Mais certains programmes, dans le cadre de prix maîtrisés, à l'est de la ville, dans le quartier Pasteur, ne dépassent guère 4200 €/m².

Des Pays de la Loire à l'Aquitaine - l'Ouest s'émancipe

Le Carré Bouchaud, au coeur de Nantes, une résidence de 59 appartements, du studio au 5 pièces, proposée par Bouyges Immobilier. Livraison 1er trimestre 2015.
Le Carré Bouchaud, au coeur de Nantes, une résidence de 59 appartements, du studio au 5 pièces, proposée par Bouyges Immobilier. Livraison 1er trimestre 2015.

Le Carré Bouchaud, au coeur de Nantes, une résidence de 59 appartements, du studio au 5 pièces, proposée par Bouyges Immobilier. Livraison 1er trimestre 2015. Crédits photo : DR

Nantes représente à elle seule 50 % des ventes de la région Pays de la Loire, dopée par une économie florissante. Les prix du neuf peuvent atteindre 4500 €/m² dans les quartiers Saint-Félix et Saint-Donatien. Sur les bords de l'Erdre, il faut tabler sur 3300 à 3500 €/m². Dans l'île de Nantes, quartier neuf dans la ville, les programmes en cours se vendent autour de 3200 €/m². Bordeaux poursuit sa métamorphose et s'apprête à accueillir d'ici à 2030 100.000 habitants supplémentaires. L'opération Euratlantique, sur 738 hectares, partant de la gare Saint-Jean, comptera en 2030 15.000 logements. Selon l'Observatoire de l'immobilier, les prix varient de 3200 €/m² dans le secteur Bastide ou dans l'écoquartier Ginko, aménagé par Bouygues Immobilier, à 4000 €/m² et plus dans les secteurs Bacalan, Bassins à flot. Dans le centre, rue de Cheverus, Nexity et le cabinet d'architectes Valode & Pistre signent une très belle opération mise en vente autour de 6000 €/m². Plus au sud, Bayonne décline diverses réalisations, la ville ayant libéré du foncier. Il faut compter environ 4000 €/m². A terme, rive droite, se profile un écoquartier avec plus de 600 logements à la clé.

Languedoc-Roussillon - les projets fourmillent à Montpellier

À Montpellier, Kaufman & Broad lance un programme de maisons de ville dans le quartier des facultés.
À Montpellier, Kaufman & Broad lance un programme de maisons de ville dans le quartier des facultés.

À Montpellier, Kaufman & Broad lance un programme de maisons de ville dans le quartier des facultés. Crédits photo : DR

Depuis 1999, la région Languedoc-Roussillon gagne plus de 33.000 habitants par an, qu'il faut loger. Et, hormis les stations balnéaires, c'est essentiellement sur Montpellier que porte la demande. Avec pour nouvelle orientation la recherche d'une résidence principale. Les principales réalisations se font au travers de ZAC, avec, pour la plus connue, Port-Marianne et ses quartiers successifs allant vers la mer, où les prix maîtrisés tournent autour de 3000 €/m² et les prix libres peuvent dépasser les 4000 €/m². Sur d'autres ZAC, comme l'Ovalie et les Grisettes, à l'ouest de la ville, le prix moyen se situe autour de 3300 €/m². Dans le quartier de l'hôpital et des facultés, Kaufman & Broad lance aussi un programme de maisons de ville de 80 à 120 m², sur 250 m² de jardin, vendues entre 3600 et 3800 €/m².

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  • M9667898 le vendredi 28 sept 2012 à 13:29

    Des taux bas... le japon en connait depuis 20 ans.Je vois pas ce qui presse.

  • jpdeniel le vendredi 28 sept 2012 à 08:57

    Ben je suis timbré du cervelet ... LOL .... dans un marché extrêment surévalué je ne vois pas ce que le taux peut changer sinon à compenser une annomalie flagrante sur le prix exorbitant des baraques ou appart ...

  • sade1 le jeudi 27 sept 2012 à 21:39

    vu les taux il faut être assez timbré du cervelet pour ne pas acheter surtout si le budget est là!

  • london le jeudi 27 sept 2012 à 18:59

    Ou acheter, il vaut mieux tres bien connaitre. A quel prix depend de la question QUAND? Dans 6 mois, tous ces projets feront une ristourne de 30% !