Immobilier : mêler logements, bureaux et services pour régénérer la ville, une idée d'avenir

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Mêler logements, bureaux et services dans un même quartier voire un même immeuble, rend la ville plus agréable et permet de faire des économies d'énergie, mais cette piste d'avenir explorée au Marché des professionnels de l'immobilier (Mipim) heur Johnny
Mêler logements, bureaux et services dans un même quartier voire un même immeuble, rend la ville plus agréable et permet de faire des économies d'énergie, mais cette piste d'avenir explorée au Marché des professionnels de l'immobilier (Mipim) heur Johnny

(AFP) - Mêler logements, bureaux et services dans un même quartier voire un même immeuble, rend la ville plus agréable et permet de faire des économies d'énergie, mais cette piste d'avenir explorée au Marché des professionnels de l'immobilier (Mipim) heurte des habitudes ancrées en France.

"L'une des singularités de la France est qu'il est très rare ici, qu'un immeuble ait différentes fonctions", constate l'architecte Jacques Ferrier dans "La ville de demain: nouveaux usages et partages de l'immobilier", publié lors du Mipim par la Chaire immobilier et développement durable de l'Essec.

"Même à l'échelle d'un quartier, la mixité des fonctions ne s'est imposée qu'il y a une quinzaine d'années", souligne-t-il.

"Même si la demande sociale est très forte pour avoir des logements, des services sociaux et des bureaux dans le même quartier, la mixité demeure timide", relève encore M. Ferrier.

Au Mipim, le concept est pourtant très présent, à l'ère de la densification des villes, du développement durable et des nécessaires économies d'énergie en temps de crise économique.

Ainsi en récupérant, dans un immeuble, la chaleur émise huit mois sur douze par les salariés et les équipements informatiques des bureaux pour chauffer les logements, il est possible de ramener à zéro la facture énergétique pendant la moitié de l'année, rapporte M. Ferrier.

Les espaces mixtes répondent aussi à une demande forte des habitants des villes, qui recherchent des quartiers animés et pourvus de services.

"Aujourd'hui il faut créer des lieux de vie qui limitent les déplacements, et intégrer une offre culturelle, des services, des équipements sportifs aux quartiers d'affaires", note Olivier Estève, directeur général délégué de la société Foncière des Régions.

"Il faut donc réfléchir à l'échelle du quartier, ne pas voir son immeuble comme un ilot", dit-il.

Toutefois nombre de promoteurs, spécialistes tantôt du logement, tantôt de l'immobilier de bureaux ou de commerces, sont réticents à réaliser des immeubles mixtes pour lesquels ils manquent d'expertise.

De leur côté, les investisseurs s'inquiètent d'un retour sur investissement moindre: ces constructions sont plus complexes, car elles sont régies par des normes et réglementations différentes, et donc plus chères.

Surcoût encore élevé

Ce coût élevé est encore un obstacle à Paris, où le prix des logements est inférieur à celui des bureaux, alors que c'est l'inverse à Londres.

BNP Paribas Real Estate, la filiale immobilière de BNP Paribas, construit actuellement un programme mixte de quelque 70.000 m2, près de la station de St Pancras, en plein coeur de la capitale britannique. "Mais le prix des logements est tel à Londres, que le coût n'est pas un problème", rapporte Philippe Zivkovic, son président du directoire.

Parfois, la mixité des espaces permet d'atténuer ce surcoût en dégageant des économies, comme sur un projet de Foncière des Régions, à Marseille.

Ainsi, à Euromed Center, l'usage des parkings a-t-il été mutualisé: dédiés aux employés de bureaux la journée, ils serviront aux clients des commerces et des restaurants le week-end et en soirée.

"Cela nous a permis de réduire de 30% la taille des parkings, et cet argent a été redéployé dans la qualité du projet et l'offre de services. Nous étions plutôt hostiles au départ", à ce type d'opérations, reconnaît pourtant M. Estève.

Au final "la mixité horizontale est un pari gagné" aujourd'hui en France, estime M. Zivkovic. "Elus, urbanistes, promoteurs, investisseurs, sont convaincus qu'avoir une diversité sur un même emplacement est un plus important, car cela permet de réaliser beaucoup de produits et de créer un quartier très très vite", dit-il.

En revanche, plus difficile techniquement et encore plus onéreux, mêler divers usages dans des immeubles de grande hauteur voire des tours, pose encore "de vraies difficultés", estime M. Estève.

"L'entrée commune aux bureaux et aux logements nous a posés de réels problèmes dans un immeuble", se souvient-il. "Les habitants se plaignaient du va-et-vient incessant des employés de bureaux, lesquels supportaient mal la présence de vélos et de poussettes, lorsqu'ils recevaient des clients...".

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  • mcarre1 le jeudi 13 mar 2014 à 22:31

    Des immeubles à taille humaine, de la végétation, des commerces, des activités. Marre des tours, des barres, et des rues vides de vie!