Le Crédit Agricole anticipe une année 2016 plutôt calme pour le marché immobilier français, avec une poursuite de la tendance baissière des prix, actuellement encore ''élevés''.
En France, les volumes d'échanges repartent à la hausse dans l'immobilier, mais les prix restent globalement orientés à la baisse, observe Olivier Eluère, économiste de Crédit Agricole. Pour ce dernier, les perspectives 2016 restent en demi-teinte alors que les prix sont encore « surévalués ».
Depuis le début d'année, des points de vue très contradictoires ont été exprimés au sujet du marché immobilier français. On ne cesse de parler de « reprise du marché », mais cette reprise concerne surtout les volumes et non les prix, qui restent souvent sans direction claire .
Olivier Eluère explique : « Le marché se redresse depuis le début de l'année. Le mouvement est net dans le logement neuf, avec au premier semestre des volumes de ventes en progression de 19% sur un an dans le segment promoteurs et de 16% dans les maisons individuelles hors promoteurs. L'ancien montre également des signes d'amélioration, avec sur les huit premiers mois de 2015 une hausse des ventes de 10% sur un an ».
Néanmoins, « les prix restent en baisse mesurée, de l'ordre de 2% sur un an », observe l'économiste de Crédit Agricole.
Deux principales raisons à la reprise des volumes
Olivier Eluère explique que deux facteurs majeurs expliquent la reprise des volumes qui s'observe cette année.
La première raison tient au « plan de relance dans le neuf, et notamment au dispositif Pinel pour l'investissement locatif (formules à six, neuf et douze ans, possibilité de louer aux ascendants et descendants) ».
La deuxième raison est sans surprise « le niveau des taux de crédit, qui sont très bas et jugés proches de leur plancher, ce qui débloque ou accélère certains projets et stimule les ventes ».
Pas de « reprise durable » pour autant
L'économiste du Crédit Agricole estime néanmoins que cette tendance haussière sur les volumes pourrait se tasser dès l'an prochain, tandis que les perspectives restent légèrement baissières sur les prix.
« Il semble (…) prématuré de parler d'une reprise durable du marché. Au-delà de ces deux moteurs, l'immobilier résidentiel reste affecté par des facteurs conjoncturels négatifs (croissance faible, chômage élevé, impact des mesures fiscales de 2012-2013, prix élevés et encore surévalués ), même s'il bénéficie de fondamentaux favorables (démographie, effet retraite, valeur refuge, modèle de crédit prudent, bas niveau des créances douteuses) ».
Olivier Eluère ajoute : « De plus, les taux de crédit devraient remonter peu à peu au cours des prochains trimestres, ce qui pourrait entraîner un certain attentisme et un tassement des ventes dans l'ancien ». L'économiste détaille à ce sujet : « l'effet d'aubaine va disparaître, les coûts d'acquisition vont remonter. La réaction des acheteurs est incertaine. Certains estimeront que les taux restent bas et attractifs et qu'il est opportun d'acheter avant qu'ils ne remontent davantage. Mais, face à la remontée des taux et au niveau élevé des prix, d'autres devraient être moins pressés d'acheter, plus hésitants ».
Les catalyseurs d'une hausse des prix ne sont pas réunis
Prenant du recul sur l'évolution des prix et les facteurs de ce type de mouvement, Olivier Eluère explique : « à la lumière du cycle immobilier précédent (1985-1998), on peut estimer que deux éléments sont nécessaires pour initier un nouveau cycle haussier durable : des niveaux de prix attractifs et un taux de chômage plus bas . Après une hausse marquée (1985-1991), le marché s'est corrigé entre 1991 et 1997. La baisse des prix, le recul des taux de crédit et la hausse des revenus ont permis une resolvabilisation des ménages. Les prix sont redevenus clairement sous-évalués et attractifs en 1998. De plus, le taux de chômage était en recul continu, de 10,4% début 1997 à 9,1% fin 1999. D'où la reprise du marché à partir de 1998-1999 ».
« Ces deux éléments ne sont pas présents actuellement. D'une part, les prix restent élevés. D'après notre indicateur mesurant la surévaluation des prix et la capacité d'achat de logement d'un ménage, ils sont désormais peu surévalués, grâce à la baisse des prix et au recul des taux de crédit. Mais ils ne sont pas encore clairement sous-évalués, la capacité d'achat de logement d'un ménage est encore loin de son niveau de 1998-1999. Et elle risque de se dégrader si les taux de crédit remontent ».
Ainsi, « Plutôt que de reprise, il vaut donc mieux parler d'un rebond en 2015, suivi en 2016 d'une stabilisation voire d'un léger repli », anticipe Olivier Eluère, qui détaille : « Les volumes de ventes dans l'ancien seraient en hausse de 10% en 2015 et en légère baisse en 2016. Les volumes dans le neuf remonteraient de 17% en 2015 et 8% en 2016. Les prix de l'ancien baisseraient de 1% par an. Leur baisse cumulée atteindrait 9% entre 2011 et 2016 ».
X. Bargue (redaction@boursorama.fr)
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