Immobilier : les prix résistent à la montagne

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Les acheteurs sont toujours présents dans les grandes stations, mais les studios peinent à trouver preneur.


La neige est tombée en abondance et ceux qui ont la chance de partir à la montagne pour les vacances scolaires de février pourront en profiter. L'appétit pour les sommets permet au marché immobilier des chalets et des appartements de résister dans les grandes stations. «Le nombre de transactions est sensiblement le même que ces deux ou trois dernières années mais il est plus faible qu'il y a sept ou huit ans», constate Jean-Jacques Botta, chez GSI Immobilier.

Cette saison ne ressemble pourtant pas aux autres: fin 2011, les transactions ont été dopées par le changement de régime fiscal des plus-values. «Les biens à la montagne sont des résidences secondaires. Ils sont directement touchés par le changement de mode d'imposition des plus-values, aussi de nombreux propriétaires ont cherché à vendre dans les derniers mois de 2011», relève Benjamin Berger chez Cimalpes. Certains ont cédé leur appartement en faisant un effort sur le prix, mais d'autres ont préféré retirer le bien de la vente. «Ils se décident souvent à faire des travaux et à mettre en location», observe Benjamin Berger. Le marché pourrait maintenant marquer le pas.

Les prix varient fortement d'une station à une autre. La hiérarchie change peu: Courchevel, station fétiche des Russes, reste la plus chère de France. Les statistiques des notaires des deux Savoie publiées mercredi font ressortir un prix au mètre carré de 9.735 euros fin décembre, en hausse de 11% en un an. Mais ce n'est qu'une moyenne, qui cache de fortes disparités avec des transactions jusqu'à 25.000 euros au m².

Des budgets très différents

Dans le palmarès de tête des stations arrivent ensuite Val d'Isère, Méribel et Megève. Les notaires relèvent dans la station d'Émile Allais (il fêtera ses 100 ans le 25 février), une sensible baisse du prix au mètre carré en 2011 (- 12%). Ils l'expliquent par le plus grand nombre de ventes de petites surfaces par rapport à 2010. Or, en montagne, les petites surfaces se vendent moins cher au mètre carré. «La demande porte essentiellement sur des biens de plus de 60 m², la demande est faible pour les studios mis à prix entre 100 000 et 150 000 euros», observe Pierre Deleuse, de l'agence John Taylor à Megève. Pour des biens classiques de bonne qualité il situe les prix «entre 7 500 et 10 000 euros le m²», pour des biens de luxe «entre 10 000 et 15 000 euros le m²». «Et il est possible de trouver des prix moitié plus bas à 4 kilomètres, à Praz-sur-Arly», ajoute Pierre Deleuse, pour qui, sauf sur le créneau du luxe où les prix s'envolent, les prix se sont stabilisés depuis 2008 et ont tendance à baisser quand la situation du bien n'est pas bonne ou qu'il y a des travaux importants à prévoir.

Un peu partout, les studios boudés par les acheteurs sont souvent acquis par des commerçants ou des locaux qui les louent ensuite aux saisonniers. «On peut réaliser de belles affaires sur ces biens», souligne Jean-François Botta. En n'étant pas trop exigeant sur l'emplacement, il est possible par exemple d'acheter des biens à rénover à 2.500 euros le mètre carré à La Plagne. Les municipalités cherchent à restructurer le parc immobilier en attirant des résidences de tourisme dont les lits sont davantage occupés que ceux des résidences secondaires et en encourageant les propriétaires à restructurer leurs biens. Tignes a été l'une des plus actives.

Entre Méribel, prisée des familles françaises, Courchevel, où les prix se sont envolés sous la pression d'acheteurs venus des pays de l'Est, Megève village alliant chic et charme face au mont Blanc, les stations du Dauphiné (l'Alpe d'Huez et les Deux-Alpes) qui attirent surtout les acheteurs de Rhône-Alpes ou de Paris, les stations de la Tarentaise, de Maurienne, du grand massif ou du Mont-Blanc, les marchés sont très hétérogènes. Et l'échelle des prix est accessible à des budgets très différents: comptez par exemple 4.000 euros le m² dans l'ancien à Valmorel pour un 40 m² classique. Les acquéreurs sont d'abord des amoureux de la montagne qui achètent pour profiter de leur bien. Et pour le prix d'un studio parisien, ils peuvent s'offrir un deux-pièces de 40 à 50 m² à la montagne.

Hausses en trompe-l'½il

Il faut toutefois se méfier de certains chiffres. Les marchés immobiliers sont étroits et, mécaniquement, les prix pourraient augmenter l'an prochain sans qu'il y ait un réel rebond. Par quel miracle? «Jusqu'ici, beaucoup de transactions importantes sur de grands chalets n'apparaissaient pas dans nos statistiques, car il s'agissait de cessions de titres de sociétés. Désormais, les ventes de parts de sociétés à dominante immobilière française constatées par des actes passés à l'étranger devront faire l'objet d'un acte notarié», explique Me Barralier, notaire en Haute-Savoie et délégué de la Chambre des notaires des deux Savoie. Un changement bénéfique pour les finances publiques, puisqu'il permettra à l'État de percevoir des droits d'enregistrement.

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