Immobilier: les prix devraient encore baisser en 2014

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Le nombre de logements vendus devrait continuer à diminuer et les prix pourraient baisser de 3 à 4% selon la Fnaim. Les taux des crédits immobiliers devraient grimper. En 2013, 668 000 logements ont été vendus, soit 5,1% de moins qu'en 2012 et les prix ont reculé de 2,9%.

L'année s'annonce délicate pour le marché immobilier. La Fnaim (premier syndicat professionnel avec 12.000 adhérents) table ainsi sur un nouveau recul des prix de 3 % à 4 % en 2014, alors que le nombre de transactions devrait encore reculer et tomber à 650.000!

«Beaucoup d'incertitudes pèsent sur le marché», reconnaît Jean-François Buet, président de la Fnaim. Des incertitudes économiques (hausse du chômage, croissance), psychologiques (moral des ménages), juridiques (liées à la loi sur le logement qui arrive ce mardi en deuxième lecture à l'Assemblée nationale), mais aussi financières. Les taux des crédits immobiliers, tombés à un niveau historiquement bas au premier semestre 2013 (2,9 % sur 20 ans), devraient monter dans le sillage de l'OAT à 10 ans (les économistes tablent sur une hausse de l'OAT comprise entre 0,6 % et 1 % en 2014).

Les primo-accédants pénalisés

«Les taux des crédits pourraient grimper de 0,5 % en moyenne au premier semestre», estime ainsi Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. «À chaque remontée des taux de 0,25 %, la capacité d'emprunt de l'acquéreur et, par conséquent, le montant de l'acquisition qu'il peut réaliser diminuent de 4000 euros environ. Ainsi, à mensualité et durée identiques, il disposera de 178.693 euros s'il emprunte à 3,1 %, contre 163.596 euros à 4,1 %», détaille-t-il.

Une telle hausse devrait surtout pénaliser les primo-accédants dont le nombre a déjà fondu en 2013. «Ils ne représentaient plus que 37 % des emprunteurs, contre 48 % en 2012», souligne Philippe Taboret. Seule une baisse marquée des prix permettrait de compenser la hausse des taux de crédits. D'après les calculs de Cafpi, il faudrait que les prix baissent de 2,21 % pour compenser une hausse de 0,25 % ; de 4,36 % si les taux augmentent de 0,5 % et de 8,4 % s'ils s'envolent de 1 %.

Les tendances observées en 2013 sur le marché immobilier devraient donc se poursuivre, voire s'accentuer. L'an dernier, le nombre de ventes de logements anciens est tombé à 668.000, soit 5,1 % de moins qu'en 2012 et 15 % à 20 % de moins qu'avant la crise de 2008, selon la Fnaim.

À Paris, le nombre de transactions a fondu de 12,8 %

Dans certaines villes ou régions, la chute des ventes a été nettement plus marquée. C'est notamment le cas en Basse-Normandie (-7,4 %), la Haute-Normandie (-6,8 %), le Languedoc-Roussillon (-7,6 %), Provence-Alpes-Côte d'Azur ou encore en l'Île-de-France (-6,6 %). À Paris, le nombre de transactions a carrément fondu de 12,8 %. «Le marché immobilier ancien connaît une nette dégradation depuis 2012. Le nombre des transactions rejoint, en 2013, le niveau de 2008, date de l'éclatement de la crise des subprimes», souligne Jean-François Buet.

Malgré ce fort recul, les prix n'ont pas décroché. Selon la Fnaim, ils ont reculé de 2,9 % en moyenne (Century 21, Laforêt, Orpi ont eux aussi constaté des baisses de prix en France comprises entre 2 % et 3 %). Avec là aussi de fortes disparités régionales: baisse de 6,8 % des prix des appartements en Haute-Normandie, Basse-Normandie et Champagne-Ardenne, de 5,9 % en Provence-Alpes-Côte d'Azur, de 4,9 % en Languedoc-Roussillon, de 4,4 % en Lorraine, de 4,1 % dans le Nord-Pas-de-Calais et en Bretagne, de 3,9 % en Rhône-Alpes et de 3,2 % à Paris. «C'est souvent dans les régions qui comptent le plus de résidences secondaires que la baisse des prix est la plus marquée», souligne le président de la Fnaim.

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