Immobilier : les prix devraient encore baisser de 1 à 2% en France cette année (Crédit Agricole)

information fournie par Boursorama•25/01/2016 à 17:50

Les prix de l'immobilier devraient poursuivre leur lente décrue en France cette année, estime Olivier Eluère.

Faisant suite à une analyse publiée en octobre , Olivier Eluère, économiste du Crédit Agricole, estime que les prix de l'immobilier devraient poursuivre leur lente décrue en 2016, alors que les prix « restent encore très élevés » en France.

« L'année 2015 a été un "bon cru" pour l'immobilier », affirme tout d'abord Olivier Eluère, qui dresse le bilan de l'année écoulée dans une note de conjoncture du Crédit Agricole diffusée lundi 25 janvier.

« En 2015, les ventes de logement ancien se sont nettement redressées. Elles fluctuaient autour de 700.000 unités par an depuis trois ans et avaient atteint 692.000 unités en 2014. Elles remontent à 792.000 unités (en cumul sur douze mois) en novembre 2015. Sur les onze premiers mois de 2015, la hausse est de 13% sur un an. Le chiffre annuel 2015 devrait être de l'ordre de 795.000 unités, +15% sur un an », relève-t-il.

Du côté des prix, le dynamisme est moins flagrant : le mouvement baissier de ces dernières années s'est globalement poursuivi malgré de fortes disparités entre les villes, et quelques signes encourageants sont apparus ces derniers mois. « La baisse des prix a été très faible et des signes de raffermissement sont apparus en fin d'année. L'encours de crédit habitat s'est redressé et la production [de crédit] a presque doublé par rapport à 2014 », note ainsi l'économiste.

Pour autant, Olivier Eluère note que le rebond de la demande « semble avant tout conjoncturel et lié à deux facteurs ». En premier lieu, « Le niveau des taux de crédit a encore baissé en 2015 et a atteint un plus bas historique pendant l'été, avant de remonter un peu, ce qui a provoqué un effet d'aubaine et a débloqué ou accéléré certains projets ». Deuxièmement, « le plan de relance dans le neuf, notamment le dispositif Pinel pour l'investissement locatif et la réforme du PTZ » a favorisé un retour des acheteurs.

2016 : le marché de l'immobilier français « risque de se corriger légèrement »

Malgré ce bilan plutôt positif au cours de l'année dernière, « pour 2016, les perspectives sont plus incertaines », estime Olivier Eluère.

Certes, « la demande reste soutenue par plusieurs facteurs structurels : désir d'accession à la propriété, démographie assez dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet "valeur refuge" », relève-t-il.

Mais en sens inverse, « plusieurs facteurs négatifs restent présents : une croissance économique assez faible, 1,2%, un taux de chômage stable à un niveau élevé (…) et des prix de vente encore très élevés, même s'ils ne sont plus clairement surévalués ».

L'économiste détaille : « Selon l'approche fondée sur la capacité d'achat d'un logement par un ménage "moyen", les prix étaient surévalués de 20% en 2008 et 18% en 2012. Avec la baisse des prix et le recul des taux de crédit, ils sont désormais à peu près à leur valeur d'équilibre. Mais, au regard des cycles précédents, et notamment de la période 1995-1999, il faut que les prix se corrigent encore et deviennent clairement sous-évalués pour être jugés réellement attractifs et initier un nouveau cycle haussier du marché immobilier. Nous n'en sommes pas là et le niveau des prix demeure un frein pour la demande ».

Par ailleurs, l'an prochain, « la variable "taux de crédit" va jouer moins favorablement. Avec des taux OAT [taux d'emprunts français sur le marché obligataire, ndlr] en léger accroissement, les taux de crédit devraient remonter peu à peu. L'effet d'aubaine va donc disparaître », estime ainsi Olivier Eluère, même si « cette remontée devrait toutefois être lente et modérée ».

La direction des taux d'emprunt de l'Etat français, qui influent indirectement sur les taux de crédit immobilier proposés par les banques aux particuliers, reste pourtant difficile à cerner alors que le plan de relance de la BCE provoque deux effets contradictoires sur le marché des taux. Par ses rachats massifs d'obligations souveraines, la BCE pousse les taux à la baisse, mais si son plan parvient à porter ses fruits, la remontée de l'inflation en Europe tirerait les taux à la hausse.

Face à cette conjoncture, cette année, le marché de l'immobilier français « risque de se corriger légèrement, en tout cas dans l'ancien, avec des ventes en faible repli (-5%) et des prix en baisse de 1 à 2% », estime l'économiste. Ainsi, « la baisse cumulée des prix atteindrait 8% entre 2011 et 2016 ».

Le marché du logement neuf serait davantage épargné par l'essoufflement du regain de dynamisme observé en 2015 : « Dans le neuf, les ventes se redresseront à nouveau d'environ 10% », mentionne enfin l'économiste.

X. Bargue (redaction@boursorama.fr)