Immobilier : les primo-accédants ont 3 ans de plus qu'en 2013

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Grâce aux crédits immobiliers bon marché, ils s’endettent davantage avec moins d’apport personnel. Bien que très sélectives, de plus en plus de banques financent jusqu’à 100% de la valeur d’un bien.

L’année 2015 a marqué le retour des primo-accédants -acquéreurs de leur première résidence principale- sur le marché immobilier. L’an dernier, la baisse des taux des crédits immobiliers et dans une moindre mesure, la poursuite du recul des prix de la pierre ont permis à de nouveaux acquéreurs, principalement jeunes, de concrétiser leurs projets, selon une étude d’Empruntis. Chez ce courtier (principalement présent dans les grandes villes), en 2015, «près de huit emprunteurs étaient des primo-accédants», un chiffre en légère augmentation par rapport à 2014.

Les taux de crédits historiquement bas et l’allongement des durées d’emprunt ont permis à davantage de ménages d’emprunter. Chez Empruntis, les revenus des primo-accédants, qui ont acquis un bien de 204.565 euros en moyenne, s’élevaient en 2015 à 4208 euros, en baisse de 9% par rapport à 2014. «Les conditions exceptionnelles ont davantage favorisé les ouvriers et les employés, contrairement à 2014», note Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. Le montant de l’apport personnel a également fondu (-7,3% par rapport à 2014 d’un montant de 59.002 euros), alors que le montant du prêt sur 18,5 ans, a lui augmenté (+3,5% à 170.996 euros). «L’apport personnel l’an dernier ne représentait plus que 25% du financement contre 37% en 2014», note Cécile Roquelaure.

De plus en plus de jeunes emprunteurs ont également bénéficié d’un financement représentant 100% de la valeur du bien (hors frais de notaires). «Le financement à 100% s’est développé: 8,17% des primo sont sans apport contre 7% en 2014. Ce sont les jeunes qui en profitent le plus. Mais les banques accompagnent également les emprunteurs qui choisissent le 100% pour des raisons budgétaires ou patrimoniales (épargne existante), des ruptures de vie….», constate l’étude d’Empruntis.

Fait marquant, on devient propriétaire de sa première résidence principale de plus en plus tard: les primo-accédants avaient 36 ans et 5 mois en moyenne en 2015, soit deux ans de plus qu’en 2014, où l’avait déjà constaté un veillissement de 10 mois par rapport à 2013! La majorité des acquéreurs (53%) est en couple. Ce qui est plus simple aujourd’hui pour décrocher un crédit. «L’ubérisation du travail a un fort impact sur l’accès au crédit. Si les pratiques des banques évoluent, cela n’est pas assez au regard de la société. Les banques ont une approche de plus en plus segmentée en matière de taux, favorisant les profils haut de gamme. Le taux peut alors devenir un discréminant dans l’accès au crédit», constate l’étude d’Empruntis. Les ménages aux revenus modestes empruntent donc à des taux bien plus élevés que ceux ayant de confortables émoluements.

Le retour des primo accédants a permis aux familles déjà installées de revendre leur toit pour en acheter un nouveau (ce que l’on appelle les secondo-accédants). Ce qui a contribué à fluidifier le marché immobilier en 2015. Les secondo accédants, majoritairement en couple (65%), ont également tendance à vieillir (41 ans en moyenne, soit un an de plus qu’en 2013). Profitant de taux très bas, ces derniers (dont le revenu moyen s’élevait à 5.635 euros chez Empruntis) ont également eu davantage recours au crédit en 2015 (hausse de 3,6% des montants empruntés à 196.716 euros). Le montant de l’apport (épargne) nécessaire pour décrocher un prêt sur 16 ans et dix mois en moyenne a lui diminué de 10% et celui issu de la revente de 5,6% (72.913 euros).

2016, s’annonce sous d’assez bons auspices pour les acquéreurs. Les taux des crédits devraient rester bas à come. Plusieurs banques ont de plus baissé leurs taux en janvier. Par ailleurs, plus généreux et moins contraignant, le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) entré en vigueur le 1er janvier devrait apporter à coup de pouce supplémentaire non négligeable aux primo-accédants. Les plafonds de revenus ont en effet été relevés et ce prêt peut représenter jusqu’à 40 % du montant de l’achat d’un logement neuf ou ancien à rénover (travaux représentant au moins 25 % du coût total). Les emprunteurs peuvent par ailleurs différer le début de leur remboursement (entre 5 et 15 ans). Et les prêts peuvent être allongés sur 25 ans.

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