Immobilier : le marché sous pression

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Encadrement des loyers, garantie impayés obligatoire, hausse des droits de mutation? Les projets du gouvernement désorientent acheteurs, vendeurs et professionnels.

Quand on n'y comprend rien, on ne fait rien. On attend de voir. C'est l'option que risquent de prendre certains particuliers tant la valse des règles du jeu donne le tournis. En quelques mois, une avalanche de règles ou de projets sont en effet sortis des ministères. Au risque de troubler les esprits. Le 1er septembre, le retour de vacances avait pourtant incité à l'optimisme. Pour relancer les ventes, l'imposition des plus-values immobilières a en effet été allégée au 1er septembre. Sont concernés les résidences secondaires et les biens locatifs (la résidence principale reste exonérée). Un régime de faveur a été accordé pour un an et il faut désormais attendre 22 ans et non plus 30 ans pour échapper à l'impôt.

Mais, aussitôt, un coup de barre était donné à gauche. On apprenait que les droits de mutation devraient augmenter à partir de janvier et que se profilait une lointaine révision des critères de fixation des taxes foncières et d'habitation. Bercy a en effet lancé mi-septembre une concertation pour revoir les valeurs locatives leur servant de base qui «ne reflètent plus la réalité du marché locatif». Certes, cette réforme (déjà envisagée mais jamais menée à bien) n'est pas pour demain. Elle aura lieu «au terme de l'important travail de révision des bases que le gouvernement prévoit de conduire dans les quatre prochaines années». Mais les propriétaires de biens haussmanniens dans les beaux quartiers savent bien qu'ils devraient ce jour-là être perdants.

Surtout, le vote par l'Assemblée nationale de la loi Duflot qui avantage les locataires au détriment des propriétaires a mis de l'huile sur le feu ces dernières semaines, suscitant moult réactions. Dans un marché hésitant, l'activisme immobilier du gouvernement tombe mal. Le projet de loi de Cécile Duflot est partisan. Il établit des règles de fixation des loyers, une garantie obligatoire qui indemnisera le propriétaire si le locataire ne paie pas et qui sera gérée par un établissement public.

La rentabilité de la pierre va diminuer

Cette garantie fera disparaître la caution. Le texte comprend des mesures positives mais ces deux-là affolent les propriétaires. «On ne peut pas faire boire un âne qui n'a pas soif. On n'incitera pas les particuliers à investir si on déséquilibre les ­relations entre propriétaires et locataires», prévient François Bertière, le président de Bouygues Immobilier.

Dommage que le débat soit si mal posé et donne aussi grossièrement l'impression qu'en France, aujourd'hui, il y a les bons et les méchants. «Ce texte a un objectif sociétal, mais il est en contradiction avec les autres objectifs économiques que l'on veut atteindre, c'est-à-dire construire plus de logements. On n'y arrivera pas sans les investisseurs privés et institutionnels», estime Christian de Gournay, le président de Cogedim. Selon lui, l'encadrement des loyers et la garantie universelle «vont diminuer les rendements de la pierre de 0,2 à 0,3 % par an».

Cette année, selon la Fédération des promoteurs, 300.000 à 320.000 logements environ devraient être construits, bien loin des 500.000 espérés. Les besoins sont là. Selon une étude de l'université Paris-Dauphine pour le Crédit foncier, moins d'un Parisien sur trois peut acheter un logement qui correspond à ses besoins (un studio pour un célibataire, un 4 pièces pour un couple avec deux enfants...). «Les pouvoirs publics mènent une action réelle mais qui obéit à des objectifs contradictoires», analyse Christian de Gournay. Or, plus qu'un autre, le marché immobilier est affaire de psychologie et d'inertie.

À court terme, les transactions pourraient repartir dans l'ancien. «De timides vents favorables soufflent sur le marché de l'immobilier du dernier trimestre grâce au nouveau régime des plus-values immobilières. Mais ce regain d'activité attendu repose plus sur des opportunités que sur une réelle reprise du marché de l'immobilier, qui a besoin de règles claires, simples et pérennes pour progresser», souligne Me Laurent Mompert, au Conseil supérieur du notariat.

Sur le terrain, les professionnels parlent de frémissement. «La France manque structurellement de logements, c'est ce qui explique la bonne tenue de la demande en résidence principale en dépit de la visibilité fiscale, qui est très perturbée. Le marché reste toutefois fragile», estime Jean-Philippe Bourgade, président de Bouwfonds Marignan Immobilier. Dans les bureaux de vente, les promoteurs assurent que la fréquentation repart. De l'appétit pour la pierre, il en reste. Moins qu'aux belles heures du marché immobilier et qu'en 2011, mais davantage qu'il y a un an. Ces visiteurs ne sont toutefois plus les mêmes, les investisseurs se font plus rares et, au 1er semestre, 60 % des achats dans le neuf ont été faits pour acheter une résidence principale. «Nous accompagnons les ventes avec des avantages qui peuvent, dans certains programmes, représenter 3 à 4 % du prix de vente, mais les promoteurs ne font pas de grande braderie sur les prix», reconnaît Christian de Gournay. «Quand les programmes sont bien placés, la commercialisation se déroule correctement», assure Jean-Philippe Bourgade. Les mois qui viennent seront cruciaux. «Tous les promoteurs vont faire des campagnes de promotion sur des programmes. Dans le neuf, les prix ont déjà baissé de 3 à 5 % selon les endroits», prédit François Bertière.

Dans l'ancien aussi, les agents immobiliers disent que les visites sont plus nombreuses. L'offre est plus vaste, les acheteurs ont le choix et le temps de trouver l'appartement ou la maison de leur rêve. Les prix ne s'envolent plus, la balle est toujours dans le camp des acheteurs, même à Paris. Et les acquéreurs sont de mieux en mieux informés. Nulle part ils n'achètent d'appartements ou de maisons sur un coup de c½ur. Les prix, le marché, ils les ont analysés, mesurés, ils ont mûri leur décision. Logique dans une conjoncture morose où les actifs ne croient guère à une amélioration de leur situation financière. Selon une étude Orpi-Ipsos, «les Français sont résignés, 91 % des propriétaires et 72 % des locataires déclarent n'avoir aucun projet d'achat de nouvelle résidence principale dans les trois années à venir». Ceux qui acquièrent tout de même un logement profitent pourtant toujours de taux de crédit très attractifs. Et les vendeurs, eux, ont un an pour payer moins d'impôt sur les plus-values.


Mais après? Que se passera-t-il une fois passé cet effet d'aubaine, une fois la fenêtre fiscale refermée (dans un an) sur les plus-values et si les taux remontent? Le marché manque de soutien de fond. Comment acheter sa résidence principale sans états d'âme alors que les règles changent et que les rumeurs, les effets d'annonces contradictoires brouillent toute visibilité? «On nous dit que la garantie universelle des loyers ne serait pas mise en place avant 2016, mais elle a déjà un effet psychologique négatif. Le marché est mou et il n'y a aucune raison pour qu'il ne le reste pas au 1er semestre 2014.» Comment investir dans la pierre quand on doute de la rentabilité de son placement? «L'investisseur attentif n'a cessé de constater depuis des années la baisse de rentabilité de l'investissement immobilier d'habitation, les hausses des défaillances de paiement des loyers et les coûts procéduraux pour récupérer un logement dont le loyer n'est plus payé», déplore Thibault de Saint Vincent, le président de Barnes.

On ne construit pas assez de logements

En poussant trop le marché d'un côté et de l'autre, en donnant le sentiment aux propriétaires qu'ils sont pris en otages, il paraît difficile de relancer vraiment le logement. «Il est dangereux de donner de grands coups de barre d'un côté, puis d'un autre, le marché risque de se bloquer. Et, une fois bloquée, la construction de logements prendra du temps à redémarrer», avertit François Bertière.

70 % des Rennais peuvent acheter un logement qui correspond à leurs besoins contre 34 % des Parisiens.
70 % des Rennais peuvent acheter un logement qui correspond à leurs besoins contre 34 % des Parisiens.

La plupart des professionnels estiment que le marché devrait continuer sur sa lancée, avec des volumes de vente médiocres et une construction en berne. «Le 1er semestre a été décevant pour l'immobilier neuf: je serais étonné qu'on vende plus de logements en 2013 qu'en 2012», résume François Bertière. De son côté, Christian Louis-Victor, président de l'UMF, estime que seules 106.000 maisons seront construites par la profession cette année, contre 128.000 l'an dernier. «La Bretagne, les Pays de la Loire, le Languedoc sont les Régions les plus touchées, alors que l'Ile-de-France résiste bien», précise-t-il.

Comment évoluent les prix? Toujours de manière très différenciée selon le type de bien et la localisation. «Globalement, on ne peut pas parler d'effondrement des prix, seulement d'effritement ; ils ont reculé d'environ 1 % sur un an», ajoute Me Laurent Mompert. Les taux de négociation entre les prix demandés et les prix de vente varient beaucoup. «Le marché le plus affecté est celui des résidences secondaires des Parisiens. Les biens de prestige entre 1 et 3 millions d'euros sont touchés, les prix ont souvent baissé de 20 % en un an. Entre 5 et 20 millions d'euros, le marché reste plus animé», précise Alexander Kraft, le PDG de Sotheby's International Realty France. Et à Paris? «Les prix ont baissé, mais je ne pense pas qu'ils vont baisser davantage ; dans les beaux quartiers, la demande est là. Et les acheteurs étrangers sont de retour sur les transactions les plus importantes», ajoute Charles-Marie Jottras, le président de Féau.


Sur le terrain, quand les biens sont à leur prix, les ventes se font. Il faut que le propriétaire accepte de se plier aux nouvelles réalités du marché puisque nul n'anticipe plus de hausse. Ceux qui le font vendent vite, les autres pas (voir tableau ci-dessus). «Les propriétaires commencent à se rendre compte que, pour vendre dans des délais acceptables, il faut avoir un prix raisonnable», constate Me Laurent Mompert.

L'immobilier reste une valeur refuge

Dans le Périgord, près de Bergerac, Barnes a par exemple vendu pour 690.000 ¤, sans négociation et en trois mois, une demeure fortifiée de 375 m2, 15 ha de terrain, des dépendances et une maison d'amis de 50 m2. Du stock? Pas sur tous les types de biens. «Nous avons 15 % de biens en vente en plus qu'il y a deux ans, mais le stock comprend peu de biens très recherchés comme, par exemple, des appartements en étage élevé sur la Croisette, à Cannes ; ceux-là partent vite», indique quant à lui Sylvain Boichut chez John Taylor.

Les Français aiment toujours la pierre et savent que posséder sa résidence principale, voire un bien locatif, est une sage précaution alors que l'équilibre du régime des retraites reste en suspens. C'est grâce à eux que, face aux forces contraires auxquelles il est soumis, le marché immobilier fait preuve d'une belle résistance.

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