Immobilier : le marché commence à se réveiller à Paris

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INFOGRAPHIE - C'est un frémissement. La baisse des prix et celle des taux de crédit ramènent les acheteurs dans les agences. Mais avec circonspection. Les ventes se font après mûre réflexion.

Une éclaircie. Après une fin d'année 2014 très calme, le marché parisien frémit. Les taux des crédits immobiliers très bas et la baisse des prix redonnent du pouvoir d'achat aux familles. En un an, les prix de la pierre ont reculé de 2,8 %, tombant en janvier à 7930 ¤/m² en moyenne (-6,2% en trois ans). Le marché est en réalité très contrasté. Le prix des beaux appartements dans des immeubles de qualité baisse peu. En revanche, les biens avec défauts (premier étage, mal agencés...) partent avec une décote de 10 à 20 % ou plus. «Pour un même appartement dans un même immeuble on constate parfois un écart de prix de 2 000 ¤/m2 entre le premier et le troisième étage», souligne Roger Abecassis, président de Consultants Immobilier.

Les prix vont continuer à baisser. Le prix au mètre carré passera, en mai, à 7830 ¤/m², estiment les notaires en se basant sur les avant-contrats signés. Côté ventes, 2015 pourrait être meilleur que l'an dernier. «30.000 à 35.000 logements pourraient être vendus contre 28.000 en 2014 , mais les investisseurs ont quasiment déserté», estime Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim du Grand Paris.

o Ier, IIe, IIIe et IVe: des acheteurs ultrasélectifs

o Ve, VIe et VIIe : c'est le luxe qui se porte le mieux

o IXe et Xe: les quartiers à la mode résistent

o XIe et XIIe: la Bastille séduit toujours

o XIIIe, XIVe et XVe: toujours au ralenti

o VIIIe, XVIe et XVIIe: les prix des grands appartements baissent

o XVIIIe, XIXe et XXe: seules les belles adresses échappent au marasme

Ier, IIe, IIIe et IVe: des acheteurs ultrasélectifs

Au c½ur de la capitale, les évolutions se font par petites touches, même si les notaires ont enregistré fin 2014 une baisse très sensible des prix (- 9,4 %, à 8570 ¤/m²) au sein du quartier Bonne-Nouvelle (IIe). Pour Nathalie Naccache, à la tête de cinq agences Century 21 Fortis Immo dans les Ier, IIe et IIIe arrondissements, 2015 a plutôt bien démarré. «Nous percevons un début de reprise d'activité depuis le début de l'année, souligne-t-elle. Et l'activité se répartit sur tous les types de transactions: des investissements, des achats-ventes et même des achats d'appartements familiaux.» Une situation qu'elle explique par la baisse des prix alliée à des taux bas et à la frustration de certains clients après plusieurs années passées à différer leur projet immobilier.

Elle note aussi avec plaisir le retour des transactions dépassant le million d'euros. Son réseau vient ainsi de vendre un 5-pièces de 132 m², situé boulevard Sébastopol, au 5e étage avec ascenseur et balcon filant moyennant 1,1 million d'euros (8300 ¤/m²). Pas d'enthousiasme débordant pour autant: «Il n'y a pas pléthore de clients, mais ils sont décidés: ils veulent profiter des prix et des taux bas.»

Les marges de négociation ont pu atteindre 20 % voire 30 %. Un studio de 30 m² en étage élevé dans la rue Chapon (IIIe) a ainsi vu son prix fondre de 20 % ào8.000 ¤ (7600 ¤/m²). Ces efforts sur les prix permettent de faire déboucher des transactions qui s'éternisaient: bon nombre des ventes étaient sur le marché depuis plus de 3 mois. Avec ses agences situées du côté de Montorgueil et du Marais, Mehdi Bourgeois, directeur associé à la Boutique de l'immobilier, observe des tendances assez proches. «C'est assez mou du côté de la demande, estime-t-il, mais les clients qui entrent sont vraiment intéressés et avec un projet.» Mais lui n'a pas encore retrouvé le niveau d'activité des belles années: «Nous fonctionnons encore en dents de scie et les étrangers ne sont toujours pas de retour.» Tous ses clients actuels réclament des vues et des étages élevés et sont prêts à en payer le prix. Il a vendu pour 1,67 million d'euros (9300¤/m²) un appartement de 180 m², rue du Mail (IIe), au 4e étage, à rénover et restructurer dans un très bel immeuble. Un 2 pièces de 32 m², rue Poissonnière, au 5e étage sans ascenseur est parti pour...0.000 ¤ (8125 ¤/m²). Situé au 2e étage avec ascenseur dans la rue des Gravilliers, un 57 m² sur rue et cour s'est quant à lui vendu à 630.000 ¤ (11.000¤/m²).

C'est au sein de ces quatre arrondissements du c½ur de la capitale que l'on trouve l'un des quartiers où les prix ont été les plus sages pendant cinq ans et l'un de ceux où ils ont le plus rebondi. Alors qu'ils n'ont pris que 11,9 % du côté de Saint-Merri (IVe), ils ont augmenté de 36,9 % vers Arts-et-Métiers (IIIe).

Ve, VIe et VIIe : c'est le luxe qui se porte le mieux

Dans les arrondissements cossus de la rive gauche, les vendeurs spécialisés dans le haut de gamme tirent un peu mieux leur épingle du jeu que les autres. «La reprise est visible depuis le début de l'année avec des niveaux d'activité que nous n'avions pas connus depuis 2 ans», se félicite Hugues de la Morandière, directeur associé de l'Agence Varenne. Entre euro faible, baisse des taux et hausse des prix à Londres et à New York, il table sur un retour des étrangers et des expatriés tout en admettant que le créneau des transactions supérieures à 4 millions d'euros reste bloqué. «Nous entrons dans une période intéressante avec un rapport de force assez équilibré entre l'offre et la demande.»

«Nous avons la chance d'être situés dans le quartier où le monde entier veut habiter, estime Eric Vincent, chez Emile Garcin Rive Gauche. Les étrangers reviennent un peu, surtout ceux qui sont en France pour un achat plaisir, car il en reste très peu qui viennent en France pour le business.» Il reconnaît que désormais, dans le luxe, le blocage s'opère vers 17.000 à 18.000 ¤/m² là où l'on grimpait auparavant jusqu'à 20.000 ¤, tandis que la plupart de ces transactions haut de gamme se font autour de 14.000 ¤/m². Il a vendu, dans l'une des rues les plus cotées près du Luxembourg, un 192 m² au 2e étage avec ascenseur 3,3 millions d'euros (17.200 ¤/m²). Moins recherché, le quai d'Orsay se contente d'une vente à 11.800 ¤/m². Mais, à raison de 330 m², les Russes qui viennent de s'offrir ce logement situé au 1er étage ont tout de même déboursé 3,9 millions d'euros.

De son côté, Jean-Yann Verderosa jongle moins souvent avec les millions dans son agence Era des arènes de Lutèce (Ve) mais se bat avec la barre psychologique des 10.000 ¤/m², le prix moyen dans son arrondissement. «Les mêmes clients, lorsqu'ils souhaitent faire un achat, veulent absolument être en dessous de ce prix alors que, si ils vendent, c'est forcément au-dessus», se désespère-t-il. D'où son conseil: «Vendez d'abord pour éviter d'avoir ensuite la pression, c'est capital!» Toutes ses dernières ventes s'alignent sur ce tarif, tel ce 48 m², rue Claude-Bernard, au 5e étage vendu 450.000 ¤ (9400 ¤/m²). Avec des défauts, la facture baisse encore, comme ce studio de 28 m², état correct, au 6e étage sans ascenseur, rue Broca, parti à 245.000 ¤, soit 8750 ¤/m².

Quant à Alexis Caquet, directeur des agences Vaneau, bien implantées sur la rive gauche, il partage l'analyse de ses confrères spécialisés dans le haut de gamme. «Le marché commence à changer de visage après avoir subi des baisses jusqu'à 10 %, estime-t-il. Cela reste bien moins important que dans le XVIe où, au vu de l'importance de l'offre, les baisses atteignent jusqu'à 20 %.» Si les acheteurs sont de retour, «leur cahier des charges et leurs exigences sont de plus en plus stricts», prévient-il.

Parmi les belles ventes, un 6-pièces en très bon état général de 194 m², au 2e étage avec ascenseur et balcon, vue directe sur le Panthéon, s'est vendu près de 15.000 ¤/m². Rue Bonaparte (VIe), un 4-pièces de 69 m² dans un immeuble XVIIIe siècle au 4e étage avec ascenseur a été cédé pour 14.000 ¤/m² tandis que, rue Vavin, un 5-pièces de 96 m² au 1er étage avec ascenseur partait pour 10.700 ¤/m². Malgré ces chiffres impressionnants, la rive gauche concentre, selon les notaires, quelques-unes des chutes de prix moyen parmi les plus importantes de la capitale: le prix médian a perdu 4,6 % en un an (à 11.710 ¤) dans le VIe arrondissement et cédé 6,5 % (à 10.710 ¤) dans le VIIe.

IXe et Xe: les quartiers à la mode résistent

Ces deux arrondissements connaissent des évolutions contrastées. Dans le Xe, les prix ont flanché de 3,2 % à 7500 ¤/m² au dernier trimestre 2014, alors qu'ils ont continué à grimper dans le IXe (+1,3 % à 8860 ¤/m²). Une exception dans la capitale, où seuls trois arrondissements ont connu des hausses de prix (Ve et VIIIe). Dans cet arrondissement, depuis janvier, la demande est un petit peu plus soutenue. «Le quartier de la Nouvelle-Athènes est très demandé. L'avenue Frochot, la rue d'Aumale et celle de la Rochefoucauld sont très cotées», note Martine Kuperfis des agences Junot. Les prix des beaux biens résistent. Quartier Saint-Georges, il faut compter entre 9000 et 9600 ¤/m² pour les beaux appartements ou les petites surfaces. Ailleurs, les appartements de plus de 100 m² se vendent difficilement. «Les prix sont bien plus négociés qu'auparavant, car il y a davantage de biens à vendre», souligne Marie-Christine Montmayeur, de Century 21 Saint-Georges. Les défauts font baisser la facture. Rue Lafayette, un 112 m2, situé en 1er étage s'est vendu 963.200 ¤, soit 8600 ¤/m².

Plus à l'est dans le Xe, le marché tourne au ralenti. «Les investisseurs ont quasiment disparu. Ils redoutent l'encadrement des loyers», explique Muriel Goldberg de l'agence L'Adresse du Canal. Les biens exceptionnels situés quai de Jemmapes avec une belle vue partent toujours à un prix élevé. Un 40 m² à rénover, avec une terrasse de 12 m² et vue sur le Sacré-C½ur et le canal Saint-Martin, situé au 5e étage, s'est vendu 495.000 ¤ (12.375 ¤/m²). Mais cela ne reflète pas le marché. «L'arrondissement est en train de se transformer. Il est en cours de gentrification. Il va prendre beaucoup de valeur au cours des dix prochaines années», estime Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.

XIe et XIIe: la Bastille séduit toujours

Dans le XIe, les acquéreurs potentiels sont un petit peu plus nombreux. «Nous recevons davantage d'offres d'achat, même s'il y a toujours un nombre important de personnes qui changent d'avis en cours de route», note Patrick Bonhomme, de Century 21 Chorus. Les prix ont résisté l'an dernier (- 0,5 %). Mais les écarts entre quartiers et types de bien se creusent. Les prix se négocient à 7000 ¤/m² à Belleville ou au Père-Lachaise et entre 7500 et 8500 ¤ côté République (entre 6500 et 7000 ¤/m² pour un bien avec défauts). Rue Saint-Maur, un 43 m² au 4e étage d'un bel immeuble en pierre de taille sans ascenseur s'est vendu 305.000 ¤. En revanche, les biens avec cachet partent à 9500 ¤/m² côté Bastille ou près du Marais. «Les grandes surfaces de qualité dans ces quartiers-là ne baissent pas beaucoup. Tout ce qui est rare est cher», constate Bernard Vuong, de l'agence Foncia République.

Dans le XIIe côté Bastille, les très beaux appartements partent aussi à 9500 ¤/m². Rue Lacuée, près du bassin de l'Arsenal, un 49 m² au 2e étage d'un immeuble en pierre de Paris s'est vendu 470.000 ¤. Les biens standard se vendent bien moins chers: à partir de 7500 ¤ dans le quartier des Quinze-Vingts. Là aussi les prix se négocient. «Dans l'ouest du XIIe, au cours des douze derniers mois, le taux de négociation s'élevait à 9 %», indique Patrick Bonhomme. Un taux qui reste inférieur à la moyenne parisienne de 15 %, selon Century 21. Ailleurs, les prix sont moins élevés. Il faut compter 7 120 ¤/m² en moyenne à Bel-Air et 7550 ¤/m² à Picpus. L'an dernier, les prix ont chuté de 4,3 % dans le XIIe.

XIIIe, XIVe et XVe: toujours au ralenti

Dans le XIIIe, les prix sont restés stables l'an dernier à 7660 ¤ , selon les notaires. Cette moyenne cache de très importantes disparités. Les prix se négocient entre 7500 et 8500 ¤/m² dans le quartier Jeanne-d'Arc et à 9500 ¤ ou plus pour les appartements avec cachet, dans le quartier des Gobelins ou du Jardin des Plantes. Place Jeanne-d'Arc, un bel appartement de 105 m² avec balcons au 11e étage d'un immeuble recherché s'est vendu 930.000 ¤. Les très beaux appartements des immeubles récents près de la grande bibliothèque partent, eux, à 9000 ou 9500 ¤/m². Les particuliers qui ont acheté ces biens neufs à plus de 10.000 ¤/m², vendent à perte. «Les petites surfaces résistent car elles sont toujours autant recherchées», constate aussi Olivier Quénot de l'agence Laforêt boulevard Arago. Pour ce dernier, la baisse des prix en pente douce va se poursuivre.

Dans le XIVe voisin, les prix ont reculé de 1,6 % en un an à 8350 ¤/m². «Depuis le début de l'année, les acquéreurs sont un peu plus nombreux, mais ils sont très exigeants. Le nombre de biens à vendre étant important, ils prennent leur temps», explique Jean-Paul Bertholier, de l'agence Era Duvernet. Boulevard Raspail ou du Montparnasse, les très beaux appartements trouvent preneur à environ 10.000 ¤/m². «Boulevard Raspail, un 80 m² avec balcon situé au 3e étage d'un bel immeuble avec ascenseur s'est vendu 995.000 ¤», remarque Francisco Mendes, de l'agence Orpi Luxembourg. Près de la mairie ou de Denfert-Rochereau, il faut compter entre 9000 et 9500 ¤/m² pour les beaux appartements. Les prix se négocient à 8380 ¤/m² au parc Montsouris. Mais ils tombent à 7980 ¤ à Plaisance et à 6000 ¤/m² Porte de Vanves.

Dans le XVe les prix ont fondu de 1,3 % l'an dernier à 8500 ¤/m² en moyenne et les acquéreurs sont presque deux fois moins nombreux que pendant les années fastes. Les beaux biens recherchés partent toujours à un prix élevé. Près de la mairie, un 3-pièces de 58 m2 situé au 6e d'un immeuble en pierre de taille s'est vendu 577.000 ¤. Dans le quartier de l'hôpital Necker et de Grenelle, les prix se négocient à 8940 ¤/m² . Ils passent à 8190 ¤/m² à Saint-Lambert. «Nous avons du mal à vendre les grands appartements avec défauts», explique David Queillé, de l'agence Century 21 rue Lecourbe. Près de la mairie du XVe, un 125 m², au 1er étage d'un immeuble de la rue de Vaugirard, proposé à 1,06 million d'euros, ne reçoit pas d'appels.Les petites surfaces, elles, résistent mieux.

VIIIe, XVIe et XVIIe: les prix des grands appartements baissent

Fait rare, dans le VIIIe arrondissement les prix ont progressé de 2,8 % l'an dernier à 9920 ¤/m². Les biens recherchés partent très rapidement. Rue de Constantinople, un 87 m² à refaire, avec balcon et vue dégagée (5e étage), s'est vendu dans la journée à 788.000 ¤. Il faut toujours compter plus de 10.000 ¤/m² aux abords du parc Monceau, faubourg du Roule ou à la Madeleine (- 3,6 % en 2014). Le quartier de l'Europe, qui avait beaucoup monté, accuse un peu le coup (8980 ¤/m²).

Dans le XVIIe limitrophe, les prix ont reculé de 2,1 % l'an dernier à 8160 ¤/m² en moyenne. Plaine Monceau, les prix ont chuté de 6,5 % à 8600 ¤/m², remarquent les notaires. A Ternes (8590 ¤/m²), la baisse a atteint 4 % et 4,2 % aux Epinettes (6880 ¤). Seul le quartier des Batignolles a mieux résisté (- 1 %, à 8330 ¤/m²). «Dans le quartier Villiers, le marché est un peu grippé en ce moment. Il y a peu d'acheteurs et, semble-t-il, moins de biens à vendre», se désole Marc Habrioux, de l'agence Era Villiers. Les biens avec défauts, proposés trop cher, restent sur le marché. Ainsi, à 1,55 million d'euros, un 178 m² au rez-de-chaussée boulevard de Courcelles ne trouve pas preneur. Son prix devrait bientôt baisser à 1,47 million d'euros. «De plus en plus de vendeurs des VIIIe, XVIe et XVIIe acceptent de baisser les prix des grands appartements avec défauts, ce qui fait revenir les acquéreurs», constate Roger Abecassis, président de Consultants Immobilier. Rue Edouard-Detaille, un 206 m2 avec un studio de 20 m², au 1er étage, en face du lycée Carnot, s'est vendu à 7500 ¤/m².

Dans le XVIe, les prix se sont stabilisés en 2014 (- 0,3 %) à 9110 ¤/m². «Les studios et les 2-pièces partent toujours très vite à des prix élevés. Et les beaux appartements situés dans le nord de l'arrondissement, près du Trocadéro et de Passy, se vendent entre 9000 et 10.000 ¤/m²», explique Thomas Guérin, de l'agence Orpi Passy Muette. Rue Desbordes-Valmore, un 75 m² à rénover, situé au 5e étage, est parti à 780.000 ¤. Même si les acquéreurs sont plus nombreux, le stock de grands appartements à vendre (supérieurs à 200 m²) reste important. Mais leurs prix commencent à vraiment baisser. «On peut trouver des appartements à rénover deo0 à 250 m² dans de beaux immeubles et à de belles adresses, à 8000 ¤/m²», remarque Martine Kuperfis. L'écart de prix se creuse entre le nord et le sud de l'arrondissement. A Auteuil, les prix se négocient à 8360 ¤/m² en moyenne et sous les 8000 ¤ Porte de Saint-Cloud. «Les acheteurs en attente depuis 3 ans veulent maintenant se positionner avant que la tendance du marché ne se retourne», explique Stéphanie de la Grandière, de l'agence du même nom.

XVIIIe, XIXe et XXe: seules les belles adresses échappent au marasme

Dans le trio des arrondissements les moins chers de la capitale (7060 ¤ en moyenne pour le XVIIIe, 6620 ¤ pour le XIXe et 6890 ¤ pour le XXe selon les notaires), la baisse des prix reste marquée, comprise entre - 1,5 % et - 2,9 %. A 5690 ¤/m², le quartier Pont-de-Flandre dans le XIXe, où les prix sont les plus faibles de Paris, est aussi celui qui subit l'un des plus forts reculs (- 9,1 %).

A l'autre extrémité, les biens sans défauts des secteurs les plus prisés de Montmartre sont moins affectés. «Aujourd'hui, le marché immobilier haut de gamme s'est amélioré, il se porte mieux que le marché des biens classiques, mais les prix sont néanmoins en baisse», souligne Martine Kuperfis. Selon elle, les prix s'échelonnent entre 8500 et 12.000 ¤/m² et peuvent dépasser 15.000 ¤/m² pour les hôtels particuliers.

Rue Caulaincourt, un atelier de 62 m² avec verrières et belle hauteur sous plafond s'est ainsi vendu 770.000 ¤, soit 12.400 ¤/m², tandis qu'un hôtel particulier exceptionnel du secteur Lepic-Junot avec jardin, terrasse et vues panoramiques sur Paris est parti pour 16.800 ¤/m². «Les biens standard que l'on trouve en grand nombre et ceux qui présentent des défauts peuvent accuser des baisses de prix entre 10 et 30 %», précise Martine Kuperfis. Elle note «une certaine désaffection du quartier» pour ce genre de biens qui «se vendaient très bien il y a encore un an».

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