Immobilier : la possibilité d'une bulle

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Selon le Centre d'analyse stratégique, les prix des logements connaissent depuis quinze ans une évolution déconnectée de celle des loyers. Les premiers ont doublé tandis que les seconds ont augmenté de 30%.

Le mot est lâché. Le Centre d'analyse stratégique (CAS), organisme d'expertise rattaché au premier ministre, s'est penché sur l'évolution des prix de l'immobilier sur les vingt-cinq dernières années. Selon ses experts, la hausse actuelle des prix pourraient s'apparenter à une bulle.

L'organisme s'est intéressé à la déconnexion qui se dessine entre les prix des logements et ceux des loyers. Les premiers augmentent en effet beaucoup plus rapidement. À surface et qualité constante, les loyers ont en effet évolué de la même façon que le revenu disponible moyen des ménages, et sont en phase avec l'amélioration de la qualité des locaux. Dans le même temps, les prix d'acquisition des logements ont en revanche doublé.

Pression sur les prix

D'après les experts, il ne faut pas généraliser la situation à l'ensemble du territoire, mais plusieurs facteurs ont favorisé cette situation. Dans les zones tendues, la rareté du foncier a logiquement contribué à une forte augmentation des tarifs. Une analyse déjà avancée par des élus, notamment à Paris où l'un d'entre-eux propose d'instaurer des baux emphytéotiques - sorte d'achat à durée déterminée pour faire pression sur les prix. Deuxième responsable épinglé par le Centre d'analyse stratégique : l'amélioration de la capacité d'emprunt des Français. Aides fiscales et taux d'intérêt en baisse ont rendu les foyers plus solvables et dopé la demande de logements, créant dans certaines zones des marchés de pénurie. Situation agravée par l'évolution démographique -l'augmentation des séparations et le vieillissement de la population - qui accentue le besoin de logements.

Pour les économistes du CAS, les ménages devenus propriétaires «en quelque sorte immunisés contre l'augmentation», précise la note, ont également contribué à l'élévation des prix. Et ceci au détriment des primo-accédants pour qui l'achat devient de plus en plus difficile.

Dynamiser l'offre

Le CAS se veut cependant rassurant. Si bulle il y a, les experts estiment que la situation française est différente de celle intervenue en Irlande ou en Espagne avant 2008. Les promoteurs avaient alors dû brader maisons et appartements pour faire face à la chute des transactions. L'Hexagone est, selon la note, protégé par le taux d'endettement des ménages qui reste l'un des plus faibles de l'OCDE. de plus, son secteur de la construction, contraitrement à celui de ses voisins, n'est pas en situation de surproduction massive de logements.

Le Centre d'analyse stratégique met cependant en garde contre un sytème de mesures qui viendrait renforcer la demande de manière généralisée. Pour lui, mieux vaudrait dynamiser l'offre en simplifiant les procédures d'autorisation de construction, et réduire les freins à la mobilité résidentielle en jouant sur les droits de mutations (taxes de transfert de propriété). Enfin, le CAS souhaite que les aides à l'acquisition soient mieux étudiées, afin qu'elles ne contribuent pas à une hausse des prix dans les zones déjà tendues.

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