Immobilier : la pierre papier est-elle toujours rentable ?

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FOCUS - Quels sont lesatouts des SCPI ? Le rendement va-t-il baisser ? Comment sont imposés les revenus ? Le Figaro Immobilier vous explique tout ce qu’il faut savoir.

Avec une performance moyenne de 4,85 %, une revalorisation des parts de 1,55 % et une collecte en hausse de 46 %, les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ont confirmé, en 2015, leur bonne santé financière. Elle devrait perdurer en 2016.

• Quels sont les principaux atouts des SCPI?

Les SCPI gèrent pour le compte de porteurs de parts - aussi appelés associés - des biens immobiliers. Il peut s’agir de logements ou de locaux tertiaires, comme des bureaux, des commerces ou des entrepôts. Les SCPI dites «de rendement» investissent dans cette dernière catégorie d’actifs, plus rentable que les logements. L’année dernière, elles ont rapporté 4,85 %. Une performance honorable comparée à d’autres placements: le livret A n’a rapporté que 0,75 % et les contrats d’assurance-vie en euros autour de 2,3 % en moyenne. À cette rémunération, s’ajoute une valorisation du capital. Elle a atteint, l’an dernier, 1,55 %. Mais leur rémunération n’est pas l’unique atout des SCPI. Elles permettent aussi d’acquérir des actifs peu accessibles aux particuliers, nécessitant non seulement une mise de fonds importante - il faut compter au moins 200 000 € pour une petite boutique bien placée en province - mais qui sont peu visibles. Les meilleures affaires se faisant de bouche à oreille.

De plus, vous êtes déchargé des aléas de la gestion locative en direct: loyers impayés, vacance locative, remise en état entre deux locataires, etc. Enfin, ce placement permet, compte tenu de la diversité des locataires et de la multiplicité des actifs, de mutualiser les risques d’impayés et de vacance. Vous pouvez même aller plus loin dans la mutualisation en sélectionnant des SCPI investissant dans la zone euro. Cela vous permettra, le cas échéant, de limiter les conséquences de l’éclatement d’une éventuelle bulle spéculative sur l’immobilier tertiaire hexagonal. Si cette hypothèse - récemment évoquée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) - venait à se réaliser la valeur des actifs pourrait, en effet, chuter d’au moins 15 %.

• Le rendement des SCPI va-t-il baisser cette année?

Les professionnels tablent, pour 2016, sur un rendement compris entre 4,60 et 4,70 %, avec, pour certaines SCPI, des rémunérations supérieures à 5 %. Pour être à peu près certain de percevoir une rémunération supérieure ou égale à la moyenne, privilégiez les SCPI qui maîtrisent leur collecte. En effet, l’afflux de capitaux peut faire craindre des investissements moins qualitatifs ou moins rentables. Pour éviter cet écueil, les gérants peuvent, dans les SCPI à capital variable, décider de suspendre temporairement la collecte ou, dans les SCPI à capital fixe, de ne pas lancer de nouvelles augmentations de capital.

La taille de la SCPI est un autre facteur à prendre en compte. Si sa capitalisation est inférieure à 100 M€, elle peut ne pas garantir une mutualisation suffisante des risques.

Enfin, privilégiez les produits dont les actifs sont situés à Paris, en proche banlieue et au cœur des métropoles régionales. La liste des biens détenus par les SCPI figure dans les rapports annuels. Certains sites spécialisés, comme MeilleureSCPI et Primalliance, vous permettent de visiter virtuellement chaque immeuble.

• Comment sont imposés les revenus des SCPI  ?

Les revenus perçus par les porteurs de parts sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Une fiscalité guère clémente puisque les revenus sont soumis au taux marginal d’imposition (TMI) de l’associé, majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %. Concrètement, la fiscalité peut atteindre 60,5 % pour les plus fortement taxés!

Heureusement, plusieurs solutions permettent d’alléger le poids de la fiscalité. Vous pouvez, par exemple, loger vos SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Cela vous permet de bénéficier de sa fiscalité avantageuse: taxation des retraits à 7,5 %, après application d’un abattement de 4 600 € pour un célibataire (9 200 € pour un couple). Les gains supportent seulement les prélèvements sociaux.

Autre piste, démembrer ses parts et en acquérir seulement la nue-propriété. Vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat (de 20 à 30 % en moyenne) sans alourdir votre fiscalité. En effet, vous ne percevez pas de loyers (c’est l’usufruitier qui les touche) et la nue-propriété n’est pas taxable à l’ISF. Lorsque le démembrement est temporaire - 5 à 10 ans en général - vous récupérez à l’échéance la pleine propriété de vos parts, sans frais ni fiscalité. Enfin, pourquoi ne pas profiter des taux exceptionnellement bas pour acheter vos parts à crédit? Cela vous permettra de minorer la fiscalité des loyers en imputant sur ces derniers les intérêts d’emprunt.

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