Immobilier : la pierre papier est-elle toujours rentable?

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Avec une performance de 5,08 % et une collecte qui a bondi de plus de 16,6 % en un an, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investies dans l’immobilier tertiaire ont confirmé leur excellente santé financière en 2014. Celle-ci devrait perdurer en 2015.

Quels sont les principaux atouts des SCPI?

L’objet des SCPI est d’acheter et de gérer, pour le compte des porteurs de parts - aussi appelés associés -, un patrimoine immobilier généralement composé d’actifs tertiaires (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Depuis plusieurs années, elles distribuent plus de 5 %. L’année 2014 n’a pas failli à la règle avec un rendement de 5,08 %. Certaines SCPI ayant mené des politiques d’investissement résolument opportunistes ont réussi à servir plus de 6 %. Mais la rentabilité n’est pas le seul atout des SCPI. Elles offrent, en effet, l’accès à un patrimoine diversifié, de bonne qualité et, dans le cas des bureaux et des boutiques, généralement inaccessible aux particuliers. Par ailleurs, l’associé bénéficie d’une mutualisation des risques locatifs (impayés et vacance) et est déchargé de l’ensemble de la gestion locative.

L e rendement des SCPI risque-t-il baisser cette année?

Selon les professionnels, en 2015, le rendement de la pierre papier pourrait s’infléchir légèrement et passer sous la barre des 5 %. Cette érosion, si elle se confirme, serait imputable à la baisse des loyers, mais aussi à l’afflux massif de capitaux sur le marché des SCPI. En effet, cette abondance de liquidités et la nécessité, pour les sociétés de gestion, de les investir dans des délais restreints ont provoqué une surenchère sur le prix des actifs immobiliers. Pour éviter cet écueil, les SCPI suspendent parfois temporairement leur collecte. Mais certains indicateurs de bonne santé financière - comme le taux d’occupation, voisin de 90 % - restent, en revanche, bien orientés. Par ailleurs, les sociétés de gestion peuvent, si elles le souhaitent, utiliser leurs réserves (éventuellement le report à nouveau) pour maintenir le niveau de leur distribution. Cette opportunité reste, pour le moment, peu utilisée…

C omment sont imposés les revenus des SCPI?

Les loyers versés aux porteurs de parts entrent dans la catégorie des revenus fonciers. C’est-à-dire qu’ils sont imposés au taux marginal d’imposition majoré de 15,5 %. Heureusement, plusieurs solutions permettent d’alléger le poids de la fiscalité. Par exemple, si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 15 000 €, vous avez accès au régime du micro-foncier et vous bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge (par exemple, les intérêts d’emprunt si vos parts ont été acquises à crédit). Autre piste, loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de cette dernière: seulement 7,5 % sur les revenus (pour des retraits après huit ans), après application d’un abattement annuel de 9200 € pour un couple.

L’achat de la nue-propriété de parts de SCPI dans le cadre d’un démembrement temporaire (de 5 à 15 ans, en général) est judicieux si vous ne cherchez pas de revenus immédiats. Déjà, vous achetez vos parts avec une décote de 15 à 35 %, variable en fonction de la durée du démembrement. De plus, votre fiscalité n’est pas alourdie puisque vous ne percevez aucun loyer et que la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans la base imposable à l’ISF. À la fin du démembrement, vous récupérez, sans frais, la pleine propriété des parts. Vous avez alors le choix: revendre vos parts avec une plus-value ou percevoir des loyers!

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