Immobilier : la nouvelle donne parisienne

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INFOGRAPHIE - Le marché parisien fonctionne au ralenti depuis plusieurs mois, mais la baisse des prix tarde à se concrétiser. Les acheteurs sont exigeants, les vendeurs, toujours aussi gourmands, espérant un simple ajustement en douceur.

Dans un marché où les transactions ont fondu de 22 % en un an (au 2e trimestre), les vendeurs ne dictent plus leur loi et les acheteurs ont repris la main. Si les beaux quartiers et les biens sans défaut résistent mieux à la baisse des prix, on observe partout un net allongement des délais de vente. Les prix ne reculent pas encore franchement, mais l'écart entre les plus beaux produits et le tout-venant se creuse de plus en plus nettement. Inquiets de la conjoncture, les acheteurs font la fine bouche et réclament de sévères décotes pour les biens ayant des défauts. Reste à savoir si les vendeurs suivront, sachant que bon nombre d'entre eux peuvent très bien retirer leur bien du marché. «Les acheteurs souhaitent obtenir immédiatement le prix de demain tandis que les vendeurs espèrent encore vendre à celui d'hier», résume David Amanou, directeur de District Immobilier. Les prochaines semaines seront cruciales pour voir si le tassement des prix enregistré depuis quelque temps se transforme en baisse sensible.

Les prix et le marché quartier par quartier:

Ier, IIe, IIIe, IVe: au coeur de Paris, les acheteurs font le tri

Ve, VIe, VIIe: certains biens repassent sous la barre des 10.000 euros/m²

VIIIe, XVIe et XVIIe: les acquéreurs prennent leur temps

IXe et Xe: le marché se fige

XIe et XIIe: des baisses de prix comprises entre 5 et 10 %

XIIIe, XIVe, XVe: le retour à la raison

XVIIIe, XIXe, XXe: les acheteurs rechignent sur les prix affichés

Ier, IIe, IIIe, IVe: au coeur de Paris, les acheteurs font le tri

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IIe, Réaumur - étage élevé, immeuble pierre de taille avec ascenseur, 112m². Vendu 1.118.000¤ Crédits photo : Dr

Les quatre arrondissements du coeur de la capitale sont toujours aussi recherchés tandis que l'offre reste limitée. Mais les ventes se font désormais plus difficilement. «Même s'il y a un peu moins d'acheteurs, la demande reste supérieure à l'offre et ceux qui sont là savent précisément ce qu'ils veulent», explique Nathalie Naccache, à la tête de quatre agences Century 21 Fortis Immo réparties sur les trois premiers arrondissements parisiens. Mais ces clients motivés sont aussi particulièrement difficiles, et le moindre défaut les fait hésiter si le prix n'est pas particulièrement attrayant. «A force de faire la fine bouche, ils ratent parfois quelques affaires», estime Nathalie Naccache. Elle se souvient ainsi d'un appartement de 100 m² avec 3 chambres, situé sur les Grands boulevards, qui a eu toutes les peines du monde à partir à 800.000 ¤, car il n'était pas très bien présenté et avait été affiché trop cher à l'origine.Parmi les ventes récentes de ses agences, un 2 pièces de 35 m² à rénover au 6e étage sans ascenseur s'est négocié 266.000 ¤ (7 600 ¤/m²), tandis que dans le quartier piéton de Montorgueil un 2 pièces de 34 m² de qualité, clair et bien distribué au 5e étage sans ascenseur, partait pour 363.000 ¤ (10 670 ¤/m²).

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IIe, Saint-Sauveur - 2 pièces, cuisine américaine, séjour, salle d'eau, chambre, 26,89m². Vendu 270.000¤" border="0" />
IIe, Saint-Sauveur - 2 pièces, cuisine américaine, séjour, salle d'eau, chambre, 26,89m². Vendu 270.000¤ Crédits photo : Dr

Implanté au coeur de ce secteur recherché, Serge Havet, de l'agence Mandar, estime que les biens de qualité s'y échangent entre 10.000 et 11.000 ¤/m², l'exceptionnel pouvant atteindre 12.000 ¤ et les premiers prix tournant autour de 9000 ¤. «Les surfaces bien optimisées continuent à partir, mais il y a un net tassement des prix qui devrait durer jusqu'à l'année prochaine», estime-t-il.«Nous avons des biens à commercialiser, mais la qualité n'est pas toujours au rendez-vous et les prix sont 10 à 15 % supérieurs à ce que les acheteurs sont prêts à payer», estime pour sa part Mehdi Bourgeois, directeur associé à La Boutique de l'Immobilier, qui compte 3 agences dans les IIe et IVe arrondissements. Selon lui, dans trois à six mois, les prix se seront ajustés. En juillet, il a vendu un 4 pièces de 105 m² avec 3 chambres, rue de Cléry (IIe), au dernier étage avec ascenseur, dans un bel immeuble, moyennant 11.000 ¤/m².

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Avec ses agences des IIIe et IVe arrondissements, Romain Calligaris, de Connexion Immobilier, relève des évolutions assez disparates. «Etonnamment, le IIIe, dont les prix avaient été tirés vers le haut par le IVe, se montre aujourd'hui plus réticent à baisser le tarif des biens les plus courants, il a un peu pris la grosse tête.» Les étrangers sont moins présents aujourd'hui, même si certains continuent à acheter en vue de locations saisonnières, combattues par la Mairie de Paris. Même si le marché reste dynamique, des biens comme les duplex familiaux en étage élevé sans ascenseur ou de petites surfaces sans charme ne trouvent plus preneur aujourd'hui. Ce n'est pas le cas de ce petit 2 pièces de 23 m² au 2e étage sans ascenseur, rue des Lions-Saint-Paul, parfaitement optimisé par un architecte, qui s'est vendu 325.000 ¤ (14.000 ¤/m²). Moins cher, rue Vieille -du-Temple, un appartement de 37 m² au 5e étage sans ascenseur sur cour dégagée, travaux à prévoir, est parti en quinze jours à 9200 ¤/m². Quant au micro-marché de l'Ile-Saint-Louis, il fonctionne comme d'autres au ralenti, excepté pour les vrais produits de qualité affichés au juste prix. «Les petits produits se vendent bien, ainsi que les grands haut de gamme avec de beaux volumes, souligne David Amanou, directeur de District Immobilier. Ceux qui souffrent, ce sont les logements familiaux classiques, qui visent plutôt une clientèle française.» Un allongement des délais de vente, qui ne signifie pas encore baisse des prix ici, puisqu'un logement de 60 m² en parfait état au 3e étage, sur le quai de Béthune, est parti à plus de 12.600 ¤/m2, tandis qu'un très grand de 187 m² avec vue sur Seine dépassait même les 21.000 ¤.

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Ve, VIe, VIIe: certains biens repassent sous la barre des 10.000 euros/m²

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VIe, Luxembourg - immeuble Directoire. Double réception, 3 chambre, 114 m². Vendu 1.700.000¤" border="0" />
VIe, Luxembourg - immeuble Directoire. Double réception, 3 chambre, 114 m². Vendu 1.700.000¤ Crédits photo : DR

«Nous n'avons jamais eu un tel stock de biens disponibles», se réjouit Jean-François Longeagne, directeur de Century 21 Quartier latin. Mais pour écouler ces appartements, il faut désormais moduler les tarifs. «Les étrangers sont moins présents dans le Ve et même pour les produits attractifs, les acquéreurs nous font désormais des offres inférieures de 8 à 10 % au prix affiché.» Les petites surfaces entre 9 et 14 m² dont les loyers sont plafonnés sont devenues difficiles à vendre, tandis que les biens avec défaut repassent désormais sous le seuil des 10.000 ¤. Un petit 2 pièces de 21 m² au 2e étage, sectorisé Henri-IV, s'est ainsi vendu occupé à 172.000 ¤ (8200 ¤/m²) alors que dans la rue Sommerard, un logement mansardé de 36 m² (et 63 m² au sol) au 6e étage sans ascenseur s'est vendu 470.000 ¤. Dans le créneau plus haut de gamme, on observe sur cet arrondissement un «marché statique» chez Emile Garcin. «Les transactions se font plus longues et les acheteurs sont plus attentistes, mais c'est davantage pour des motifs psychologiques qu'économiques», estime Eric Vincent, directeur du bureau rive gauche de l'agence. Cet été, il a notamment vendu, dans une résidence rénovée, un 100 m² en dernier étage avec vue sur le Panthéon moyennant 13.000 ¤/m².

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Du côté des VIe et VIIe arrondissements, la demande reste supérieure à l'offre. «Les délais de vente s'allongent et les clients s'interrogent sur la fiscalité à venir, reconnaît Alexis Caquet, directeur de l'agence Vaneau 7, mais nous partions de niveaux très bas où nous n'avions rien à vendre.» Pour lui, le marché a retrouvé une certaine dynamique cet été et opère un tri très sélectif sur la qualité des biens. Il a ainsi vendu dernièrement un 5/6 pièces en étage élevé, rue du Cherche-Midi. Ce duplex ensoleillé de 149 m² disposant d'un balcon-terrasse s'est vendu 16.300 ¤/m². Si les tarifs restent élevés dans ces deux arrondissements huppés, la gamme s'élargit sensiblement. «Les biens avec défaut se négocient sous la barre des 10.000 ¤/m2, détaille Hugues de La Morandière, directeur associé de l'agence Varenne. Pour un bien de qualité où l'on est prêt à des compromis, il faut compter 12.000 ¤, tandis que le bien sans défaut, qui ne représente pas plus de 5 % du marché, se vendra autour de 14.000, 15.000 voire 20.000 ¤.» Quant au bien d'exception, il s'affiche encore au-delà de cette limite. «Les acheteurs s'attendent tous à une baisse des prix,admet Marie-Anne Colarossi, directrice de Breteuil Immobilier, mais ils n'hésitent pas à payer le prix fort pour les étages élevés et les appartements en parfait état.» Elle a ainsi vendu au sein d'un immeuble Directoire, quartier Luxembourg, un appartement de 114 m² avec 3 chambres au 3e étage pour 1,7 M¤ (15.000 ¤/m²). «Nous devrions sentir prochainement que nous sommes entrés dans un marché d'acheteurs, estime Hugues de La Morandière. Il ne devrait pas y avoir de scénario catastrophe, simplement un rééquilibrage en douceur.

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VIIIe, XVIe et XVIIe: les acquéreurs prennent leur temps

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XVIIe, Ternes - 2 pièces, 3e étage sans ascenseur, 46m² sur cour avec jardin. Vendu 380.000¤ Crédits photo : Dr

Comme un peu partout dans la capitale, les délais de vente s'allongent dans ces trois arrondissements. Toutefois, dans une grande partie du VIIIe, qui compte assez peu d'immeubles d'habitation, le marché reste relativement préservé. C'est surtout vrai près du parc Monceau ou dans le Triangle d'Or, où les prix des biens de qualité résistent (15.530 ¤/m² dans le quartier Champs-Elysées, le plus cher de la capitale!). En revanche, «au sud des Batignolles, dans le quartier de l'Europe ou de Liège, limitrophes du IXe arrondissement, les appartements familiaux trouvent difficilement preneur», constate Sébastien de Lafond, le président de Meilleursagents.com.Même constat dans le nord du XVIIe voisin, du côté de la place de Clichy ou des Epinettes. Ailleurs dans l'arrondissement, le soufflet est aussi retombé. «Il y a toujours beaucoup de demande pour les petites surfaces inférieures à 500.000 ¤. Mais au-delà de ce montant, les acquéreurs se raréfient. Comme en 1992», constate Richard Tiberghien, de l'Etude Wagram. Du coup, les demandes de locations ont augmenté par rapport aux années précédentes.Du côté de la place des Ternes, de la Plaine Monceau ou encore de la rue de Courcelles, les prix des biens de qualité se maintiennent à des prix élevés (entre 9000 et 11.000 ¤/m²). A Villiers, quartier très familial, les négociations sont un peu plus serrées. Toutefois, certains appartements partent toujours au prix fort. Près de la rue Legendre (square Gabriel-Fauré), un 4 pièces de 73 m² s'est vendu en un mois 9750 ¤/m²! «Mais les biens avec défaut peuvent baisser de 10 à 15 %», note Marc Habrioux, de l'agence Era Villiers.

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Dans le XVIe, où la demande reste assez soutenue, les acheteurs prennent aussi plus de temps pour se décider. «La tendance est plutôt bonne. Nous devrions réaliser seulement 10 % de ventes de moins qu'en 2011», estime Laurent Nakache, gérant de GIF, membre de Fnaim. Les investisseurs restent très présents et les petites surfaces partent souvent à 10.000 ¤/m². Rue du Général-Delestraint (métro Exelmans), un 10 m² a récemment trouvé preneur à 112.000 ¤. «Les appartements qui sont proposés au prix du marché restent peu de temps», constate Laurent Nakache. Mais les acquéreurs ne veulent plus surpayer les biens de moindre qualité. Et les décotes peuvent être sensibles. Un premier étage de 106 m², à refaire, situé avenue Perrichont, vient ainsi de partir à 830.000 ¤. Du côté d'Auteuil ou boulevard Exelmans, les prix oscillent entre 9000 et 10.000 ¤/m². A Passy ou la Muette, les beaux appartements situés dans de beaux immeubles sont, eux, vendus à 10.500 ¤/m², voire 11.000. Mais pas plus. «On ne trouve plus preneur dans ces quartiers au-delà de 11.500 ¤/m²», avoue Laurent Nakache. Près de la Tour Eiffel, les biens avec vue sont proposés à 11.500 ¤/m² en moyenne. La partie sud de l'arrondissement est plus à la peine et les prix sont nettement moins chers. Porte de Saint-Cloud, il faut compter entre 8500 et 9000 ¤/m² en moyenne.Depuis le début de l'été, le nombre de biens de prestige parisiens à vendre a augmenté. Toutefois, «l'offre étant toujours inférieure à la demande, les prix des biens exceptionnels résistent (entre - 1 % et - 5 %). Et les biens parfaits correctement valorisés se vendent très rapidement», constate Roger Abecassis, président du Groupe Consultants Immobilier. Mais les acquéreurs sont, là aussi, très exigeants. Villa Montmorency dans le XVIe, plusieurs maisons sont à vendre depuis plusieurs mois...

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IXe et Xe: le marché se fige

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Xe, quai de Valmy - récent 3 pièces, 67 m², terasse plein ciel de 40 m² avec véranda. Vendu 765.000¤" border="0" />
Xe, quai de Valmy - récent 3 pièces, 67 m², terasse plein ciel de 40 m² avec véranda. Vendu 765.000¤ Crédits photo : DR

Le marché tourne au ralenti dans ces deux arrondissements jadis populaires. «Nous recevons moins d'appels. Les acquéreurs visitent les biens, mais souvent ils ne donnent pas suite ou se désistent au dernier moment», déplore Dominique Fleury, directeur de l'agence Century 21 Saint-Georges. Et certains n'obtiennent pas de financement de la part des banques, plus hésitantes à consentir des crédits relais. Résultat, certains biens reviennent sur le marché et les délais de vente s'allongent. Mis en vente fin 2011 à 1,150 M¤, un appartement familial de 130 m² avec travaux, situé près de la gare Saint-Lazare dans le IXe, est finalement parti avant l'été 100.000 ¤ moins cher, à 1,050 M¤. Un peu partout dans l'arrondissement, les prix ont commencé à baisser. «Il y a actuellement trois marchés, explique Patrick Jubault, directeur de l'agence Minclert Immobilier. Le premier est constitué de biens d'excellente qualité, dont les prix ne baissent pratiquement pas. Ceux de qualité moyenne reculent de 5 % environ. Enfin, les appartements avec défauts sont sanctionnés et la baisse peut être supérieure à 10 %», détaille-t-il. Dans les parties les plus recherchées de l'arrondissement, les prix se négocient en moyenne entre 9000 et 10.000 ¤/m², en particulier les beaux logements du quartier Saint-Georges ou ceux situés près de la place de la Madeleine. Aux abords de la rue Pigalle, les prix oscillent entre 7500 et 8500 ¤/m². Un petit duplex de 39 m² situé rue Pigalle est récemment parti à 360 000 ¤ (frais d'agence inclus). Près du faubourg Poissonnière, à la limite du Xe arrondissement, les prix varient entre 7500 et 8000 ¤/m². Mis à prix à 310.000 ¤, un 37 m² en parfait état, situé au 5e étage sans ascenseur, s'est vendu 295.000 ¤.

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Les prix reculent un peu partout dans le Xe arrondissement. Y compris, près du canal Saint-Martin, où les acquéreurs se raréfient. «Malgré un léger frémissement du marché ces derniers jours, nous avons plusieurs jolis biens à vendre, dont certains situés dans des immeubles anciens, ce qui est assez rare, mais personne pour les acheter», se lamente Muriel Goldberg, gérante de l'agence l'Adresse du Canal. Du coup, les appartements restent longtemps sur le marché et les stocks commencent à gonfler. Un 100 m² situé près du canal a été mis en vente 9500 ¤/m² il y a plusieurs mois. Faute d'acheteur, le prix est déjà tombé à 9000 ¤/m². Mais toujours rien. Certains visiteurs du bien envisagent de faire une offre à 8500 ¤ ou moins... Le marché des petites surfaces reste cependant plus dynamique. Un studio de 18 m² à refaire avec toilettes sur le palier est parti en deux jours à 9200 ¤/m²!

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XIe et XIIe: des baisses de prix comprises entre 5 et 10 %

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XIIe, Dagorno - 2 pièces de 49 m² avec grand balcon et parking. Vendu 420.000¤ Crédits photo : DR

Le marché immobilier de l'Est parisien est déprimé. Les ventes ont sensiblement fléchi depuis le début de l'année. Et il faut compter deux à trois mois en moyenne pour vendre un bien. Résultat, les prix de vente baissent de 5 à 10 % en moyenne dans le XIIe arrondissement, mais ils ne s'effondrent pas, expliquent les agents immobiliers. «Un bien présentant plusieurs défauts peut se vendre 15 à 20 % moins cher que le prix initialement demandé par le vendeur», constate Daniel Drumlewicz, directeur de l'agence Foncia Coulée Verte. Les surfaces supérieures à 60 m² trouvent aussi plus difficilement preneur, ce qui pèse sur leur prix. Près du métro Montgallet, un 70 m² en excellent état s'est vendu à 7800 ¤/m². Il y a un an, il serait parti à 8400 ¤, estime le vendeur. Dans le secteur de la gare de Lyon, la décrue est aussi marquée et les prix se négocient aujourd'hui entre 8300 et 8500 ¤/m² en moyenne. Dans les quartiers recherchés, comme Crozatier ou Faidherbe-Chaligny, les prix se sont semble-t-il stabilisés à des niveaux proches de ceux de 2011 (entre 8700 et 8900 ¤/m²).Les petites surfaces, plus demandées, résistent un peu mieux que l'ensemble du marché, même si les investisseurs ne sont plus prêts à payer n'importe quel prix. «Elles baissent au mieux de 5 % en moyenne», constate Axel Crevon, responsable de l'agence Laforêt.

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La tendance générale est comparable dans le XIe arrondissement limitrophe. L'offre de logements à vendre est plus importante, car les acquéreurs sont là aussi moins nombreux. «Seules les petites surfaces se vendent. Mais les appartements familiaux ne trouvent pas preneur. Et les stocks commencent à augmenter», confirme Bernard Vuong, directeur de l'agence Foncia République. «Les prix ont baissé de 7 à 8 % en moyenne depuis le début de l'année», poursuit-il Les beaux appartements tutoient toujours les 9000 ¤/m², voire 10.000 ¤/m² ou plus, côté Bastille. Cependant, partout ailleurs, la décote est plus marquée. A République, les biens mis en vente à plus de 9000 ¤/m² ne partent plus (entre 8000 et 8500 ¤/m² à Nation). Au nord de l'arrondissement, métro Goncourt, Belleville et Ménilmontant, «les appartements se vendent en moyenne 1000 ¤/m² moins cher qu'en 2011», estime Miguel Lopes, conseiller dans une agence Laforêt Immobilier.

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XIIIe, XIVe, XVe: le retour à la raison

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XVe, Convention - 4 pièces, 91m², 4e étage. Vendu 840.000¤" border="0" />
XVe, Convention - 4 pièces, 91m², 4e étage. Vendu 840.000¤ Crédits photo : DR

Dans le sud et l'ouest de la capitale, le marché est un peu moins tendu que dans l'est. Dans le XIIIe, même si les délais de vente se sont allongés, avec des vendeurs très exigeants, les prix des biens de qualité baissent peu par rapport à 2011. «Il n'y a pas de baisse significative des prix comme attendu. Le marché s'est ajusté en fonction de la qualité des biens. Ceux qui étaient surévalués retrouvent un prix normal de marché», constate Olivier Quénot, gérant de l'agence Laforêt Gobelins. Près du Ve arrondissement, aux Gobelins, boulevard Arago ou à Port-Royal, les beaux appartements sont toujours commercialisés entre 9500 et 10.500 ¤/m². Rue des Cordelières, un 3 pièces de 70 m² avec parking s'est vendu 728.000 ¤. Dans le nouveau quartier de la BNF, les appartements sont également mis en vente à 10.000 ¤/m². Mais les acquéreurs ne se bousculent pas, car le quartier, qui dispose de peu de commerces de proximité, est désormais jugé surévalué.

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Dans le XIVe, les acquéreurs sont timidement revenus après les élections. «La baisse des taux des crédits immobiliers joue un peu», estime Dominique Guillaud, manager d'une agence Era à Alésia. «Nous avons aussi deux fois plus de mandats de vente qu'il y a deux ans», poursuit-il. Les prix ont reculé de 3 à 4 % par rapport à fin 2011, voire plus si le bien a des défauts. Et les grands appartements commercialisés à plus de 600.000 ¤ partent plus difficilement. Un 5 pièces de 116 m² avec vue dégagée sur Paris, mis en vente fin 2011 à 1,05 M¤, a finalement été vendu récemment 100.000 ¤ moins cher, à 950.000 ¤. Toutefois, les biens en parfait état et situés aux abords du VIe arrondissement sont toujours commercialisés entre 9000 et 10.000 ¤/m² (voire un peu plus). Près de la mairie du XIVe (entre 8500 et 9000 ¤/m² en moyenne), un studio de 30 m² avec vue dégagée vient de partir à 280.000 ¤. Le quartier Plaisance résiste aussi assez bien (entre 8000 et 8500 ¤/m² en moyenne). Mais ailleurs la décrue est plus prononcée. Les prix tombent à 7000 ou 7500 ¤/m² en moyenne Porte d'Orléans, et à 6000 voire 6500 ¤/m² près de la Porte de Vanves. «Les maisons, peu nombreuses à la vente, sont toujours très recherchées. Mais leurs prix sont négociés de la même façon que pour les appartements», explique Julien Guillaume, de l'agence Orpi.

Dans le XVe voisin, après un début d'été animé, le marché s'est pratiquement arrêté en août. «Nous n'avions pas vu cela depuis cinq ou six ans», constate Philippe Raynaud, directeur de l'agence Century 21 Quai Ouest. Seuls les biens de qualité situés dans les prestigieux Village Suisse ou Village Suffren, à la limite du VIIe arrondissement ou près de la place du Commerce, sont encore commercialisés à 10.000 ¤/m² ou plus. Ailleurs, ce n'est plus le cas. Métro Javel, un 100 m² avec travaux, mis en vente à presque 10.000 ¤/m² en février n'a pas trouvé preneur avant août... à 8 100 ¤/m². «Dans l'ensemble, les prix des appartements ont baissé de 4 à 5 % depuis le début de l'année et un peu plus dans la partie sud de l'arrondissement», estime Philippe Raynaud. Même si elles sont moins demandées qu'il y a un an et demi, les petites surfaces proposées au prix du marché se vendent rapidement. Près de la place du Commerce, un 13 m² avec mezzanine a été vendu en moins d'une semaine à 145.000 ¤!

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XVIIIe, XIXe, XXe: les acheteurs rechignent sur les prix affichés

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XIXe, Mouzaïa - Maison de 120m², transaction réalisée en 8 jours. Vendue 920.000¤" border="0" />
XIXe, Mouzaïa - Maison de 120m², transaction réalisée en 8 jours. Vendue 920.000¤ Crédits photo : DR

Dans ce secteur qui regroupe quelques-uns des quartiers les moins chers de la capitale, les acheteurs rechignent de plus en plus à payer le prix affiché. «Les petites surfaces de 15 à 25 m², qui sont devenues très rares, ainsi que les biens sans défaut résistent bien, voire augmentent pour certains, relève Brice Moyse, directeur général d'Immopolis, qui compte quatre agences dans le XVIIIe. Mais pour tout le reste, c'est-à-dire l'essentiel du marché, c'est dur.» Tout en admettant que les stocks de biens disponibles grossissent à nouveau, il estime que le marché est un peu reparti après une longue trêve autour des élections. «Il ne devrait pas y avoir de gros décrochage des prix, 2 à 3 % en moyenne tout au plus, se risque-t-il à pronostiquer, et 5 % pour les logements avec des défauts, voire 10 % pour les gros défauts.» De son côté, Martine Kuperfis, fondatrice de Junot Investissements, spécialiste des biens de caractère autour de la butte Montmartre, note que les acquéreurs prennent désormais leur temps pour négocier et obtenir le meilleur prix, car ils sont inquiets de la conjoncture économique et immobilière. «Ils achètent toujours, mais sans le sourire», résume-t-elle. Quant aux biens surévalués, ils ne sont même plus visités. Côté prix, les biens d'exception maintiennent leur cote, tel ce 57 m² dans le haut de la rue Lepic, dernier étage, vue panoramique, pierre de taille et ascenseur, une seule chambre, trouvant preneur à 865.000 ¤ (15.000 ¤/m²). Plus accessible, un appartement familial à moderniser de 84 m² et 3 chambres dans le quartier Abbesses, au 2e étage sans ascenseur, s'est vendu 695.000 ¤ (8300 ¤/m²).

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Dans le XIXe arrondissement, l'heure semble pour l'instant à l'attentisme. «Dès que l'on dépasse un budget de 350.000 ¤, la transaction est plus longue et difficile à conclure, les acheteurs voulant négocier une baisse, qu'ils n'obtiennent pas forcément», estime Pascal Eisnitz, qui dirige trois agences Era dans ce secteur. Il attend désormais la nouvelle loi de finances, qui pourrait débloquer la situation avec de nouvelles aides ou, au contraire, la bloquer. Parmi les ventes récemment réalisées par ses agences, un 2 pièces de 41 m² à proximité de Laumière est parti pour 284.000 ¤, tandis qu'un 3 pièces de 63 m² avec 2 chambres et une terrasse de 36 m², métro Crimée, s'est négocié 455.000 ¤. «Les acheteurs ne veulent plus prendre le risque d'acheter trop cher, explique Frédéric Pelissolo, président de l'enseigne qui porte son nom, et les produits basiques sont les premiers touchés.» Au vu des outils statistiques dont il dispose, il évalue la baisse des prix dans le XIXe arrondissement à 1,2 % depuis le début de l'année. Une baisse modérée, mais ressentie plus fortement selon lui, car les vendeurs continuent à surestimer leurs biens, notamment les grandes surfaces. Plus inquiétante, la chute des transactions a pu atteindre selon lui 20 à 25 % dans certaines agences. «Le trimestre à venir sera crucial pour voir si l'édifice se fissure ou non», estime-t-il.«Soit un bien est affiché au juste prix et il se vend très rapidement, soit il est surévalué et mettra 4 à 6 mois à se vendre», prévient Dominique Belin, directrice de l'agence Laforêt Gambetta. Dans le XXe, elle enregistre une baisse de 20 % de son chiffre d'affaires et remarque que les mandats continuent à rentrer, mais à des prix souvent trop élevés. Même constat pour Olivier Novara, directeur associé du Chêne Vert dans le XXe. S'il dispose aujourd'hui d'une trentaine de biens à la vente sur ses trois agences, bien plus que d'habitude, il estime que deux tiers d'entre eux sont au-dessus des prix du marché. Selon lui, le tarif d'entrée dans l'arrondissement se situe autour de 6000 ¤/m², le coeur du marché vers 7500 ¤ et les coins les plus recherchés de Gambetta et village de Bellevile, jusqu'à 8000, voire 8500 ¤/m².

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Infographies réalisées par Olivier Cailleau.

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  • omigda le dimanche 23 sept 2012 à 12:52

    la bulle a explosé, ça va faire très mal! bisous

  • heimdal le dimanche 23 sept 2012 à 00:45

    La bulle est la et acheter maintenant relève de l'inconscience pure !