Immobilier : la location meublée est-elle toujours attractive ?

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Le rendement d’une location meublée est incontestablement supérieur à celui d’un logement nu. Mais les loi Alur et Macron ont changé plusieurs règles. Le point pour y voir plus clair.

Avec une rémunération de l’ordre de 4 %, la location meublée offre un rendement supérieur à celui de la location nue. Mais la souplesse juridique dont elle bénéficiait jusqu’alors a été progressivement écornée par les lois Alur et Macron lorsque le logement est utilisé comme résidence principale.

1 Quelles sont les règles qui régissent les baux meublés et nus?

La loi Alur du 24 mars 2014 puis la loi Macron du 6 août 2015 ont harmonisé la réglementation régissant les locations nues et meublées, lorsqu’elles constituent la résidence principale du locataire. Ainsi, depuis le 1er août 2015, les propriétaires sont tenus d’utiliser un bail type, auquel doit être annexée une notice d’informations reprenant les droits et les devoirs des parties. Un dossier de diagnostics techniques (DDT) doit aussi être joint au bail. Il peut, aujourd’hui, comporter jusqu’à trois documents: diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tous les biens, constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour ceux construits avant 1949 et état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) lorsque le local est situé dans une zone à risques. Ce DDT devrait prochainement s’enrichir d’un état des installations de gaz et d’électricité et d’un diagnostic amiante. Par ailleurs, le logement loué meublé doit respecter les normes de décences fixées par le décret du 30 janvier 2002: obligation de fournir un bien exempt de risques pour les occupants et comprenant une pièce principale offrant au moins 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond, etc.

Les meublés sont aussi soumis à l’encadrement des loyers. Entré en vigueur le 1er août 2012 dans les zones où la demande locative excède l’offre (Paris et grandes agglomérations comme Annecy, Lille, Lyon, Marseille-Aix, par exemple), ce dispositif restreint les possibilités de hausse entre deux locataires. Les bailleurs parisiens sont, en plus, tenus de respecter des plafonds de loyers qui varient suivant le quartier, la taille du logement et sa date de construction.

2 Le meublé conserve-t-il des spécificités?

Oui. Ainsi, la durée minimale du bail est limitée à un an (9 mois si le locataire est un étudiant) contre 3 ou 6 ans en location nue. Autre particularité, le bailleur en meublé a la faculté de forfaitiser ses charges alors qu’en location nue il est tenu de les récupérer pour leur montant réel avec le versement de provisions régularisées a posteriori.

Enfin, pour tenir compte du mobilier et des équipements du logement, le dépôt de garantie est fixé à 2 mois de loyer (un mois maximum en location nue). Attention! Depuis le 1er septembre 2015, une location meublée doit contenir au moins onze meubles et équipements listés par un décret du 31 juillet 2015.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Le bailleur, quant à lui, peut donner congé au locataire en respectant un préavis de trois mois mais seulement pour l’un des trois motifs suivants: vente du logement, reprise (pour se loger ou loger un proche) et manquement du locataire à l’une de ses obligations (impayés de loyers répétés, par exemple).

3 Quelle est la fiscalité applicable aux locations meublées?

Très favorable, la fiscalité applicable dépend du montant des loyers perçus annuellement. S’ils sont inférieurs à 32.900 €, vous êtes, d’emblée, soumis au régime des micro-BIC avec, à la clé, un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. En contrepartie, aucune charge ou dépense ne peut être déduite.

Si vos recettes annuelles excèdent 32.900 € ou, sur option, si vos charges dépassent 50 % du montant de vos recettes, c’est le régime réel (aussi appelé «loueur en meublé non professionnel », LMNP) qui s’applique. Il vous permet de déduire vos charges et d’amortir le bien et le mobilier sur vos recettes locatives. Si un déficit d’exploitation subsiste, il sera imputable sur les loyers de même nature et reportable pendant dix ans.

Plus contraignant (vous devez percevoir au moins 23 000 € de recettes locatives annuelles, celles-ci devant dépasser la somme des autres revenus de votre foyer fiscal), le statut de «loueur en meublé professionnel» (LMP) est fiscalement attractif. Vous pouvez, en effet, déduire l’ensemble des charges et amortissements de votre revenu global. Sous certaines conditions, vous pouvez même échapper aux plus-values immobilières et à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

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  • mcarre1 il y a 10 mois

    Le LMP doit s'inscrire au RCS et cotiser au RSI alors c'est déjà nettement moins "attractif".

  • ericlyon il y a 10 mois

    Incontestablement supérieur ? pour le rendement brut peut-être, pour le net ça reste à prouver il y la CFE (qui a remplacé la taxe professionnelle) en plus et aussi le remplacement régulier de l'immobilier, sans parler d'une sollicitation plus fréquente du bailleur !

  • sibile il y a 10 mois

    il est question de ramener l'abattement de 50% à 30% ; encore un mauvais coup pour l'immobilier locatif