Immobilier : la FNAIM observe une dégradation du marché locatif

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La FNAIM estime que l'immobilier français est globalement « sain et équilibré », mais souligne une dégradation du marché locatif.
La FNAIM estime que l'immobilier français est globalement « sain et équilibré », mais souligne une dégradation du marché locatif.

La FNAIM estime que le marché de l’immobilier en France est globalement « sain et équilibré », avec une reprise du nombre de transactions sans emballement des prix. Néanmoins, l’institution remarque une dégradation notable du marché locatif.

Immobilier : globalement « sain et équilibré »

Sur le marché de l’immobilier français, les volumes de ventes ont progressé de 15,6% l’an passé, pour environ 800.000 biens vendus contre 692.000 en 2014. Le rythme des ventes retrouve ainsi à peu près ses niveaux de 2011, 2007 et 2006, considérées comme des années fastes pour le marché de l’immobilier français. Cette hausse du nombre de transactions est un mouvement qui se retrouve dans l’ensemble des régions.

Optimiste, Jean-François Buet, président de la FNAIM, estime que cette reprise de l’activité est de bon augure pour l’orientation future des prix. « On observe toujours une corrélation, avec un léger décalage temporel, entre l’évolution du nombre de transactions et l’orientation des prix » relève-t-il.

Néanmoins, la FNAIM reste très mesurée dans ses prévisions. L’organisme s’attend seulement à une stabilisation des prix l’an prochain, après trois années successives de baisse.

De 2011 à 2014, le marché de l’immobilier français a en effet connu une baisse du nombre de transactions annuelles et une très progressive baisse des prix malgré les disparités géographiques. Encore en 2015, le prix moyen du mètre carré en France a baissé de 1,9% selon la FNAIM, davantage pour les maisons (-2,1%) que pour les appartements (-1,5%).

La tendance baissière s’est néanmoins essoufflée au dernier trimestre 2015, confirmant la FNAIM dans son scénario d’une stabilisation des prix l’an prochain. Pour le président de la FNAIM, « le fait de constater une activité soutenue tout en gardant des prix contenus est le signe d’un marché sain et équilibré : ni déprimé, ni euphorique ».

Marché locatif : croissance soutenue des demandes d’expulsion

Le marché locatif est en revanche confronté à une conjoncture qui se dégrade. En France, « les loyers des baux conclus en 2015 sont en baisse de 1,1% » par rapport à 2014, mentionne ainsi la FNAIM en faisant référence au prix locatif moyen au mètre carré des nouveaux contrats signés l’an passé. Le mouvement est plus prononcé en province (-1,3%) qu’en Île-de-France (-0,8%).

Pour les locataires ayant signé leur bail avant 2015, l’évolution annuelle du loyer reste bien sûr encadrée par l’indice de référence des loyers (IRL). Or, cet indice est lui aussi passé en territoire légèrement négatif au dernier trimestre 2015 (-0,01%), une bonne nouvelle pour les locataire, mais pas pour les propriétaires qui louent leur bien. Ce constat est pourtant sans surprise, alors que les hausses répétées des dernières années ont déjà pesé significativement sur les capacités financières des locataires.

À ce sujet, les demandes d'expulsions locatives ont tendance à grimper en flèche. À partir des données du ministère de la Justice, la FNAIM constate que 166.064 demandes d’expulsions de locataires ont été enregistrées en 2014 en France pour cause de rupture du paiement du loyer. Le chiffre est en hausse de 9,6% sur un an alors que la variation annuelle de cette statistique était très modérée lors des neuf précédentes années. Les expulsions de locataires demandées par les propriétaires ont ainsi représenté 1,5% du parc total de logements loués en 2014.

Pour Jean-François Buet, c’est « la lente dégradation économique » qui explique en France le double mouvement de baisse des loyers et de hausse des demandes d’expulsion.

« L’encadrement des loyers décidé par la loi ALUR et mis en œuvre à Paris depuis le 1er août 2015 n’est pour rien dans la baisse [des loyers]. La cause provient, pour l’essentiel, d’une paupérisation globale de la clientèle locative : pour louer son bien, le propriétaire doit ajuster le loyer aux capacités financières du locataire », explique la FNAIM dans un communiqué de presse.

Pour les propriétaires, « la baisse du loyer entraîne de facto un tassement des rendements (…). Le rendement locatif brut d’un logement, de l’ordre de 4% à 7%, paraît élevé. Mais il faut en retirer les charges supportées par le propriétaire, en constante augmentation (à l’instar de la taxe foncière) et les impayés », rappelle ainsi la FNAIM, qui considère que le rendement net d’un appartement loué peut être en moyenne deux fois plus faible que son rendement brut.

X. Bargue (redaction@boursorama.fr)

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  • M9810937 il y a 10 mois

    le marché est sain et équilibré : cela dépend pour qui ! les propriétaires n'ont rien lâché, la bulle est savamment entretenue : BRAVO ...! le ratio du coût d'un appartement aujourd'hui par rapport aux revenus de base a explosé, mais tout le monde trouve cela normal , sauf que tout cet argent ne va que dans "une" poche au lieu d'être dépensé par les ménages dans des dizaines de magasins...ne fait rien de bien à l'économie de la France

  • M4189758 il y a 10 mois

    JPi - Il faudra prévoir les augmentations d’impôts locaux habitation et fonciers pour compenser les diminutions de subventions de l'état aux régions et aux villes tout en faisant face aux augmentations des dépenses des régions et des villes.

  • M4189758 il y a 10 mois

    JPi - L'immobilier est la valeur la plus sure pour l'épargnant...sur le long terme. Les polis tiques peuvent s'y attaquer comme la gauche chaque fois qu'elle arrive au pouvoir: impôts, règlements punitifs pour les méchants propriétaires puis s'en suivent des lois où on rembourse en avantage fiscaux ce qui a été pris juste avant. Ça balance mais ça ne coule jamais.

  • gglafont il y a 10 mois

    Duflot a aggravé le marché, avec une fiscalité confiscatoire et des loyers plafonnés il vaut mieux vendre et réinvestir ailleurs. les locataires ont beaucoup trop protégés en France tous les risques sont cumulés sur le propriétaire.

  • gglafont il y a 10 mois

    kpm745: comnuniste de base ou quoi ? Les résidences principales sont déjà taxées à la Taxe d'Habitation qui en plus tient compte des revenus.. Qui des emprunts ? Les impôts sont déjà insoutenables. Pour payer des impôts il faut des revenus, redescendez sur terre bon dieu.

  • kpm745 il y a 10 mois

    Quant à c.voyant et sa théorie sur les riches, les propriétaires qui n’auront plus de travail iront manger la soupe populaire comme les autres

  • kpm745 il y a 10 mois

    ericlyon : tu parles sérieusement? La taxe foncière représente à peine 10% d'un loyer rien à voir avec la taxe sur le rendement d'un capital investi dans une entreprise

  • jean.coq il y a 10 mois

    Etre proprietaire – appartement ou maison est joli – mais cela présente des inconvénients non négligeables. Tot ou tard les enfants quittent le nid familial. Le logement devient trop grand. Il y a les aléas professionnels sauf pour les fonctionnaires. Acheter un logement c’est faire un choix pour 25 ans au minimum. Et heureusement pour encore une minorité les aleas familiaux: divorce (maladie qui se développe fortement).

  • c.voyant il y a 10 mois

    Tout le monde veut être propriétaire, seuls ceux qui sont solvables le peuvent, alors tout naturellement il ne reste plus que les pauvres pour le marché de la location!

  • pau.deva il y a 10 mois

    Sarkozy a retiré l'exonération de la taxe à la PV après 15 ans de détention et son collègue hollande ne l'a pas supprimé, faute pour les investisseurs de ne pas pouvoir manifester comme les taxis ils fuient ce marché de dupe !