Immobilier : "il n’y a pas de bulle à Paris !" (Capifrance)

information fournie par Boursorama •25/09/2015 à 17:08

Pour Jacques Daboudet (Capifrance), il n'y a pas de bulle à Paris, et les taux du crédit immobilier vont rester bas.

Le marché immobilier commence à retrouver des couleurs en France, explique Jacques Daboudet, président de Capifrance. Quant à l'immobilier parisien, le niveau des prix ne devrait pas être impacté par l'encadrement des loyers par la loi Alur, affirme-t-il. Interview exclusive.

Pouvez-vous nous présenter Capifrance en quelques mots ?

Jacques Daboudet : Capifrance est un réseau immobilier qui existe depuis 13 ans, et compte désormais 1.480 conseillers indépendants en immobilier sur l'ensemble du territoire français. Nous sommes une agence en ligne et nos conseillers, qui sont des agents commerciaux en immobiliers indépendants, ont pour particularité de travailler depuis leur domicile, et non dans des agences physiques. Chaque agent travaille sur l'immobilier du secteur où il habite, et qu'il connaît bien. Nos activités s'étendent à la plupart des types de biens : appartements et maisons, baux commerciaux, fonds de commerce et logements neufs. Notre vitrine à nous, c'est le web. Nous disposons de 36.000 biens immobiliers à la vente sur notre site, qui sont repris par d'autres sites agrégateurs d'annonces. Nous avons réalisé 7.300 ventes en 2014, pour un chiffre d'affaires de 54 millions d'euros.

Vous avez un « business model » plus flexible que celui des agences physiques. Ne craignez-vous pas, cependant, une désintermédiation progressive du marché de l'immobilier, avec des ventes en ligne ne passant plus par des agences immobilières ?

J. D. : Je vais répondre « oui et non » à votre question. Oui, car c'est déjà un phénomène très développé : environ 45% des transactions immobilières se font de gré-à-gré entre particuliers de nos jours. De nos jours, 95% des Français ont le réflexe de regarder d'abord les offres sur Internet lorsqu'ils envisagent d'acheter un bien immobilier. C'est une bonne chose pour notre modèle. On dénombre des fermetures d' agences physiques traditionnelles, alors que des réseaux mandataires en immobilier se développent. Le service des agences traditionnelles continue de répondre aux attentes d'un certain nombre de clients.

Si le phénomène de la vente entre particuliers, qui perd ces dernières années son élan, continue de subsister en France, c'est surtout parce que les gens pensent faire une économie en évitant de payer les services d'une agence immobilière, mais il arrive souvent qu'ils se trompent. Les biens échangés de particulier à particulier sont souvent surpayés, car l'acheteur ne se rend pas compte des éventuels défauts qu'un professionnel de l'immobilier aurait repérés lors d'une visite, et qui aurait mené à un bon ajustement du prix de vente.

Est-ce que l'encadrement des loyers, mis en place à Paris depuis le mois d'août par la loi Alur, pourrait dégrader le marché de l'immobilier comme cela a pu être affirmé ?

J. D. : Concernant la loi Alur, il y a deux points de vue qui s'opposent. Il est vrai qu'il y a eu des abus en matière de loyers dans certaines villes, dont Paris fait partie. Mais de manière générale, le principe de l'encadrement des prix n'est pas une bonne chose. Le marché, c'est le marché. Surtout, l'achat à but locatif à Paris, déjà difficilement rentable, va devenir encore moins rentable avec la baisse des loyers. Ceci pourrait faire fuir les investisseurs en immobilier, notamment étrangers. Il faut rappeler que cette loi va également encadrer les honoraires des agences immobilières qui font de la location. Les marges de ces agences se réduisent déjà significativement, et pourrait inciter certains professionnels à se désintéresser de cette activité. Il pourrait donc y avoir un manque de professionnels pour organiser des locations de biens, donc un déficit de service. Sans parler des éventuelles sources de conflit entre locataires et propriétaires sur le juste niveau du loyer, dues à cette loi. Le temps fera son œuvre, mais je pense que nous reviendrons sur cette loi ALUR, car si elle sert aujourd'hui les locataires, qu'en sera-t-il des investisseurs et professionnels sur le long terme ?

Pourrait-il y avoir une baisse des prix de l'immobilier à cause d'un éventuel départ des investisseurs étrangers comme vous le mentionniez ?

J. D. : Non, il n'y a pas de raison que les prix baissent car la demande est là à Paris. Plus généralement en France, le marché de l'immobilier se reprend un peu depuis le début de l'année. Les volumes de transaction ont été plutôt faibles au premier trimestre, mais se sont repris au second trimestre. On estime que depuis le début de l'année, les prix de l'immobilier en France ont progressé de 2,8%. La demande reprend le pas sur l'offre.

Pour revenir sur le cas parisien, les prix ont tout de même beaucoup monté depuis 10-15 ans. Ne sommes-nous pas encore dans une phase de bulle, alimentée par les taux bas ?

J. D. : Il n'y a pas de bulle à Paris ! C'est une ville attractive, ce qui explique la valorisation de son immobilier. Paris est une ville qui n'est pas chère par rapport à d'autres grandes capitales mondiales, même si elle est chère pour les Français. En termes de prix au mètre carré, on se rend compte que Londres est presque de 25 à 30% plus chère. Berlin, qui est moins chère que Paris, voit ses prix monter progressivement. Les prix parisiens ne sont donc pas survalorisés. Sans compter que les pratiques des banques sont désormais plus saines en termes de crédit. Avant 2008, on assistait à un allongement rapide des durées de crédit immobilier, atteignant 30 ou 35 ans, voire même 40 ans ! De nos jours, avec les régulations bancaires issues de Bâle III, ces excès ne se voient plus comme avant, et cela limite les risques de bulle. Je reste donc très optimiste en ce qui concerne la tenue des prix à Paris.

Même si les taux du crédit immobilier remontent ?

J. D. : Il y a très peu de risques à ce niveau. L'inflation est très faible en France et en Europe, et il n'y a pas de raison que les taux remontent très vite. Les banques centrales remontreront leurs taux au gré de la reprise de la croissance et de l'inflation ! Dans l'immédiat, la hausse des taux restera donc bien maîtrisée. Par ailleurs, dans ce contexte, la plupart des placements financiers sont peu rémunérateurs. Les investisseurs ont ainsi tendance à se reporter sur l'immobilier, qui offre actuellement de meilleurs rendements. Ceci devrait donc soutenir le marché et les prix.

Propos recueillis par Xavier Bargue

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