Immobilier : et si c'était le moment?

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Bloqués par le niveau élevé des prix, mais aussi par la hausse du chômage et des impôts, les Français n'osent plus se lancer dans l'achat d'un logement. Pourtant, les prix commencent à baisser et les acheteurs à négocier.

La France a un marché immobilier qui lui ressemble. Un marché déprimé, au moral en berne, qui rêve d'autrefois et a du mal à aller de l'avant. Les programmes neufs se sont faits moins nombreux, les promoteurs jouent la prudence et annulent des projets quand la demande n'est pas suffisante. Il faut dire que les banques exigent aujourd'hui que la moitié du programme soit vendue pour accorder leurs financements. Les transactions s'étiolent, elles ont chuté de 20% en 2012, et le début de l'année est terne. Figé, le marché se cherche et ne se trouve pas.

Début 2013, la Fnaim relevait «l'extrême attentisme des éventuels acquéreurs». Selon un sondage Ifop réalisé auprès de 400 agents immobiliers, le temps de réalisation des transactions s'était nettement allongé. «Pour près d'une opération sur deux, il a fallu de quatre à six mois pour finaliser les ventes. Dans un cas sur trois, le délai s'est étalé entre six mois et un an. Il a même été supérieur à un an dans 9 % des opérations», note la Fnaim.

Une France qui tourne à plusieurs vitesses

«Dans les régions où l'activité économique est la plus affectée par la crise, les transactions chutent le plus. En Franche-Comté, les ventes ont baissé de plus de 36% l'an dernier, en Basse-Normandie, en Picardie et en Bretagne de plus de 40%», explique Bruno Delabre, notaire en charge des affaires immobilières au Conseil supérieur du notariat. «Cette année, nous prévoyons 500.000 ventes environ alors qu'une année moyenne tourne autour de 700.000 transactions et une bonne année autour de 800.000», ajoute-t-il.

2013 n'a pas débuté sous de meilleurs auspices. «Quand on examine les avant-contrats, pour lesquels les ventes définitives ne sont pas encore signées, on s'aperçoit que la baisse continue au même rythme», indique-t-il. Aucune franche éclaircie n'est donc attendue. Plusieurs prévisionnistes estiment même que les prix des logements en France sont surévalués de 30 ou 35% et déconnectés des revenus. Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, s'est quant à lui lancé dans une vaste campagne pour convaincre ses clients de revoir à la baisse leurs prix de vente de 5 à 15%. «Les vendeurs ne perdront pas d'argent en réduisant de 5 à 15% le prix souhaité parce que, dans 7 cas sur 10, ils vendent pour acheter de nouveau. Mais surtout parce qu'en dix ans, entre 1998 et 2007, les prix immobiliers ont progressé de 140%, soit six fois plus que l'inflation», calcule Bernard Cadeau.

Ces derniers mois, le prix des maisons et des appartements a marqué le pas. Mais à des rythmes très différents selon les villes et les biens. «Les prix ont baissé de 2 à 5% en un an dans les grosses agglomérations, de 8 à 10% sur certains biens dans les villes moyennes, mais ils ont chuté de 15% sur les résidences secondaires et dans les petites villes de moins de 20.000 habitants qui sont mal desservies», estime Frédéric Monssu, président de Guy Hoquet. Il n'y a plus une réalité immobilière en France, mais de multiples. Au sein d'un même département, les contrastes sont grands. Bruno Delabre cite l'exemple du Nord-Pas-de-Calais. «Quand nous avons des biens immobiliers à vendre, après une succession par exemple, les prix se maintiennent à Lille intra-muros, car il y a beaucoup de demandes et peu d'offres. Mais, là où les usines ferment, où les régiments partent, le marché est sinistré.»

Selon les notaires, les prix ont reculé de plus de 10% en un an en Lozère, dans le Tarn-et-Garonne, l'Aisne ou l'Aveyron. Autre évolution significative relevée par plusieurs professionnels, l'existence de budgets plafonds. Au-delà de certains niveaux, les transactions ne se font plus. «Dans le Nord-Pas-de-Calais, les transactions de 150.000 à 200.000 ¤ sont toujours actives ; en revanche quand les prix montent, tout change. Au-dessus de 500.000 à 600.000 ¤, le marché n'existe pratiquement plus», constate Bruno Delabre.

En régions, ceux qui auraient autrefois déménagé, achetant plus grand pour abriter leur famille, préfèrent aujourd'hui souvent différer leurs projets, car ils craignent de ne pas pouvoir vendre leur maison. Le marché se replie sur lui-même, les Français aussi. Difficile de savoir à quel prix vendre et acheter un bien dans un marché aussi fuyant.

Les économistes et bureaux de prévision qui regardent le marché de haut, comme une donnée macroéconomique de plus, annoncent des baisses sévères. Réseaux d'agents immobiliers, Fnaim et notaires, eux, tablent sur des reculs limités. De toute façon, ce ne seront que des moyennes et personne n'achète une moyenne. Sur certains marchés, les premiers auront raison et tel bien surévalué chutera sans doute de 30% parce qu'aucun acheteur ne veut payer le prix demandé et que le vendeur doit vendre. Sur d'autres marchés, ceux que l'on dit tendus, où la construction manque, mais où la demande afflue, ce sera l'inverse et les prix s'effriteront peu.

Paris reste un cas à part. «Depuis une quinzaine d'années, l'offre des beaux appartements parisiens est structurellement plus faible que la demande. Le stock est à un niveau historiquement bas, contrairement à ce qui s'est passé dans les années 90, même s'il y a une remontée», explique Charles-Marie Jottras, le président de Féau. Les prix se sont envolés depuis des années, mais pour la première fois depuis longtemps, les notaires ont relevé un recul des prix. Certes timide puisqu'il se résume à un recul de 1% en un an, mais un recul tout de même. Là encore, cette moyenne est l'arbre qui cache la forêt. Les arrondissements où les prix avaient le plus monté fléchissent et les biens avec défauts sont décotés. «Les appartements de plus de 1 M¤, qui ne représentent que 5 à 6% des ventes à Paris, ont vu leurs prix baisser de l'ordre de 7% à 8% depuis début 2012», observe Charles-Marie Jottras. Le marché a changé. «Il y a un an, nous étions dans un marché de vendeurs, aujourd'hui le rapport de forces entre acheteurs et vendeurs s'est rééquilibré.» Résultat, les appartements haussmanniens trop grands partent mal. Exemple type: un appartement bourgeois de 280 m² avec 3 chambres se vendra beaucoup plus difficilement qu'un 150 m² avec 3 chambres. Les acheteurs sont sélectifs, mais le marché des biens sans défaut, lui, reste assez fluide. «Après un attentisme en 2012, qui a freiné l'activité de l'immobilier résidentiel parisien de près de 30% au 2e semestre, l'activité en 2013 semble reprendre des couleurs, car les vendeurs revoient leurs prétentions à la baisse. Le marché se rationalise mais avec des prix qui s'érodent de 2 à 5%», estime Barnes.

Partout en France, les vendeurs ont enfin pris conscience que les prix ne pouvaient continuer à s'envoler comme ces dernières années. «Le marché tourne à deux vitesses. Les prix des biens entre 500.000 et 2,5 M¤ à Paris, mais aussi ceux des résidences secondaires en province, ont baissé d'environ 10% alors que l'activité demeure sur les biens les plus chers», relève Alexander Kraft, le directeur général de Sotheby's International Realty France-Monaco, selon qui les prix vont encore baisser de 5 à 10 % dans les mois à venir.

«C'est quand la mer se retire que l'on voit ceux qui se baignent nus», selon Warren Buffett, le financier aux doigts d'or. Il en est de même dans l'immobilier, les ménages américains ou espagnols l'ont appris à leurs dépens. Les Français, eux, sont des adeptes du maillot de bain, le retournement actuel ne va pas les laisser nus sur la plage. Leurs emprunts à taux fixe, les modalités de prêts les protègent. Si le repli s'effectue correctement, ceux qui achètent pour la première fois pourront in fine retrouver des marges de manoeuvre. Le problème aujourd'hui n'est pas le recul ou la stagnation des prix, mais bien l'effondrement des transactions et de la construction. Car une fois la machine immobilière stoppée dans le neuf, il faut du temps pour la relancer. Face à la déprime du marché immobilier, aux cris d'alarme des professionnels, François Hollande vient de présenter un plan de relance du bâtiment, et une loi pour relancer la construction de logements est en gestation. Pour l'heure, le temps semble suspendu. Et le marché a malgré tout assez bien résisté, car, au fond, les Français aiment la pierre. «On sent que le marché bouge, dans les agences nous avons des demandes, des acquéreurs qui reviennent, c'est un frémissement. Nous avons plus d'offres à leur présenter et ils sont en meilleure position pour négocier», estime Frédéric Monssu, le président du réseau Guy Hoquet.

Des conditions d'emprunt à saisir

Ceux qui auront le cran d'agir au cours des mois à venir pourront prendre position sur le marché dans de bonnes conditions. «C'est un marché d'opportunités», résume Charles-Marie Jottras. S'ils savent bien négocier, acheter au bon prix et emprunter au meilleur taux, ils feront de bonnes affaires. Les taux des crédits sont au plus bas, ceux qui disposent des meilleurs dossiers peuvent dénicher des taux fixes à 3%, voire parfois moins, sur vingt ans. Une durée sur laquelle un retour de l'inflation n'est pas exclu, ce qui pourrait alléger encore la note pour l'acheteur. L'envie d'acheter reste réelle, c'est la confiance qui manque pour aller de l'avant. Pour convaincre, les promoteurs font des gestes. «Pour dynamiser le marché, nous avons mis en place des séries limitées pendant lesquelles le client peut bénéficier de 3 à 7% de remise et cela marche bien», explique Gilles Hautrive, chez BNP Paribas Immobilier Résidentiel.

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  • M1945416 le mercredi 10 avr 2013 à 15:05

    un propriétaire qui a acheté un bien 200 000, ne va pas le brader , sauf cas de force majeur... surtout qu'il y avait le crédit , les taxes , les frais en plus... dans ce cas , c'est vraiment pas la peine de prendre des risque pour l'achat..

  • titi18 le lundi 8 avr 2013 à 13:30

    Si je prends l'évolution des prix depuis 1989. J'ai connu une seule baisse entre 91 et 97 et les taux en 93 étaient autour de 7,5% puis les prix ont remonté rapidement entre 2000 et 2007 puis une ralentissement jusqu'à 2012. Sur un horizon de 10ans même si on achete au plus haut, on gagne de l'argent. Tout ceux qui croient que l'immobilier connaîtra une baisse franche de 40% à mon avis ils croient encore au Père Noël d'autant qu'il n'y a pas vraiment de sur-stock.

  • nab1234 le lundi 8 avr 2013 à 10:24

    les prix "commencent" à baisser et les acheteurs à négocier. donc faut pas se presser car immo cycle long.Immobilier: et si c'était le moment? de vendre bien sur.mais à qui? a quel prix ?

  • ratpasse le lundi 8 avr 2013 à 08:20

    "les prix commencent à baisser" donc achetez. Bin voyons. Un vrai discours pour neuneus. Contorsions compliquées pour des professionnels dans l'anxiété.

  • sade11 le samedi 6 avr 2013 à 23:20

    Poisson d'avril.

  • titi18 le samedi 6 avr 2013 à 22:07

    Pour sa soi même il est toujours temps d'acheter à condition de ne pas revendre dans les 5 ans/10ans. Il faut aussi penser à la revente. Il est nécessaire que le bien soit de bonnes qualité et bien placé et surtout loin des HLM. Il faut évité comme je le vois maintes fois qu'on se fie juste au design sans se préoccuper du potentiel et du niveau de l'équipement, du voisinage,....

  • heimdal le samedi 6 avr 2013 à 09:33

    C'est le moment mais uniquement dans les coins à pauvres te sans crédit si possible .

  • stefdura le vendredi 5 avr 2013 à 23:22

    quelle farce cet article.

  • ben4you le vendredi 5 avr 2013 à 20:07

    TROP TOT!!!!!!

  • er3dw le vendredi 5 avr 2013 à 18:39

    quels sont les intérêts de ces gens qui incitent à acheter ? Alors que l'investissement immobilier n'est pas rentable (fiscalité et droit des locataires exhorbitants, de plus, vu l'évolution des exigences des normes votre bien sera très déprécié dans quelques années