Immobilier Duflot : encore trop d'incertitudes

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Boudé par les investisseurs, le régime pâtit du flou qui subsiste sur les loyers applicables qui vient s'ajouter à la dégradation de la conjoncture économique.

Sans parler de véritable «flop», le Duflot est loin d'être un plébiscite. Le dernier Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) note «un net recul des ventes aux investisseurs» entre le 3e trimestre 2013 et le 3e trimestre 2012: - 3,9%. De mauvais résultats qui seraient davantage liés au climat économique qu'au dispositif lui-même.

Ce dernier permet au particulier qui investit dans un logement neuf ou réhabilité et s'engage à le donner en location pendant au moins neuf ans de bénéficier d'une réduction d'impôt. Celle-ci peut atteindre au maximum 6000 ¤ par an. «L'appétence pour le Duflot est bonne mais les investisseurs n'ont pas confiance dans la conjoncture économique», confirme Stéphane Peltier, directeur associé de Leemo, un moteur de recherche de logements neufs destinés aux professionnels. Le phénomène pourrait s'aggraver car à la dégradation de la conjoncture économique vient s'ajouter une instabilité juridique grandissante.

Ainsi, le projet de loi pour «l'accès au logement et à un urbanisme rénové» (Alur), actuellement en débat, prévoit d'encadrer l'ensemble des loyers d'habitation et d'imposer aux propriétaires la souscription d'une assurance loyers impayés, la garantie universelle des loyers (GUL). Ces mesures ont eu pour effet d'inciter de nombreux particuliers à reporter leur investissement immobilier, par crainte d'une baisse des rendements.

Plus inquiétant encore, certains préfets de région ont - comme le législateur les y autorise - revu localement à la baisse les plafonds de loyers à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal Duflot. Par exemple, en Rhône-Alpes, le plafond des loyers des logements de zone A est passé de 12,27¤/m² à 11,50¤/m², soit une baisse de 6,27%. L'Ile-de-France ne devrait pas être épargnée non plus. Un arrêté, non encore publié à ce jour mais que nous avons eu entre les mains, prévoit d'abaisser drastiquement les maxima de loyers applicables dans un grand nombre de communes franciliennes. Ainsi, certaines de celles situées en zone Abis (Paris et les banlieues limitrophes) pourraient voir leurs plafonds de loyers passer de 16,52¤/m² à 14,04¤/m² ou à 12,85¤/m². Soit une baisse proche de 25%!

18 % de réduction d'impôt

Pour éviter de plonger les investisseurs dans de trop grandes incertitudes, le gouvernement a toutefois prévu un dispositif transitoire. Les nouveaux plafonds décidés par les préfets ne s'appliqueront pas aux logements respectant ces trois conditions: permis de construire délivré avant le 30 septembre 2013, contrat de réservation signé avant le 28 février 2014 et acte authentique d'achat signé au plus tard le 31 mai 2014.

«Pour bénéficier des loyers actuels, les particuliers doivent cibler les programmes dont les chantiers démarrent, au plus tard, avant la fin du premier trimestre 2014. En effet, l'acte définitif ne peut être signé que lorsque les travaux ont commencé», explique François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Peu de programmes permettront de respecter ces échéances. Pour beaucoup, il est donc aujourd'hui compliqué d'évaluer avec précision la rentabilité ­locative. Certains investisseurs vont donc préférer attendre d'y voir plus clair.

Le dispositif Duflot mérite néanmoins d'être regardé. En effet, il ouvre droit à une réduction d'impôt substantielle, répartie sur neuf ans. Son taux est de 18% (2% par an) du montant de l'investissement, retenu dans la limite de 300.000 ¤ par an. Ce qui signifie que la réduction d'impôt totale peut représenter jusqu'à 54.000 ¤ (6000 ¤ annuels).

Comme toujours, cet avantage est subordonné à un certain nombre de conditions: respect de plafonds de loyers mais aussi de ressources des locataires, ainsi qu'un engagement locatif d'au moins neuf années. Attention, l'avantage fiscal est calculé sur un prix d'achat maximal de 5500¤/m², quelle que soit la zone géographique. Vous pouvez choisir d'investir à un prix supérieur mais, dans ce cas, la réduction d'impôt ne sera calculée que sur la base de 5500 ¤/m², le surplus ne donnant droit à aucun avantage spécifique.

Avec les plafonds de loyers connus aujourd'hui, les rendements bruts s'échelonnent de 1,5% (à Paris, par exemple) à 5% (dans le XVe arrondissement de Marseille ou à La Seyne-sur-Mer, par exemple). Ils pourraient baisser de façon plus ou moins significative selon les modulations de loyers décidées, au cas par cas, par les préfets de région.

Pour que l'opération soit suffisamment attractive il faut viser au moins 3,5% de rendement brut, soit 2,8% après déduction des impôts fonciers et des charges non récupérables sur le locataire (dépenses de gros travaux, taxe foncière, etc.) et, le cas échéant, des frais de gestion locative et d'assurance loyers impayés ; ce rendement sera amputé d'environ 20%. On peut trouver cette rémunération dans des villes comme Bordeaux, Lille, Nantes ou Strasbourg. Quant à la rentabilité ­finale de l'opération, elle sera dopée par l'avantage fiscal (2% annuels pendant neuf ans) et variera en fonction d'un certain nombre d'éléments propres à chaque investisseur (souscription d'un crédit, préexistence de revenus fonciers, durée de détention du bien...).

L'ancien, une alternative

Il existe une alternative au régime Duflot: c'est l'investissement locatif dans l'ancien, hors de toute incitation fiscale. Cela vous assurera de bénéficier des taux de crédit immobiliers attractifs en ce moment. Selon le courtier Empruntis, il était possible d'emprunter, mi-novembre, à 3,25% sur quinze ans et à 3,55% sur vingt ans.

De plus, en investissant aujourd'hui dans l'ancien, vous achetez à la baisse. Suivant les régions, en effet, les prix ont perdu de 1 à 8% sur un an. Sur la même période, les prix du neuf sont, quant à eux, restés stables. Certes, vous ne bénéficierez pas de la réduction d'impôt Duflot, mais vous ne serez pas, non plus, tenu par les contraintes de ce dispositif. «Si, sur un même secteur, on trouve une importante différence de prix entre le neuf et l'ancien récent, il faut aller sur ce dernier. À situation égale, le prix du neuf ne doit pas dépasser de 10 % celui de l'ancien récent», suggère un conseiller en gestion de patrimoine. Enfin, en achetant sur un marché baissier, vous avez des chances de réaliser une plus-value à la revente...

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  • ETIHAD le dimanche 24 nov 2013 à 20:45

    Immobilier Duflot : encore trop d'incertitudes...........Non il y a une certitude partager par beaucoup, c'est 1) le départ de Cécile Duflot - 2) L'annulation de toutes les dispositions d'encadrement des loyers - 3) Revenir à, après 15 ans de détention plus d’impôts.....et votez une loi pour les expulsions de locataires pour loyer impayés

  • chimien le dimanche 24 nov 2013 à 20:45

    C'est évident qu'il ne faut plus du tout investir dans l'immobilier. Ce gouvernement veut à tout prix la mort des propriétaires. Ne l'aidez pas à vous trucider...

  • M8637171 le dimanche 24 nov 2013 à 19:01

    un bon conseil : n'investissez pas!

  • M8637171 le dimanche 24 nov 2013 à 18:59

    Bon j'ai compris : je n'y comprends rien. J'investis dans l'immobilier depuis 1990. Je crois que cette fois ci je vais arrêter. C'est aussi mauvais qu'une loi soviétique. Et les socialos veulent qu'on les prennent au sérieux.

  • supersum le dimanche 24 nov 2013 à 10:29

    http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/logement/20131018.OBS1788/fiscalite-encore-une-modification-de-la-taxation-des-plus-values-immobilieres.html

  • supersum le dimanche 24 nov 2013 à 10:26

    faites_c L'exoneration au bout de 30 ans, oui mais jusqu'à quand ? Puis qu'un amendement prévoit de supprimer la part social 15,50% sur 34% de l'exonaration, si ça passe il y a aura donc plus d'exonération totale

  • supersum le dimanche 24 nov 2013 à 10:09

    Et je ne parle meme pas des frottements avec les locataires qui peut vous faire sombrer rapidement dans les pires des situations

  • supersum le dimanche 24 nov 2013 à 10:07

    ...l'explosion des vacances locatives, le locataires peut parti au bout d'un mois désormais, impossible de retrouver un locataire, suppression de la caution, et j'en oublie, il serait temps de faire vos comptes et de comparer

  • supersum le dimanche 24 nov 2013 à 10:04

    RIC335DA Archi-Faux, depuis 5 ans nous subissons un blocage des loyers, une augmentation des taxes foncière, CSG, une suppression de la plus values lors de la vente, la création de nouvelles charges, diagnostics, frais d'agences entièrement à notre charge, augmentation des frais de notaire en janvier...

  • supersum le dimanche 24 nov 2013 à 09:57

    Belle usine à gaz