Immobilier de commerces : un marché solide mais des perspectives rendues incertaines par la menace terroriste

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Les commerces ont représenté 23 % de l'ensemble des montants investis sur le marché français de l'immobilier d'entreprise au 1er semestre 2016 selon les derniers chiffres de Cushman & Wakefield. Bilan et perspectives.

 

Un marché de l’investissement solide au premier semestre

« Avec 1,9 milliard d'euros, soit un volume stable sur un an, les commerces représentent 23 % de l'ensemble des montants investis sur le marché français de l'immobilier d'entreprise au 1er semestre 2016. Les volumes engagés sur ce type d'actifs ont notamment été gonflés, au 2eme trimestre 2016, par la finalisation de quelques opérations d'envergure comme la vente du 65-67 Champs-Élysées pour près de 500 millions d'euros », annonce Nils Vinck, Directeur du département Investissement de Cushman & Wakefield.   Cette transaction, la plus importante du 1er semestre, illustre l'intérêt des investisseurs pour les plus beaux actifs parisiens et a contribué à l'augmentation de la part des étrangers. Totalisant 57 % des sommes engagées en commerces en France depuis le début de l'année 2016, ils sont principalement représentés par les Nord-Américains et les Européens.  

La part des actifs de pied d'immeuble a nettement progressé depuis le début de l'année (48 % à la fin du 1ersemestre 2016 contre 29 % au 1er trimestre) en raison de la cession du 65-67 Champs-Élysées.  Les meilleures artères de l'Hexagone restent très prisées par les investisseurs, comme l'illustre la cession à Amundi des boutiques Hema et H&M rue du Sauvage à Metz.

Assez nombreuses au 1er trimestre 2016, les cessions de parcs d'activités commerciales n'ont pas dépassé les 40 millions d'euros (montant unitaire) au 2eme trimestre. Deux portefeuilles ont par ailleurs été arbitrés, dont la cession à Pierre 1er Gestion / Groupe Bertrand de 14 murs de restaurants Burger King. Ce segment totalise au final 29 % des montants échangés en commerces depuis le début de 2016, mais reste soumis à la grande sélectivité des investisseurs.

La part des centres commerciaux et des galeries est peu importante (12 %) en raison d'un nombre limité de transactions. Elle pourrait toutefois augmenter dans les prochains mois compte tenu de la mise sur le marché de plusieurs actifs, en Ile-de-France et en province.

 

Des enseignes qui rationalisent leurs emplacements

Les enseignes continuent de rationaliser leur réseau de magasins au profit des emplacements les plus rentables et les plus fréquentés, alimentant les transferts vers les meilleures artères, les plus grands centres commerciaux ou les retail parks les plus modernes. 

« Les emplacements les plus visibles et les plus à même de servir leur communication restent la cible privilégiée de nouvelles enseignes étrangères, comme Five Guys qui, pour son vaisseau amiral, a choisi une surface de plus de 1 000 m² sur les Champs-Élysées. Par ailleurs, Tesla fait de certains centres commerciaux, tel Parly 2, le cadre atypique d'une stratégie de développement et de promotion assez inédite » précise Christian Dubois. 

Si le nombre de nouveaux entrants reste restreint, il est largement compensé toutefois par la  diversité de la demande émanant d'autres types d'acteurs : marques étrangères poursuivant leur expansion tel Action, Primark,  Tiger ou Rituals ; franchises s’installant en centre-ville ou en périphérie ; enseignes relançant leur développement à la faveur de reprises en main ou bénéficiant de nouvelles prises de participation.

Enfin, l'évolution des modes de consommation contribue plus que jamais à soutenir l'activité, comme l'indiquent les nombreux projets de boutiques et show-rooms des pure-players du net (Spartoo, Made.com, Etsy, etc.) ou le développement de nouveaux concepts destinés à gagner de nouvelles clientèles  tel Gifi rue d'Alésia, à Paris).

 

Des parcs de commerces qui se développent mais restent soumis aux recours

Plusieurs projets de création ou d'extension de centres de marques devraient augmenter de façon significative un parc hexagonal relativement restreint et de plus en plus prisé par les enseignes. Deux chantiers importants lancés au 2eme trimestre 2016 devraient ouvrir d’ici la fin 2017 : «The Village» à Villefontaine, près de Lyon et le « McArthurGlen » à Miramas, près de Marseille.

« Les recours restent aussi un facteur d'incertitude pour le marché des retail parks, même si le volume des ouvertures sera sans doute assez proche de la moyenne  des cinq dernières années, soit environ 425 000 m². Parmi les ouvertures les plus récentes figure Ma Petite Madelaine, inaugurée fin avril près de Tours. Ce retail park de près de 30 000 m² sera le plus important, en taille, de 2016, tandis que le 1er semestre a également été marqué par le lancement de deux des plus grands projets attendus en 2017, Les Promenades de Brétigny et le Greencenter d'Amiens », précise Christian Dubois. 

Enfin, le volume de nouveaux m² de centres commerciaux pourrait être assez proche de celui des retail parks. Contrairement à l'an passé, ce total sera principalement alimenté par les extensions et les redéveloppements de sites existants, qu'il s'agisse d'enrichir l'offre de centres régionaux leaders (Forum des Halles, Euralille, etc.) ou de rénover le patrimoine des foncières de la grande distribution. Quant aux créations pures, elles ne représentent qu'une douzaine d'opérations sur la cinquantaine attendues en 2016. Après Nice One, adossé au nouveau stade de l'Allianz Riviera et partiellement ouvert au 1er trimestre, l'une des créations les plus importantes de 2016 a été inaugurée au 2e trimestre : « L'Avenue 83 » près de Toulon, où se sont notamment installés plusieurs nouveaux entrants étrangers (Steak'n Shake, Punt Roma, Old Wild West, etc.).

 

Des perspectives assombries par l’Etat d’urgence

Alors qu'elle avait enregistré au 1er trimestre 2016 sa plus forte croissance depuis 2006, la consommation des ménages devrait avoir décéléré au 2e trimestre. Ces dernières semaines, les perspectives se sont en outre assombries. « Il est trop tôt pour mesurer les effets du Brexit sur l'économie de la France. Cela dit, la détérioration du climat social, l'amélioration trop lente du marché de l'emploi et, surtout, l'attaque terroriste perpétrée à Nice le 14 juillet constituent autant d'éléments susceptibles de peser sur le marché français de l'immobilier des commerces » indique Christian Dubois, Directeur du département Commerces de Cushman & Wakefield France. Nul doute que ce nouvel attentat et la prolongation de l'état d'urgence auront d'importantes conséquences sur la saison touristique estivale. Le marché parisien reste quant à lui durablement impacté par la baisse des dépenses de visiteurs étrangers.

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