Immobilier de bureau : Paris et la Défense redémarrent

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Le marché de l'Île-de-France a progressé de 13 % l'an dernier par rapport à 2013. Les grandes entreprises ont été plus nombreuses à finaliser leurs projets immobiliers.

Les grands utilisateurs qui recherchent des surfaces importantes ont dopé le marché locatif en Île-de-France. Celui-ci a réalisé un bond spectaculaire en 2014. Il a progressé de 13 %. Les grandes entreprises ont été plus nombreuses à finaliser leurs projets immobiliers. Elles ont saisi des opportunités, notamment à la Défense. En revanche, le segment des surfaces intermédiaires entre 1000 et 5000 m² est en repli.

Sur le plan géographique, la progression varie selon les quartiers. Paris intramuros a repris des couleurs avec 795.000 m² écoulés et de belles transactions. 27.000 m² ont été loués par BNP Paribas boulevard Macdonald dans le XIXe arrondissement. 12.000 m² l'ont été par une mutuelle dans le XIIIe arrondissement. 7800 m² ont été pris à bail par le groupe Sodial rue des Italiens et 5000 m² boulevard Haussmann par l'étude Cheuvreux dans le IXe arrondissement. La Défense a repris son envol avec le retour de grands utilisateurs et l'ajustement des loyers.

À l'inverse, les secteurs de première périphérie sud ainsi que la boucle nord souffrent. Le loyer prime du quartier central des affaires (QCA), constitué du VIIIe arrondissement et d'une partie des Ier, IIe, IXe, XVIe et XVIIe arrondissements, se maintient à 740 euros le mètre carré par an et le loyer moyen à 500 euros le mètre carré par an. À la Défense, le loyer prime est à 540 euros le mètre carré par an.

Des perspectives prometteuses

Les perspectives pour 2015 sont prometteuses. «Les mouvements capitalistiques au sein des entreprises et la montée en puissance des entreprises à fort développement dans le domaine des technologies avancées sont des moteurs qui devraient permettre d'atteindre entre 2,2 et 2,4 millions de m². Côté loyer, des tensions inflationnistes se dessinent sur les très belles adresses du QCA», explique Cyril Robert, directeur du département Études et Recherche chez Knight Frank.

En dépit d'un environnement économique morose en 2014, l'investissement immobilier en Île-de-France a attiré les investisseurs. Les bureaux représentent 87 % des volumes d'une enveloppe globale de 17 milliards d'euros. «Cette performance démontre que le marché de l'investissement est décorrelé du marché locatif et de l'économie locale pour répondre à une logique des marchés financiers. Elle témoigne surtout de l'attractivité de la place parisienne auprès des investisseurs», observe Stephan von Barczy, directeur du département investissement chez Jones Lang Lasalle.

Le marché a été tiré par de grandes opérations tels «C½ur Défense» acquis pour 1,3 milliard d'euros, le rachat du portefeuille Risonamento pour 1,2 milliard d'euros. Il a aussi été dopé par l'acquisition pour 500 millions d'euros d'un immeuble de Levallois par un fonds du Moyen-Orient, par la vente pour 350 millions d'euros à un fonds coréen du siège social du groupe pharmaceutique Sanofi situé dans le VIIIe arrondissement. L'investissement reste néanmoins concentré sur des actifs «core» tant pour les étrangers que pour les Français qui acceptent des taux de rendement de 3,75 % à 4,25 % dans le QCA, et de 4,75 % sur les autres marchés de Paris intramuros et la Défense.

Le retour des Nord-Américains

Les investisseurs restent majoritairement français à près de 66 % malgré une forte poussée des fonds internationaux. «Il y a beaucoup de liquidités dans le monde. La France représente un environnement sécurisé pour des allocations d'actifs. Les Nord-Américains sont revenus en force. Ils ont doublé leur part de marché qui frôle les 15 %. Ils profitent de la dépréciation de l'euro par rapport au dollar et parient sur une reprise économique française et une croissance des loyers cette année ou l'an prochain», observe Laurent Boucher, président Advisory France BNP Paribas Real Estate.

Les pronostics en 2015? «Nous anticipons un volume entre 12 et 14 milliards d'euros sous réserve qu'il y ait assez de produits sur le marché, constate Stephan von Barczy. Les taux de rendement prime pourraient encore diminuer sous la presse de la demande et faute de produits alternatifs.»

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