Immobilier de bureau : les investisseurs sont de retour en Europe

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 Près de 5 millions de mètres carrés ont changé de mains au cours des neuf premiers mois de l’année, il s’agit du meilleur résultat sur une période similaire depuis 2008 en Europe de l’Ouest.

L’immobilier de bureau européen a redressé la tête. Grâce à la reprise économique observée ces derniers mois dans plusieurs pays du Vieux Continent, les transactions ont repris. En Europe de l’Ouest, les volumes de transactions ont augmenté de 3 % au cours des neuf premiers mois de l’année, par rapport à la même période de 2014, note une étude de BNP Paribas Real Estate.

«Près de 5 millions de mètres carrés ont changé de mains, il s’agit du meilleur résultat sur neuf mois depuis 2008», souligne l’étude. Ce sont surtout des bureaux de taille petite et moyenne qui ont été vendus (75 % des opérations contre 69 % neuf mois plus tôt). «Depuis deux ans, la Grande-Bretagne et l’Allemagne sont les marchés les plus dynamiques en terme de volumes financiers. La France arrive en troisième position», relève Aurélie Lemoine, directeur de la recherche et des études chez CBRE.

Un peu partout, les locataires sont plus nombreux. Le taux de vacance de bureaux diminue rapidement, même si toutes les grandes villes européennes ne sont pas logées à la même enseigne. «Dans le centre de Londres, Berlin et Munich, le taux de vacance atteint des niveaux historiquement bas», constatent les analystes de BNP Paribas Real Estate. Certains marchés durement touchés par la crise relèvent le nez. À Dublin, le taux de vacance a été divisé pratiquement par deux en deux ans et atteint 7,9 %, selon JLL. À Milan (13 % de taux de vacance selon JLL), Barcelone (11,4 % selon JLL) ou encore Francfort (9,6 % selon JLL contre 7,4 % à Paris), le marché de la location de bureaux est moins fluide. «Le marché est certes sorti de crise, mais l’optimisme des intervenants reste mesuré», relativise Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield. «Les promoteurs sont encore frileux. Ils ne prennent plus que de façon limitée le risque de lancer des opérations en blanc, ce qui avait été la marque du cycle immobilier précédent. Cela tient en partie à des problèmes de financements, toujours aussi difficiles à obtenir, justifie-t-elle. Il faudra attendre une confirmation de la reprise économique sur le Vieux Continent pour que les choses se normalisent.»

Les promoteurs construisant moins d’immeubles notamment de grande taille, les loyers des bureaux de qualité (prime), les plus recherchés, augmentent dans de nombreuses capitales, comme Barcelone, Madrid, Londres (ils ont augmenté de 5 % à 10 % par an au cours des cinq dernières années) ou Berlin. Du coup, la rentabilité des bureaux ne cesse de baisser.

Investissements records

Mais cela ne dissuade pas les investisseurs, loin s’en faut. 2015 s’annonce même comme une année record en matière d’investissements. «On devrait avoisiner les 260 milliards d’euros et égaler ou même dépasser les niveaux historiquement élevés de 2007», estime Thierry Laroue-Pont, président du directoire de BNP Paribas Real Estate. Au cours des neuf premiers mois de l’année, 63,2 milliards d’euros ont été investis dans 14 pays d’Europe de l’Ouest (+ 22 % par rapport à la même période de 2014). Cette reprise est tirée par les investisseurs internationaux, qui représentent 59 % des volumes investis. «Les Américains ont été les plus actifs, dépassant même les Européens. Viennent ensuite les investisseurs asiatiques, de plus en plus nombreux, et dans une moindre mesure ceux venant du Moyen-Orient», détaille Thierry Laroue-Pont.

Londres reste de loin la capitale attirant le plus de capitaux. «Son marché est plus liquide et diversifié en termes de produits que dans les autres capitales. L’Allemagne, qui offre une meilleure visibilité économique et une stabilité fiscale attire aussi beaucoup d’investisseurs», explique Aurélie Lemoine. Les pays nordiques viennent ensuite, suivis par l’Italie et l’Espagne. «Les pays d’Europe du Sud sont devenus des marchés prioritaires pour les investisseurs étrangers», estiment d’ailleurs les experts de Cushman & Wakefield. Les Pays-Bas et la Belgique sont aussi bien placés.

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