Immobilier de bureau : la France attire les investisseurs étrangers

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La 12e édition du Simi, le salon de l'immobilier d'entreprise, se tient du 4 au 6 décembre à Paris. Des transactions à Lyon et Bordeaux ont dopé le marché.

L'investissement progresse sur tout le territoire malgré la sinistrose. À la fin du troisième trimestre 2013, le marché de la transaction locative est à deux vitesses. La demande placée est en recul en Ile-de-France, le premier marché français avec 1.300.000 m², avec une baisse de 29% par rapport aux neuf premiers mois 2012. Dans les régions, la demande est au contraire en croissance et dépasse le million de m² grâce à des villes comme Lyon, Lille et Toulouse.

En Ile-de-France, «c'est essentiellement le segment des transactions de plus de 5000 m² qui est en difficulté avec une chute de 51% sur un an après une année 2012 caractérisée par de très grandes opérations de 40.000 m², 50.000 m², 60.000 m², voire plus», explique Richard Malle, directeur Research France BNP Paribas Real Estate. «Quelques transactions de plus de 20.000 m² à Lyon ou à Bordeaux ont dopé le marché régional», observe Stanislas Leborgne, responsable régions chez CBRE. Les valeurs locatives sont stables sauf dans Paris Quartier Central des Affaires (QCA). Mais il s'agit de valeur faciale et non réelle. Les mesures d'accompagnement, franchise de loyer ou/et financement de tout ou partie des travaux par le bailleur, s'amplifient. Entre le loyer facial et le loyer réel, il peut exister une différence de 15% et même de 20%.

Malgré un environnement économique dégradé et une pression fiscale de plus en plus forte, le marché français continue de susciter l'intérêt des investisseurs. «Sur les neuf premiers mois de 2013, le marché de l'immobilier d'entreprise en France affiche 12,9 milliards d'euros investis, en hausse de 27% sur un an et à un niveau supérieur à la moyenne décennale qui s'établit à 12 milliards d'euros. En termes de typologies d'actifs, le bureau reste toujours privilégié par les investisseurs avec 64% des montants investis, soit 8,22 milliards», souligne Thierry Laroue-Pont, président de BNP Paribas Real Estate Transaction, Conseil et Expertise Europe.

Les investisseurs affluent du monde entier

Le bureau offre la sécurité d'un marché mature dans Paris QCA mais aussi à Lyon Part-Dieu. Il propose une diversité d'activités économiques qui intéressent les investisseurs. «Le marché offre une profondeur plus attractive grâce à un volume plus équilibré et plus liquide. Il affiche un taux de vacance très acceptable, de l'ordre de 7%», précise Nicolas Verdillon, directeur de CBRE Capital Markets. Parmi les récentes acquisitions, l'Eco Campus à Châtillon (92) et la tour Adria à la Défense (92) pour 380 millions et 450 millions d'euros. Le taux de rendement «prime» reste stable, entre 4,25 et 4,75% dans Paris, entre 5,25 et 5,60% en première couronne, légèrement en dessous de 6% à Lyon. Les investisseurs affluent du monde entier, notamment du Moyen-Orient. Les Américains avec le fond Blackstone sont de retour. Les Asiatiques arrivent. Notamment les Sud-Coréens, propriétaires de la tour Sequana et de la tour Mozart. «Il existe désormais une mondialisation des investisseurs sur le territoire. Mais nous restons derrière le Royaume-Uni, toujours international. De nombreux Orientaux et Asiatiques ayant eu un cursus en Angleterre», constate Thierry Laroue-Pont. Les investisseurs français, eux, ne changent pas de cap. «Le risque de détourner les institutionnels vers le logement ne semble pas d'actualité malgré les sollicitations gouvernementales, conclut Antoine Derville, président de DTZ. Les rendements sont faibles. Le projet de loi Alur ne les fait pas rêver.»

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