Immobilier de bureau : la crise pèse sur le marché européen

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Sur les neuf principaux marchés à l'ouest du continent, la demande placée recule de 7% en 2012, alors que l'investissement progresse de 8%. Dans les deux cas, les emplacements prestigieux résistent le mieux à la crise.

Pas de croissance économique et des suppressions d'emplois. Rien que de mauvaises nouvelles pour les entreprises qui ont d'autres soucis à gérer que de déménager. Encore que le déménagement se traduit souvent par un gain de coût à moyen terme. Dès lors, pas étonnant que les transactions se ralentissent un peu partout. «Sur les neuf principaux marchés européens, le ralentissement des transactions est bel et bien là avec une demande placée de 6,1 millions de m², en repli de 7% par rapport à 2011. Mais également un recul de 7% par rapport à la moyenne des transactions européennes depuis dix ans», constate Thierry Laroue-Pont, directeur général délégué et président Advisory Europe chez BNP Paribas Real Estate.

Certaines places tirent mieux leur épingle du jeu que d'autres. Bon an mal an, Paris sauve la mise avec 2 millions de m² commercialisés (-3%). Moins bien que l'an dernier mais conforme à la moyenne de ces dix dernières années grâce à quelques très belles transactions. «Quelques mégadeals ont sauvé l'année 2012, comme les 135.000 m² pris par le ministère de la Défense dans le XVe ou les 85.000 m² de France Télécom à Châtillon», précise Magali Marton, responsable des études chez DTZ. Le marché allemand, atomisé entre Francfort, Munich, Berlin et Hambourg, et ses 2,3 millions de transactions, observe une baisse de 9% quand le marché londonien s'est rétracté d'environ 8% pour passer sous la barre du million de m² placés. Rien à voir avec les marchés de Madrid ou de Milan, où les transactions ont chuté de 24 à 29% pour se situer en deçà des 254.000 m².

Bonne tenue de l'investissement

Contre toute attente, le marché de l'investissement des principaux marchés européens a progressé de 8%, s'établissant à 44,7 milliards d'euros. «Cette embellie est portée majoritairement par une hausse de 22% des investissements sur Central London totalisant ainsi 18,7 milliards d'euros, par Central Paris qui s'est maintenu à 11,5 milliards d'euros et par la bonne performance des métropoles allemandes portées par un très bon quatrième trimestre», note Thierry Laroue-Pont.

Dans chacun de ces cas, «ce sont des marchés matures qui présentent peu de risques et demeurent les plus liquides. Ils ont été portés par quelques belles transactions de plus de 100 millions d'euros qui ne sont plus des épiphénomènes», précise Magali Marton. En Allemagne, deux grandes transactions de portefeuille «TLG» et «Karstadt» se sont même concrétisées, chacune, à plus d'un milliard d'euros.

Les taux de rendement «prime» ont peu évolué: Paris offre un rendement de 4,5%, devançant Londres d'un demi-point. À l'inverse, Madrid et Milan voient leur taux de rendement augmenter pour se situer à 5,6% et 5,9%. Des trois grands marchés, le Royaume-Uni est le plus international. Mais, cette année, les investisseurs étrangers sont de retour en France avec 41% des volumes investis, contre 35% en 2011. Autre particularité du marché parisien, l'arrivée de nouveaux acteurs, les fonds asiatiques. «Ils franchissent pour la première fois la Manche. Les risques attachés à la zone euro ne les font pas fuir», rappelle Magali Marton avant d'ajouter: «Ils sont attirés par les marchés matures, les baux de neuf ans ferme, la solvabilité des locataires et la qualité de quelques opérations neuves ou restructurées.» Et à l'image des fonds qatariens qui ont réalisé quelques belles opérations l'an dernier, ils se positionnent sur les adresses prestigieuses de la capitale.

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