Immobilier de bureau : l'Europe redresse la tête

le
0
Après une année 2009 en berne, la progression des transactions, la diminution des taux de vacance et la croissance des valeurs locatives «prime» sont autant de signaux positifs.

En dépit d'un contexte économique frileux, le marché des bureaux européens donne des signes de reprise qui ont commencé timidement au début de l'année 2010 pour s'accélérer au second semestre. Au total, selon Laurent Lehmann, directeur général adjoint chez CB Richard Ellis, «sur les 27 marchés européens que nous analysons, la demande placée s'établit fin 2010 à 11,429 millions de m² contre 9,245 millions de m² fin 2009, soit une progression de 23,6 %, ce qui atteste d'un mouvement de redémarrage. Presque tous les marchés profitent de cette embellie mais le rebond le plus spectaculaire est celui de Londres City et West End où la demande placée est passée à 1,390 million de m² contre 837 710 m2 en 2009, dopée par quelques grosses transactions de 80 000 à 90 000 m² sur la City et dans les Docklands».

Moscou tire bien son épingle du jeu avec plus d'un million de m² placé devenant le troisième marché européen après Paris et Londres. Suivent ensuite les villes allemandes de Berlin, Francfort et Munich dont les transactions évoluent entre 512 000 et 580 000 m², puis Madrid avec près de 400 000 m², Milan 310 000 m²...

Cette demande croissante conjuguée à une offre neuve restreinte sur la plupart des grands marchés, la crise de 2008 ayant retardé le lancement de programmes, agit sur le taux de vacance. Mais, souligne Benoît du Passage, président de Jones Lang LaSalle, «le taux de vacance général ne veut plus rien dire, variant selon les emplacements et la qualité de l'immeuble. Ainsi, en 2010, ce taux recule ou se stabilise dans les quartiers "prime" ou QCA et pour les biens de qualité mais progresse encore dans des secteurs secondaires et dans les immeubles trop anciens». Selon l'étude BNP Paribas Real Estate, en 2010, dans des emplacements «prime», «Central London» affiche un taux de vacance de 7,5 % contre 10,4 % en 2009, Moscou 16 % au lieu de 21 %, Berlin 7,1 % au lieu de 6 %, Francfort, Munich, Madrid se stabilisent.

Prime aux loyers «prime»

L'insuffisance de l'offre immédiate et la demande des utilisateurs focalisés sur les bureaux «prime» génèrent inévitablement une tension sur les loyers «prime». Selon l'étude BNP Paribas Real Estate, les deux villes où ces loyers se sont les plus appréciés entre 2009 et 2010 sont Moscou et «Central London». Sur Moscou, le loyer «prime» passe à 514 ¤/m²/an contre 420 ¤ en 2009. Et cette forte augmentation positionne Moscou comme cinquième ville européenne au niveau des loyers «prime» après Central London, Central Paris, Genève et Milan. Sur «Central London», la hausse s'est élevée à 20 %, hissant la capitale britannique au premier rang des villes européennes loin devant les autres avec un loyer moyen «prime» de 1 128 ¤/m²/an fin 2010 contre 939 ¤/m²/an fin 2009. Paris arrive en seconde position avec un loyer prime de 830 ¤/m²/an suivie par Genève à 743 ¤/m² et Milan à 520 ¤/m². Sur Francfort et Munich, ces loyers sont respectivement à 420 et 360 ¤/m²/an. En queue de peloton, Madrid où les valeurs locatives se stabilisent à 336 ¤/m²/an et Athènes à 264 ¤/m²/an.

Les investisseurs, attirés par les taux de rendement de l'immobilier par rapport aux obligations d'État et aux risques boursiers, se repositionnent sur le marché des bureaux et plus spécifiquement sur les marchés «Core» des principales places financières. «L'année 2010 s'est caractérisée par un essor des grandes transactions supérieures à 100 millions d'euros, notamment au Royaume-Uni, en Allemagne et en France et par la recherche d'actifs "prime", les investisseurs se désintéressant des biens "non prime" jugés trop risqués. Par ailleurs, les taux de rendement "prime" qui avaient fléchi en début d'année semblent avoir atteint un plancher et se stabilisent», constate Henri Faure, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate. Taux qui, selon cette même source, s'affiche en rendement net à 4 % sur «Central London», 4,75 % sur Paris, 4,85 % sur Munich, 5,30 % sur Milan, 5,50 % sur Madrid. Reste que les prévisions économiques pour 2011 incitent investisseurs et utilisateurs à être prudents en attendant une véritable reprise.

Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
Aucun commentaire n'est disponible pour l'instant