Immobilier d'entreprise: Marseille et Toulouse marquent le pas

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Les 2 grandes métropoles régionales pâtissent au 1er semestre d'un manque de grandes transactions. Et le lancement d'opérations dépend de plus en plus de leurs pré-commercialisations.

D'après DTZ Marseille reprend des des couleurs après un timide début d'année. Toutefois, en terme de commercialisations de bureaux, le 1er semestre se clôt sur recul de 43% sur un an faute de grandes transactions.

En dépit d'une augmentation de 15% des disponibilités à 6 mois depuis fin 2012, le taux de vacance reste faible (2,6%) L’essentiel du stock porte sur des bureaux d’une surface supérieure à 1 000 m², avec 40% de surfaces neuves.

Dans ce contexte, la faiblesse de la production neuve livrable en 2013 est "presque" une bonne nouvelle car elle pourrait permettre aux prix des actifs neufs de se maintenir quand des ajustements sont enregistrés sur les bureaux de seconde main.

 

Sur le segment de la logistique, l’année a bien démarré. Reste que les nouveaux projets ne sortent que s’ils sont pré-commercialisés. Une preuve que les opérateurs n’ont pas encore retrouvé leur pleine confiance dans le marché. Enfin, sur le front de l’investissement la tendance est toujours morose. Seuls 99M€ ont été investis au 1er semestre 2013. Les deux transactions les plus significatives ont porté sur des entrepôts alors que les ventes de bureaux se sont fortement ralenties. Pour Magali Marton, Directrice des Etudes chez DTZ : « on assiste à un ralentissement mécanique du marché après une année 2012 record. La stabilité des petites et moyennes surfaces est rassurante pour un rebond du marché au 2nd semestre. »

A Toulouse, le marché tertiaire enregistre une baisse de 36% du volume des commercialisations sur un an. Ce recul est lié à une baisse du nombre de transactions, en particulier sur le segment des grandes surfaces. Les valeurs locatives restent stables pour les locaux "prime" de centre ville et les immeubles récents de périphérie. En revanche, du fait d'une offre abondante, les locaux de seconde main subissent en moyenne une légère correction de leur valeur locative.

Après s’être résorbée en 2012, l’offre immédiate est repartie à la hausse (+4%). Les disponibilités restent stables sur les surfaces neuves ou restructurées, mais les locaux de seconde main ont vu leur vacance augmenter de 7%.

Le potentiel de livraison d’immeubles neufs à l’horizon 2015 représente près de 75 000 m². Le lancement de ces opérations reste cependant largement conditionné à une pré-commercialisation. D'après Pascale Cieutat directrice de l'agence DTZ de Toulouse " Nous n'avions pas connu un premier semestre aussi faible depuis plus de 5 ans et le bilan de l’année s’annonce du même acabit. Après ce trou d’air, le paysage immobilier toulousain devrait cependant être redynamisé en 2014 avec le lancement de « clés en main » d’envergure actuellement en phase d'étude".

Pour l'investisseur sur des SCPI régionales, il s'agit donc d'être vigilant sur la qualité des actifs en privilégiant notamment celles dont le patrimoine est neuf ou récent comme situé dans un bassin économique et d'emplois porteur .

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