Immobilier d'entreprise : le marché résiste, en attendant 2012

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2011 fait preuve de dynamisme. Mais l'allongement des prises de décision ou la renégociation des baux montrent qu'utilisateurs et bailleurs jouent la prudence pour l'année prochaine.

La crise économique est dans toutes les têtes, et pourtant des transactions emblématiques ont été signées cette année en Ile-de-France et en province : 124.000 m² pris par SFR pour son siège social à Saint-Denis, 85.000 m² loués par Carrefour à Massy, 76.000 m² pris à bail par Thales à Gennevilliers, 28.000 m² loués par le groupe Egis à Guyancourt. Paris s'offre aussi une belle opération : 38.000 m² pris par le ministère de l'Intérieur dans l'immeuble Le Lumière dans le 12ème arrondissement, la plus grande transaction de la capitale depuis sept ans. En province, même si les grandes transactions sont moins importantes qu'en 2010, quelques opérations ont animé le marché : 15.000 m² pris par EDF à Lyon-Part-Dieu, 13.000 m² parAirbus à Toulouse, 12.500 m² à Bordeaux. Ces transactions ont dopé le marché. Ainsi, selon l'étude réalisée par BNP Paribas Real Estate en Ile-de-France, 1,950 million de mètres carrés ont été commercialisés au cours des neuf premiers mois, soit 20 % de plus qu'en 2010 à période comparable. «Des transactions qui ont été signées cette année, mais qui étaient initiées déjà l'an dernier. Depuis septembre, ces transactions sont moins actives, les nouvelles demandes se font sur un rythme plus lent», relativise Virginie Houzé, directrice études et recherche chez Jones Lang LaSalle.

Dans son étude trimestrielle, CB Richard Ellis reconnaît que ce très bon volume placé est à nuancer, sachant qu'il s'explique par la concrétisation de très grandes transactions. Néanmoins, ce sont 24 transactions de plus de 5.000 m² qui ont été recensées au troisième trimestre pour un volume de 487.000 m² portant le total depuis le début de l'année à 54 opérations pour 892.000 m². Le marché des petites et moyennes surfaces reste plus atomisé et plus hésitant. «L'offre qualitative n'est pas toujours au rendez-vous et, dans une conjoncture délicate et sans grande visibilité, les PME hésitent à déménager», commente Magali Marton, responsable du secteur Ile-de-France chez DTZ. Certains secteurs comme la Défense affichent une activité réduite, faute de produits qualitatifs. Le Croissant Ouest, hors Défense, a été porté par des transactions de 1.000 à 5.000 m². Paris Sud (Montrouge, Issy-les-Moulineaux, Arcueil) représente une alternative pour les utilisateurs à la recherche d'offres qualitatives, Paris Nord-Est végète. Dans Paris intra-muros, la demande est mitigée dans le Quartier central des affaires (QCA), du fait de la contraction des transactions relatives aux petites et moyennes surfaces ; à l'inverse, hors QCA, le marché s'anime quand il s'agit de surfaces supérieures à 5.000 m².

Source : BNP Paribas Real Estate
Source : BNP Paribas Real Estate

Évolutions contrastées

Toujours est-il que les grosses opérations ont provoqué une baisse significative de l'offre à un an en Ile-de-France : à la fin du troisième trimestre, cette dernière totalisait 4,5 millions de mètres carrés (- 6 %). Et la part des surfaces neuves ou restructurées à un an ne représente plus que 23 % de cette offre. Le taux de vacance baisse pour se situer à 6 % en Ile-de-France et à 5 % dans Paris. Néanmoins, les loyers connaissent une évolution contrastée. Comme l'explique Marc-Henri Bladier, directeur général de CB Richard Ellis, «dans Paris Centre Ouest, les valeurs se sont stabilisées et le loyer moyen "prime" se situe à 698 ¤/m²/an, mais la fourchette est large, allant de 450 ¤ à 729 ¤/m²/an, voire plus de 800 ¤/m²/an dans certains secteurs du 7ème arrondissement, désormais rattaché au QCA» . Toutefois, il s'agit là de valeurs faciales. «Les gestes commerciaux demeurent élevés. Les franchises de loyers évoluent entre 1,5 et 2 mois de loyers par année d'engagement, voire 3 mois dans certains sites secondaires. Dans certains cas, une partie des travaux peut être financée par les bailleurs, ou les bureaux peuvent être mis gracieusement à la disposition de l'entreprise pendant les travaux», reconnaît Virginie Houzé. Accompagnement du locataire et demande élevée sur les neuf premiers mois de l'année laissent penser qu'en Ile-de-France l'année 2011 devrait aboutir, selon Thierry Laroue-Pont, président de BNP Paribas Real Estate Transactions, à «une demande placée de 2,1 millions de mètres carrés, contre 2,3 millions prévus initialement.»

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