Immobilier d'entreprise : actif mais fragile en région 

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Les transactions se maintiennent notamment grâce aux entreprises publiques. Mais les interrogations demeurent sur 2012. Focus sur 3 villes : Lyon, Marseille et Lille.

Nouveau siège du SDED dans le nouveau quartier HQE de Rovaltain dans la drôme. Crédits photo : Jean Louis Zimmermann / Flickr /CC 2.0lyon
Nouveau siège du SDED dans le nouveau quartier HQE de Rovaltain dans la drôme. Crédits photo : Jean Louis Zimmermann / Flickr /CC 2.0lyon

LYON - Quelques belles transactions dans le neuf, avec 15.000 m² dans le «Velum», pris à bail par EDF dans le secteur de La Part-Dieu à une valeur locative supérieure à 250 ¤/m²/an, ou 8577 m² dans l'immeuble «Le Green» à La Part-Dieu pris à bail par l'Agence régionale de santé (ARS) pour un loyer de 217 ¤/m²/an, témoignent de la vigueur du marché en 2011 notamment sur les grandes surfaces neuves dépassant les 5.000 m². «219.000 m2 avaient été placés en 2010, reconnue comme une bonne année, même si elle était très inférieure à l'année record de 2007 où 270.000 m² avaient été placés. En 2011, les mètres carrés placés devraient dépasser les 200.000 m² et donc se situer au même niveau qu'en 2010», constate Benoît de Fougeroux, directeur de la filiale lyonnaise de BNP Paribas Real Estate Transactions. Il est soutenu, dans le neuf ou dans du très récent, par une demande de surfaces supérieures à 4000 ou 5000 m² provenant d'entreprises qui cherchent à regrouper leurs sites et à faire des économies d'échelle. En revanche, la demande est plus faible sur les surfaces inférieures à 2000 m², les sociétés hésitant à déménager dans le contexte économique actuel. «44 % de la demande placée au troisième trimestre sur Lyon intra-muros se situe dans le quartier de La Part-Dieu et est alimentée par des entreprises publiques ou parapubliques comme EDF ou l'ARS, contrairement à certaines villes comme Marseille ou Lille où cette demande périclite», souligne Stanislas Leborgne, directeur du développement régions au sein du groupe CB Richard Ellis.

Lyon va terminer l'année autour de 200.000 m² de bureaux placés.

Seuls 3.000 m² restent disponibles dans la tour Oxygène à Lyon. Crédits photo : Asylum
Seuls 3.000 m² restent disponibles dans la tour Oxygène à Lyon. Crédits photo : Asylum

La demande placée est tirée par l'offre neuve, mais celle-ci devient historiquement basse. Quelque 3.000 m² seulement restent disponibles sur la tour Oxygène. Selon CB Richard Ellis, les disponibilités futures neuves se résument en tout et pour tout à 30.000 m² en 2012. Il faudra donc attendre 2013 pour disposer d'une offre certaine établie à 153.000 m² répartis sur La Part-Dieu, Confluence, Gerland, Vaise. Voire 2014 pour les utilisateurs de la tour Incity et ses 40 000 m² et 200 m de hauteur à La Part-Dieu. Ou accepter d'aller sur Villeurbanne ou le Grand Lyon Est où l'offre neuve est importante. «Les valeurs locatives sont stables depuis le début de l'année avec une tendance légèrement haussière dans le secteur de La Part-Dieu sur le neuf, en raison de sa rareté», note Thomas Durand de DTZ : entre 250 et 260 ¤/m²/an pour les loyers «prime» hors tour Oxygène, celle-ci pouvant se louer jusqu'à 285 ¤/m²/an. Confluence talonne de près La Part-Dieu avec des loyers neufs «prime» entre 240 et 260 ¤/m²/an. D'ailleurs, souligne une étude réalisée par Jones Lang Lassalle, «la pénurie de produits neufs sur les secteurs de référence pourrait tirer vers le haut les valeurs locatives "prime" à court terme». Sur ces deux secteurs, hors «prime», les valeurs tournent autour de 230 ¤/m²/an. Sur Gerland, les loyers neufs fluctuent entre 205 et 220 ¤/m²/an et sur Vaise, entre 190 et 210 ¤/m2/an. Dans l'ancien, les loyers oscillent entre 140 et 180 ¤/m²/an sur La Part-Dieu et Confluence/Presqu'île avec des pointes à 200-210 ¤/m²/an sur La Part-Dieu pour de l'ancien «prime». Sur Gerland et Vaise, les loyers évoluent entre 110 et 160 ¤/m². Hormis ces secteurs classiques d'affaires, à noter, dans le VIe arrondissement, proche du parc de la Tête d'Or, la location de 1 100 m2 à ABN AMRO dans un hôtel particulier totalement rénové, autour de 260 ¤/m²/an.

MARSEILLE - Le marché du troisième trimestre est resté pâle, alors que le second trimestre avait connu une embellie. La demande publique qui existait précédemment s'est considérablement essoufflée, mais aussi celle provenant des banques» , constate Lucile de Malet du groupe DTZ. Autre caractéristique, comme le souligne Pascal Schori de BNP Paribas Real Estate Transactions, «un marché d'utilisateurs qui recherchent des petites surfaces de 300 à 1 000 m², assez rarement au-delà de 2 000 m²». Résultat : quand il n'y a pratiquement plus de commandes publiques pour les moyennes et grandes surfaces et peu pour les petites, même si la demande est là et qu'elle ne se transforme pas, le marché se contracte.

Pour les neuf premiers mois de l'année, et malgré le rebond du second trimestre, la surface placée sur Marseille/Aix-en-Provence est évaluée à 70 000 m², soit environ 32 % de moins qu'en 2010 réparti à peu près à - 35 % sur Marseille et - 25 % sur Aix. Au total, «l'atterrissage devrait se situer autour de 95 000 m2 contre 130 000 m² en 2010», résume Pascal Schori. Loin derrière Lyon (voir ci-dessous). Parmi les transactions locatives les plus significatives : 2 050 m² neufs pris à bail par Pôle emploi dans les quartiers est de Marseille ; 1 800 m² par France Télécom dans un immeuble rénové des Docks ; 2 300 m² sur Aix par Air Liquide Santé dans le secteur de la Duranne.

A Marseille les valeurs locatives restent stables

Futur quartier Euroméditerrannée. Crédits photo : In Air
Futur quartier Euroméditerrannée. Crédits photo : In Air

L'offre locative neuve en 2012 sur Euroméditerranée s'annonce restreinte : 10 000 m2 quai d'Arenc. La tour Jean Nouvel, sur le Skyline, attend les investisseurs avant d'être lancée. Et Euroméditerranée 2 n'en est qu'à ses balbutiements. Là encore, comme à Lyon, il faudra attendre 2013 pour une véritable offre neuve. À défaut de trouver des surfaces adéquates dans ce secteur, les entreprises peuvent se diriger vers des immeubles neufs dans des secteurs moins cotés ou dans de l'ancien.

Côté valeurs locatives, la stabilité est de mise. Dans le neuf sur Marseille, le quartier Euroméditerranée, véritable QCA et symbole emblématique du renouveau de la ville avec les Docks, remporte la première place avec des loyers qui tournent autour de 250 ¤m²/an, suivi par La Capelette, entre 195 et 210 ¤m²/an, alors que dans Marseille Nord, les loyers chutent entre 150 et 170 ¤m²/an.

Sur Aix-en-Provence, le centre, avec ses petites surfaces restructurées va osciller entre 180 et 200 ¤m2/an alors que dans le secteur des Milles, plus tertiaire, les valeurs culminent à 160 ¤m2/an. Sur le marché de seconde main, les utilisateurs peuvent tabler entre 160 et 250 ¤m2/an sur Euromed et entre 160 et 200 ¤m²/an dans le secteur recherché du Prado : 1 400 m² se sont loués à EFS à 180 ¤m²/an. Même prix d'ailleurs pour une plus petite surface de 350 m² louée à BSL, toujours secteur Prado. Sur le nord et l'est de Marseille, les loyers oscillent davantage entre 110 et 150 ¤m²/an.

LILLE - Ville et agglomération sont moins importantes que celles de Marseille ou de Lyon. Mais située à un point stratégique de l'Europe, Lille attire investisseurs et utilisateurs. 170 000 m² ont été placés en 2010, année record après l'édition 2007. Ce qui la rapproche de Lyon. 2011 ne va pas atteindre ce score. Mais selon Stanislas Leborgne de CB Richard Ellis, «le quatrième trimestre avec une demande placée importante devrait permettre à l'année de se situer autour de 130 000-140 000 m²».

A Lille, le marché est porté par les PME-PMI

À Lille et dans ses environs, les grandes transactions font défaut tant de la part du secteur public ou parapublic que du secteur privé. Les transactions les plus courantes se situent sur des surfaces évoluant entre 300 et 800 m². Par ailleurs, la raréfaction de l'offre neuve, à l'exception d'Euralille, dans les secteurs géographiques recherchés profite au marché de seconde main.

Sur les Grands Boulevards, à Marcq-en-Bar½ul, 455 m² rénovés ont été loués à Transpole. Au-delà de 1 500 m², la demande s'effrite. À noter cependant sur Euralille, dans l'immeuble Onix, 2 700 m² pris à bail par la société Nacarat et toujours dans ce même immeuble 1 638 m² pris à bail par PricewaterCoopers. Les valeurs locatives restent stables. Dans le neuf, sur Euralille, les loyers vont osciller entre 170 et 250 ¤/m²/an pour baisser dans certains secteurs du centre entre 160 et 180 ¤/m²/an et chuter jusqu'à 120 ¤ /m²/an sur Roubaix, Tourcoing ou Villeneuve-d'Ascq. Dans l'ancien en très bon état, les bureaux peuvent s'échanger entre 130 et 150 ¤/m²/an sur Euralille et entre 110 et 150 ¤/m²/an dans le centre-ville. Sur Roubaix et Tourcoing, les valeurs hautes ne dépassent pas les 120 ¤/m²/an. Certaines transactions se réalisent même à moins de 100 ¤.

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