« Immobilier : comment la bulle immobilière va se dégonfler ? » par Jean-Luc Buchalet du Cercle des analystes indépendants

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Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ -35%
Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ -35%

Les facteurs qui ont conduit à la hausse spectaculaire des prix au cours des quinze dernières années sont derrière nous. L'immobilier français n'échappera pas à une correction sévère estime Jean-Luc Buchalet, PDG de Pythagore et auteur avec Christophe Prat de l'ouvrage : "Immobilier : Comment la bulle va se dégonfler" (éd. Eyrolles).

Avec 65% de leur patrimoine investi dans l'immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57%), ou les Américains (27%). On comprend pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou. La progression des prix atteint +7.3% par an depuis 1965, +9.4% par an entre 1998 et 2008 et même +15.2% par an entre 2009 et 2011... engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d'années ! Un facteur structurel détermine le prix des logements sur long terme : l'évolution du revenu disponible des ménages. Si l'on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l'immobilier entre 1960 et la fin des années 90, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.

Comment expliquer une telle envolée avec une progression de plus de 87% des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? La solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet d'expliquer la plus grande partie du mouvement. L'hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d'intérêt, qui s'est déversée sur l'immobilier partout dans le monde. L'allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d'achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Une part de la hausse de l'indice des prix s'explique aussi par le statut de valeur refuge de la pierre qui s'est vu renforcé au cours des 15 dernières années après le double effondrement des marchés actions en 2000 puis en 2008. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, au travers d'incitations fiscales, ont fait le reste. Sur la hausse de +161% des prix de l'immobilier en France depuis 1998 (+278% à Paris), la baisse des taux d'intérêt explique 42% de la capacité supplémentaire d'emprunt, l'allongement de la durée des prêts 45% et la hausse du revenu des ménages 35% (soit au total 122%). Le solde inexpliqué (39%) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation entretenue pour l'essentiel par les seconds accédants.

Le revenu moyen d'un acquéreur en France est de 4.500 euros (8.500 euros à Paris) alors que la médiane des revenus est de 1.712 euros (3.400 euros pour les 10% des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l'immobilier car même les plus favorisés n'ont plus les moyens de devenir propriétaire avec un ratio entre 5 et 6 fois le revenu des ménages et plus de 12 fois pour Paris. Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement avec le papy-boom. Si l'on confronte la cohorte d'acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s'inverse désormais brutalement dès 2005 : l'augmentation du nombre des plus de 60 ans est en moyenne de 250.000 personnes de plus que celle des 20-59 ans tous les ans durant les 25 prochaines années provoquant une pression très forte à la vente sur les prix.

Qu'en est-il de l'offre, souvent mentionnée comme cause expliquant l'envolée des prix de l'immobilier depuis 1998 ? Entre 1950 et 1990, la construction de nouveaux logements a largement dépassé l'évolution du nombre de ménages. Depuis 1990, le nombre de constructions évolue désormais à peu près en ligne avec la croissance du nombre de ménages, le différentiel étant de quelques dizaines de milliers de logements (en excès ou en déficit selon les années), soit un très faible pourcentage du parc total de 33 millions de logements en 2011. Ce qui en aucun cas ne pourrait justifier la bulle actuelle.

En conséquence, si la correction devrait être moins brutale qu'aux Etats-Unis ou en Espagne du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d'environ -35% (soit -4.2% par an pendant 10 ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de +1% par an.

 

« Immobilier : comment la bulle immobilière va se dégonfler ? » par Jean-Luc Buchalet du Cercle des
« Immobilier : comment la bulle immobilière va se dégonfler ? » par Jean-Luc Buchalet du Cercle des analystes indépendants

Jean-Luc Buchalet

Le Cercle des analystes indépendants est une association constituée entre une douzaine de bureaux indépendants à l'initiative de Valquant, la société d'analyse financière présidée par Eric Galiègue, pour promouvoir l'analyse indépendante.

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  • M4358281 le dimanche 25 mai 2014 à 17:16

    Trop de bureaux et pas assez de logements..envisager de nouvelles règle de construction permettant de transformersi besoin rapidement les locaux inoccupés. ?

  • juillia3 le mercredi 21 mai 2014 à 12:48

    vous pouvez remarquer que c est juste apres le passage a l euro !!!! comme par azard

  • vindioux le dimanche 18 mai 2014 à 15:03

    L'immobilier est si haut car les taux d'intérêts sont si bas.Le jour où les taux d'intérêts remonteront, les prix baisseront, mais comme cela asphixierai une économie qui a déjà bien du mal a repartir... c'est pas pour demain

  • koalaii le jeudi 15 mai 2014 à 19:36

    Pour rappel : le taux d'endettement des ménages Français en immo est le plus bas d'Europe.Les prix du m2 en France sont une moyenne. Hors les ménages modeste on les met dans les HLM alors qu'ailleurs on construit encore des logements à moins de 1000€ le m2...Comparons ce qui est comparable.

  • koalaii le jeudi 15 mai 2014 à 19:33

    Ces analystes rabâchent la même chose et oublient toujours la même chose : ils ne voient que par le spectre économique mais oublie le social. Il y a le revenu, et il y a aussi la propension à faire des efforts pour habiter à un endroit particulier. Dans un pays peuplé d'HLM qui exclue les pauvres de l'accession, de villes moyennes sans emploi et de banlieues difficiles, alors ceux qui ont les moyens d'acheter font plus de sacrifice pour eux et pour habiter au bon endroit pour leurs enfants.

  • LongR le jeudi 15 mai 2014 à 13:09

    Je partage complètement la vision sur les causes : les banques centrales ont provoqué les bulles tandis que les politiciens, qui n'ont rien compris comme toujours, s'attaquent aux traders !?. En revanche établir la "norme" des prix sur une retrospective de 50 ans est idiot. D'autant que dans le passé ce ratio a énormément varié , en plus et en moins. Le ratio actuel est ainsi comparable à celui commun au 19e siecle.

  • nanard83 le mercredi 14 mai 2014 à 12:20

    Il y a un oubli majeur dans toutes ces réflexions , c'est que le principal acheteur à Paris , sur les cotes ( d'Azur ou autre ) ... sont des ETRANGERS qui ont des moyens autres que les pauvres Français

  • Corsair7 le samedi 10 mai 2014 à 16:34

    L'immobilier trop cher nuit à notre économie!.

  • Log56 le vendredi 9 mai 2014 à 22:33

    Dans cette analyse, il y a un oubli...Et de taille !...Les Lois PLU/SRU de fin 1999 début 2000 auront immédiatement fait exploser le prix du foncier, et par enchaînement celui de l'immopbilier...A partir de cette période, le foncier "lambda" devint plus cher que la maison à bâtir. La rareté du foncier est à l'origine de cette flambée des prix de l'immobilier...

  • porchert le vendredi 9 mai 2014 à 15:53

    C'est le moment de vendre son immobilier. D'abord vous vendez au début de la baisse, donc vous sauvegardez votre patrimoine, ensuite vous amplifiez cette baisse ce qui est une excellente nouvelle pour nos enfants qui vont enfin pouvoir s'acheter un logement. Enfin l'économie française est malade de la surévaluation de l' immobilier : l'effort des ménages pour rembourser les emprunts ou payer les loyer est tel que l'économie réelle est spoliée d'autant : pas de consommation, pas de croissance.