Immobilier : comment donner congé à son locataire pour vendre un bien

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Vous êtes propriétaire d’un bien donné en location et vous souhaitez le céder ? Sachez que vous avez tout intérêt à le vendre libre si vous voulez en tirer un meilleur prix (il faut compter, en moyenne, 10 % de décote en cas de vente de bien occupé). Pour cela, vous allez devoir d’abord délivrer un congé spécifique à votre locataire.

1Quels sont les délais et règles de formes à respecter?

Vous allez devoir respecter scrupuleusement la procédure prévue à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Car un congé qui n’est pas valable équivaut à une absence de congé. Dans ce cas, le bail arrivé à terme se renouvelle automatiquement pour trois ans!

Vous devez, tout d’abord, indiquer dans votre lettre de congé le motif pour lequel il est donné: la vente du bien. En principe, vous n’avez pas plus de précisions à apporter à ce stade à votre locataire. Mais sachez qu’en cas de litige, le juge pourra annuler votre congé s’il estime qu’il n’était pas justifié par des éléments «sérieux et légitimes», notamment s’il apparaît a posteriori que vous n’aviez pas réellement le projet de vendre. Dans ce cas, le bailleur encourt, depuis la loi Alur, 6000  € d’amende (30.000 € s’il est une personne morale), et le locataire peut lui réclamer des dommages-intérêts. Sous peine de nullité, votre lettre de congé doit aussi mentionner le prix et les conditions de vente (vente en viager, pourcentage à verser au moment de la signature de la promesse de vente, etc.) et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989.

Côté délai, il est inutile d’envoyer maintenant un congé à votre locataire en pensant qu’il devra quitter les lieux six mois plus tard: le congé pour vendre ne peut être donné que pour l’échéance normale du bail, et il doit parvenir au locataire au moins six mois avant. Ce délai se compte de date à date. Ainsi, pour un bail expirant le 30 septembre à minuit, le congé doit avoir été délivré le 29 mars au plus tard. Notez que vous pouvez désormais le remettre en mains propres à votre locataire contre récépissé ou émargement (mais pour les locations nues uniquement). Vous n’êtes donc plus obligé de passer par le courrier recommandé avec avis de réception (qui peut ne jamais être retiré à La Poste par son destinataire), ou par l’acte d’huissier. Attention: si votre locataire ne vit pas seul, pensez à délivrer un congé à chacun des signataires du bail. S’il est marié ou pacsé, envoyez également un congé à son conjoint ou partenaire même s’ils ne sont pas signataires (ils sont, en effet, automatiquement cotitulaires du bail).

Enfin, certains locataires sont protégés. Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire ayant plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et des ressources inférieures à 1,5 fois le montant annuel du smic (soit 17 490 € pour 2015) sans lui proposer un logement dans un secteur proche, correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Toutefois, cette protection ne s’applique pas si vous-même, propriétaire, êtes âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail ou si vos ressources annuelles sont inférieures au même seuil.

2 Pendant combien de temps le locataire peut-il préempter le bien?

Votre locataire bénéficie d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis (quatre mois s’il demande un prêt immobilier). Il est alors le seul à pouvoir acheter le logement. Pour cela, il doit accepter l’offre telle qu’elle lui est faite. Il ne peut pas émettre de réserve: s’il vous fait une contreproposition à un prix inférieur, vous pouvez considérer qu’il a refusé votre offre. Dans ce cas, vous êtes libre de vendre le bien à quelqu’un d’autre. Notez que le locataire n’a pas de droit de préemption lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien à un enfant ou petit-enfant, parent ou grand-parent, frère ou sœur, oncle ou tante, et neveu ou nièce. Mais il doit alors le préciser dans son congé.

3 Est-il possible de vendre le bien occupé?

Bien entendu! Si vous n’avez pas le temps d’attendre la fin du bail de votre locataire, vous avez le droit de vendre votre bien encore occupé. Le contrat de bail sera alors automatiquement transféré à l’acquéreur, qui deviendra le nouveau bailleur de votre locataire. Il est conseillé de prévenir ce dernier par courtoisie, mais cela n’est pas obligatoire. Depuis la loi Alur, le repreneur ne pourra pas lui donner congé avant le renouvellement du bail en cours. Le législateur a voulu ainsi protéger les locataires contre des opérations immobilières purement spéculatives.

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  • sibile le samedi 31 oct 2015 à 11:57

    il faut être maso pour faire de la location

  • c.debarg le samedi 31 oct 2015 à 11:01

    les controles amiante et tout le reste , a condition qu'il vous laisse rentré dans SA maison , courage

  • c.debarg le samedi 31 oct 2015 à 10:59

    deja il faut aller voir un huissier de justice pour donner congé , si vous avez un locataire sympa vous avez tout gagné , sinon , les choses se compliquent et le locataire lui ne risque rien , s'il ne répond pas vous êtes coincé , et s'il décide ne plus payer son loyer , s'il est solvable vous avez tout gagnié sinon , vous l'avez dans le baba ; attendez 5 ans en espérant qu'en appel vous voyez un bon juge (homme) si c'est une femme vous avez tout perdu courage , ensuite il faut pensé a faire lle

  • heimdal le vendredi 30 oct 2015 à 21:01

    Ça c'est la théorie.En pratique une famille qui ne veut pas partir et qui n'est pas solvable(qui ne trouve ou qui ne cherche pas de HLM) sera impossible à expulser car les juges protègeront en priorité les locataires qui en plus auront droit à un avocat gratuit .