Immobilier : acheter pour louer, une bonne idée ?

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(lerevenu.com) - Encadrement des loyers, hausse des droits de mutation ou nouvelles taxes? Les projets de loi débattus au Parlement effraient les propriétaires bailleurs. À tort ou à raison ? Notre réponse.

Le marché immobilier est frappé de toutes parts. Trans­actions et constructions sont en baisse et les dernières annonces gouvernementales ne redonnent pas le coup de fouet espéré, au contraire. Une catégorie d'acheteurs et de propriétaires est plus particulièrement touchée, celle des propriétaires bailleurs.

Selon le réseau d'agences Century 21, la part des investisseurs dans l'ancien a baissé de 6,1% au premier semestre 2013. Leurs transactions ont représenté 16,7% des acquisitions immobilières, contre 17,8% un an plus tôt. Depuis la rentrée, ces propriétaires sont dans l'expectative. Plu­sieurs volets du projet de loi Alur et du projet de loi de finances 2014 remettent en question l'intérêt de l'investissement locatif.


Chute des rendements dans les zones tendues

Dans le projet de loi Alur, en discussion au Sénat, l'une des mesures phares, le plafonnement des loyers dans les villes où la demande ne peut pas être satisfaite, s'appliquera aux loyers à la relocation, aux premiers loyers et loyers des appartements meublés. Cette mesure qui vise à fluidifier le marché de la location dans les zones tendues pourrait décourager les candidats à l'investissement car ces régions sont aussi celles où les prix sont élevés. Le rapport loyer/investissement n'étant plus aussi convaincant, ils risquent de se détourner de l'immobilier.


Accroissement des dépenses des propriétaires

Autre nouveauté, la garantie universelle des loyers (GUL), une assurance «loyers impayés», prévue pour 2016, deviendrait obligatoire et son montant serait réparti entre le propriétaire et le locataire. Dans le même temps, le recours à la caution disparaîtrait. Les propriétaires bailleurs devraient par ailleurs supporter la totalité des honoraires de location quand ils recourent aux services d'une agence immobilière.

Et si, découragés, ces propriétaires envisageaient de se séparer de leur bien, ils devraient faire face à de nouvelles mesures. La taxe sur les plus-values immobilières a certes été allégée, mais le projet de loi de finances 2014 autorise les départements à relever le plafond de perception des droits de mutation durant deux ans (2014 et 2015) à hauteur maximale de 4,5%, au lieu de 3,8%. Pour un achat de 250.000 euros en Île-de-France par exemple, les frais de notaire s'élèveraient ainsi à 14.475 euros (5,79%) au lieu de 12.725 euros (5,09%). 

Myriam Simon

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  • daya le vendredi 6 déc 2013 à 17:02

    quand Duflot aura arrêté de nous casser les bonbons, on reviendra

  • dotcom1 le vendredi 6 déc 2013 à 16:54

    Encore faudrait-il que la loi Duflot soit adoptée, ce qui est loin d'être évident!

  • M3155433 le vendredi 6 déc 2013 à 12:09

    ...Donc OUI ,a fuir !L'état matraque a fond ce placement,et les fameux signaux qu'il envoit sont tres négatifs et tres décourageant,avec des lois encore pro-locataires,eux qui en France sont plus protégés que les propriétaires!(on ne peut pas reprendre le logement sf pour seulement 3motifs et qu'en fin de bail,eux partent qd ils veulent,sans motif,et avec 3mois max de préavis)etc.Bravo a l'état fossoyeur,qu'il aille jusqu'au bout de ces conner...idéologiques

  • M3155433 le vendredi 6 déc 2013 à 11:59

    l'interet existe encore avec le micro foncier si travaux inexistant sur le bien.Sinon,sur 12mois de loyers,en retirer 1 a 2mois pour vacance(en province ou je suis),retirer encore 2mois dûs aux 15,5%"CSG",retirer 0,5mois d'entretien , 0,5mois frais d'agence et assurances,retirer l'isf 0,5mois,retirer taxes foncieres presque 2mois,l'IR a 30% 3mois, il reste souvent 1% de rendement par rapport au capital,hors emprunt...!et bcp de soucis!!

  • c.debarg le vendredi 6 déc 2013 à 11:48

    2 % a 2 conditions , faut recuperer son loyer tous les mois , et ne pas avoir des locataires qui detruisent tout

  • supersum le vendredi 6 déc 2013 à 11:20

    Vente en cours et fini d'ici 2 ans, avant qu'ils ne décident de taxer les plus values sur les résidences principales, et bon débarras en fait

  • M5954251 le vendredi 6 déc 2013 à 11:11

    Les aigris de la vie ont des rendements à 0 ! Il faut vraiment ne pas être doué !

  • M8743521 le vendredi 6 déc 2013 à 09:15

    Avec le risque d'un recul des prix de 1 ou 2 % par an dans les années qui viennent et un rendement net de 1 ou 2 % le calcul est vite fait: L'investissement immobilier n'est absolument plus rentable aujourd'hui. A fuir!

  • M5061253 le vendredi 6 déc 2013 à 09:12

    C'est 2% hors loyers impayés et dégradations irrécupérables.Pour ma part,j'ai décidé de vendre.A mon age je n'ai pas le temps d'attendre des jours meilleurs.

  • faites_c le vendredi 6 déc 2013 à 08:32

    2% de rendement? Où tu as vu cela? C'est 2% de rendement avant impôts, taxes, assurances, travaux de rénovation et impayés. Si on compte toutes les charges (hors frais d'achats et de vente), le rendement est négatif et en plus il te faut entre 6 mois et 2 ans pour récupérer tes billes si tu l'envisages! Même le livret A ou les livrets bancaires sont plus intéressants que l'immobilier car rapportent avec certitude une somme d'argent et sont dispo 24 h/24.