Immobilier : acheter pour la première fois

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Que l'on ait 30 ou 50 ans, devenir propriétaire est une étape importante. Ce qu'il faut savoir pour bien la préparer et la réussir.

A 31 ans, Alexandra a fait l'acquisition d'un 2 pièces dans le neuf à Claye-Souilly, en Seine-et-Marne. De son côté, Françoise, 55 ans, emménagera dans quelques mois dans un appartement à Saint-Malo. Deux générations et une seule et même envie, devenir propriétaire pour la première fois et échapper au cycle permanent de la location. On les appelle les primo-accédants, à l'opposé des secundo-accédants qui, eux, en sont à leur ­second achat.

Mais devenir propriétaire n'est pas simple! Depuis 2000, alors que les salaires n'ont augmenté que de 47%, les prix de l'immobilier hexagonal ont, en moyenne, grimpé de 138%. En outre, si les taux restent bas, les conditions d'accès au crédit immobilier ont été durcies par les banques ces dernières années, surtout pour les primo-accédants, qui peinent souvent à constituer un apport personnel suffisant. Si ces acheteurs se raréfient, certains parviennent néanmoins encore à franchir le pas, le plus souvent en province. S'en priver serait un tort.

Certes, l'équation entre la location et l'achat n'est plus aussi aisée à résoudre qu'auparavant, compte tendu de la tendance baissière des prix de la pierre, qui interdit tout espoir de plus-value à la revente à moyen terme, mais deux facteurs ne peuvent être esquivés. Dans les zones tendues et les secteurs recherchés, les prix sont et resteront élevés dans les prochaines années du fait d'une offre durablement insuffisante. Et les taux de crédits, toujours à des niveaux très bas, ne peuvent que remonter.

Avant de se lancer dans la chasse à l'appartement de ses rêves, il faut d'abord connaître sa capacité d'achat et d'endettement. Celui-ci ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets. Les outils de simulation en ligne (Meilleurtaux.com, Empruntis.com...) vous y aideront.

Pour boucler votre budget, pensez aux aides de vos proches. Chaque parent peut donner à son enfant 100 000¤ sans payer d'impôt tous les 15 ans et 31 865¤ de don ­familial.

Il existe également les aides de l'Etat, des collectivités locales et de l'entreprise. Parmi ­elles, le prêt à taux zéro (PTZ +), accordé principalement pour un achat dans le neuf, permettant de financer une partie de l'acquisition sans intérêts. Mais ses conditions d'octroi ont changé depuis le 1er janvier 2013. Les plafonds de ressources ont été abaissés par rapport à 2012 et les différés totaux de remboursement ne profitent qu'aux bénéficiaires les plus modestes. «Ce dernier point est très regrettable. D'ailleurs, ces modifications ont pesé sur le nombre de PTZ + accordés depuis le début de l'année, en net recul», déplore François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). «Depuis sa création, cet outil a permis de booster la primo-accession. Alors qu'en 2003, les primo ne constituaient que 59% des accédants, ils représentaient 70% en 2012, souligne de son côté Fabienne Amblard Larolphie au Crédit foncier. L'idéal, dans le neuf, est d'associer un PTZ + à un prêt à l'accession sociale (PAS). Trop de candidats éligibles ignorent cette possibilité.» Accordé sous conditions de ressources, le PAS permet de bénéficier de l'allocation personnalisée de logement pendant le remboursement du crédit.

Autre aide: le prêt Action logement (ex-1% logement) accessible via son entreprise. D'un montant compris entre 7 000 et 25 000¤, ce prêt ne peut pas dépasser 30% du coût de l'opération. Pensez aussi aux aides des collectivités locales pour acheter dans le neuf ou dans l'ancien, dont les critères d'obtention et les conditions varient d'une commune à une autre. Ce sont souvent des micro-prêts à taux ­bonifiés, voire des subventions. «Par exemple, Paris et les Hauts-de-Seine accordent un prêt logement à taux zéro. D'autres aides communales permettent de financer les travaux», indique Anthony Perrat, fondateur d'Unemaisonbleue.com. Il faut se renseigner auprès de sa commune. Sachez, enfin, que des prêts peuvent être accordés par des caisses de retraite et complémentaires de cadres.

Mutation professionnelle, naissance, divorce... La vie ­moderne est incertaine. C'est pourquoi la première acquisition est généralement vouée à être revendue. D'où l'importance de choisir un bien qui puisse facilement trouver preneur quelle que soit la conjoncture. «Pour le premier achat, il faut se méfier de l'atypique», prévient Maël Bernier chez Empruntis, courtier en ligne. Autrement dit, mieux vaut choisir un bien classique tel un 3 pièces proche de toutes les commodités, à proximité du centre-ville et d'une zone d'emplois. A bannir: les logements en rase campagne ou les rez-de-chaussée. «Si cela représente une opportunité en termes de coût, cela se ressentira aussi au moment de la revente», prévient Alexandre Moisset, directeur du groupe immobilier Mobilis. A éviter également, les biens ­situés près d'une voie ferrée ou routière importante. Il ne faut pas hésiter à retourner sur le lieu du bien convoité à des heures différentes de la journée. Si le logement est bien placé, encore faut-il qu'il réponde à vos besoins en superficie. «Il faut se projeter un minimum. Choisir un 2 pièces est préférable au studio», indique Alexandre Moisset.

Soyez aussi attentif au coût d'usage du logement, c'est-à-dire à ce que vous aurez à dépenser. Les postes les plus lourds sont les frais de transports quotidiens entre le logement et le travail, la taxe d'habitation, la taxe foncière et les charges de copropriété. A la consultation des trois derniers appels provisionnels de charges, il est préférable de contacter le syndic de l'immeuble, voire le président du conseil syndical afin de se renseigner sur la situation financière de la copropriété, le voisinage, les travaux votés et ceux envisagés. Si vous achetez une maison, les frais ne seront pas partagés. Pensez au coût d'une toiture ou de l'entretien d'un jardin. Enfin, soyez attentifs à la consommation énergétique du bien à l'aide de l'étiquetage du diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire dans chaque annonce immobilière.

Dans l'ancien ou dans le neuf?

Tout est une affaire de goût et de coût! Le neuf vaut en moyenne 30% plus cher que l'ancien. Selon la FPI, le prix moyen du mètre carré dans le neuf s'établissait à 3 942¤ au deuxième trimestre 2013, en baisse de 3,6% sur un an. Le neuf a plusieurs atouts: des frais de notaire réduits, une garantie décennale, une isolation énergétique dernier cri et une exonération de la taxe foncière pendant deux ans après la fin des travaux. Dans l'ancien, il faut tenir compte des coûts tels qu'un rafraîchissement, une rénovation de l'électricité ou de la toiture. Pour se faire une idée du prix, gardez à l'esprit que chaque bien est différent selon sa situation, son étage, son orientation. Au-dessus du prix du marché, il ne faut pas hésiter à négocier sans pour autant faire une offre excessive. Malgré un fort recul des transactions dans l'ancien depuis l'an dernier avec un risque moindre de voir partir un bien dans la journée, un bien qualitatif, idéalement situé et au bon prix, trouve toujours preneur.

L'heure du bilan: ils ont mené à bien leur projet immobilier
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Noémie, 32 ans, a acheté à Levallois-Perret (92). «Ma priorité était de trouver un produit de qualité, bien situé, proche de Paris et du métro, tout en étant dans un quartier sécurisant. Après quatre ans de recherches, j'ai opté pour Levallois où j'ai acheté un 30 m2 à 225 000 ¤ par le biais d'un professionnel. Passer par une agence m'a paru plus avantageux, car les particuliers n'hésitent pas à surestimer leur bien! Côté financement, comme je voulais rester dans ma banque, j'ai dû beaucoup négocier le taux d'emprunt. Résultat, j'ai obtenu un rabais d'un point, un taux à 4 %, assurance comprise. Si je dois quitter mon logement demain, je sais que je n'aurai aucune difficulté à le revendre.»


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Aurélie et Dorian, 27 et 28 ans, ont construit leur maison à Saint-Jean-d'Illac, près de Bordeaux. «Nous avons acheté un terrain car nous voulions concevoir notre maison de A à Z, dessiner les plans, choisir les matériaux... Grâce au courtier, nous avons obtenu un taux à 3 % et un prêt à taux zéro de 24 000 ¤. Avec du recul, nous regrettons de ne pas avoir emprunté davantage pour effectuer les finitions comme la terrasse ou le jardin. Mais en aucun cas l'acte d'achat! Payer un loyer n'aurait eu aucun bénéfice pour notre retraite...»


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Alexandra, 31 ans, a acheté à Claye-Souilly en Seine-et-Marne (77). «J'avais plusieurs critères: trouver dans le neuf un bien exposé plein sud, au dernier étage et aux charges de copropriété peu élevées! J'ai trouvé au bout d'un an dans cette commune très agréable et proche de mon lieu de travail. Pour un peu moins de 100 ¤ de plus par mois par rapport à un loyer, je suis propriétaire. J'ai bénéficié d'un lissage avantageux de deux prêts regroupant un crédit à 2,85 % sur 10 ans et un autre à 3,05 % sur 20 ans. Le courtier n'a jamais réussi à décrocher ce que j'ai obtenu par moi-même!»

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