Immobilier: à combien peut-on louer en Pinel?

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INFOGRAPHIE - Dans de nombreuses villes, comme Lyon ou Marseille, les plafonds de loyers du nouveau dispositif Pinel ont augmenté cet été. Tout ce qu’il faut savoir.

Le nouveau dispositif d’investissement locatif Pinel parviendra-t-il à séduire les investisseurs? Figurant dans le projet de loi de finances pour 2015, qui sera voté d’ici à la fin de l’année, cette nouvelle version du dispositif Duflot vise à relancer la construction. Moins de 300.000 logements devraient ainsi sortir de terre cette année, selon les spécialistes, après seulement 272.000 en 2013.

Même s’il n’a pas encore été adopté définitivement par le Parlement, le dispositif Pinel est entré en vigueur le 1er octobre. Quels sont les principaux changements par rapport au Duflot, dont le nom hérissait les investisseurs? Les plafonds de loyers, qui sont le plus souvent proches de la réalité du marché locatif, n’ont pas été modifiés et restent déterminés en fonction des zones géographiques (voir tableau ci-contre). Pourtant, les loyers pourront augmenter dans de nombreuses communes (1170). Le ministère du Logement a en effet redéfini pendant l’été les zones où sont appliqués les différents niveaux de loyers. Certaines villes, jusqu’alors classées en zone B2, où le plafond de loyers s’élève à 8,69 €/m2 passent en zone B1 (10 €/m2 ). D’autres, comme Lille, Lyon, Marseille et Montpellier, sont passées de la zone B1 à A (de 10 à 12,42 €/m2). Résultat, les propriétaires pourront, si la demande le permet, appliquer des loyers plus élevés qu’auparavant. Ce qui devrait améliorer la rentabilité de leur investissement. Quel rendement attendre? «Entre 3 et 3,5 % en moyenne avant avantage fiscal. Avant d’investir, les épargnants doivent s’assurer que la rentabilité du bien sera supérieure à celle de leur crédit immobilier», précise Gilles Etienne chez Cyrus Conseil.

Tout dépend cependant de la durée d’investissement choisie.Les particuliers ont en effet la possibilité d’opter entre plusieurs durées d’investissement (6, 9 ou 12 ans). La réduction d’impôts sera alors de 12, 18 ou 21 %. Mais le choix ne sera pas figé et l’investisseur pourra, après une première période d’engagement de 6 ou 9 ans, continuer à louer son bien pendant 3 années supplémentaires, renouvelables une fois (pour ceux ayant opté au départ pour six ans), tout en bénéficiant de la réduction d’impôts. Au total, le dispositif fiscal est prévu pour durer 12 ans au maximum. «L’immobilier est un investissement de long terme et il faut du temps pour amortir les coûts d’achat et laisser le temps aux prix de s’apprécier. Il est donc préférable de rester investi pendant 12 ans», conseille Gilles Etienne. «La rentabilité est plus faible sur 6 ans. Et je ne vois pas l’intérêt d’investir dans l’immobilier pour une aussi courte durée, à moins de souhaiter récupérer le bien pour l’occuper ou le donner à un de ses enfants, par exemple», ajoute-t-il.

Autre nouveauté, les investisseurs peuvent désormais louer leur logement à des membres de leur famille, ascendants ou descendants, sans perdre le bénéfice de l’avantage fiscal. À condition, bien sûr, que les revenus du locataire ne soient pas supérieurs à ceux prévus par le dispositif (55.045 € pour un couple à Lyon ou à Paris, 40.089 à Toulouse et 36.079 à Troyes, par exemple), et que les plafonds de loyers soient respectés.

Alors que les prix de la pierre ont commencé à baisser, les experts recommandent la vigilance. «Les investisseurs doivent s’assurer que le logement est bien placé et qu’il pourra être loué. Ils doivent aussi être très attentifs au prix de vente de ce type de programme, souvent élevé, alors que la baisse des prix de l’immobilier n’est pas terminée», recommande Eric Pompon chez Meeschaert Gestion Privée. Attention à ne pas se laisser seulement aveugler par la carotte fiscale. Selon une étude du Crédit foncier, l’avantage fiscal reste la première motivation des deux tiers des ménages investissant dans l’immobilier locatif neuf.

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