Immo Day 2 : Enjeux et perspectives de l'immobilier d'entreprise

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Initiée par 5 acteurs de la pierre-papier, Amundi Immobilier, La Française REM, Primonial Reim, Perial AM et Sofidy, l’ « Immo Day » décrypte le marché de l’immobilier d’entreprise. Cette fois, les 5 experts en livrent les enjeux et les perspectives.

2 tendances se dégagent sur le marché français de l'immobilier d'entreprise. D'abord, l'investissement est porté par des taux bas, des liquidités abondantes et des investisseurs très actifs. Le marché locatif, à l'inverse, est pénalisé par la croissance atone, les faibles marges des entreprises et les pressions sur les loyers.

Le locatif au cœur des enjeux d’avenir

L'opinion de Marc Bertrand, DG de la Française REIM mérite d’être soulignée. Pour lui, « les mesures d’accompagnement des loyers ont enfin touché leur plafond ». Et, autre motif de satisfaction, le marché du locatif s’est bien tenu en Ile-de-France en raison notamment du ralentissement des investissements dans le neuf. Le taux de vacance n’a donc pas franchi le seuil des 8 %.

Alors que la demande locative se reconstitue, la qualité des locaux s’impose comme un critère de sélection essentiel. Comme le souligne Laurent Fléchet, président de Primonial. L’obsolescence (conception ou localisation) explique la moitié de la vacance des bureaux en Ile-de-France. Leur rénovation est donc un enjeu majeur à un moment où les promoteurs ont limité leurs opérations dans le neuf.

De son côté, Nicolas Kert, Directeur des Gestions d'Amundi, souligne les évolutions favorables de la législation. Il cite par exemple, la faculté pour les SCPI de procéder à des transformations sur des biens immobiliers…. Il regrette hélas, « de fortes résistances administratives ». « Outre les transformations, les investisseurs ne doivent pas hésiter à considérer des cessions ou des changements d’affectation », recommande Jean-Christophe Antoine, DG de Périal. Certains intervenants insistent sur les nouveaux « impératifs de flexibilité des biens destinés à la location ». Leur durée de vie technique raccourcit, ce qui doit se refléter dans la prime de risque.

Seule exception notable au sein du marché locatif, les murs de commerce. Pour cause « l’effet de rareté a protégé le marché des baisses de loyer, sur un segment où les flux de loyers sont toujours très sécurisés ».

La diversification au cœur des stratégies d’investissement

La concentration géographique du locatif en Ile-de-France reste indéniable en représentant 1/3 du marché. Mais une diversification émerge comme le montre par exemple, la progression des commerces dans les volumes de transaction. Pour d'autres investisseurs, la diversification s'exprime au travers du choix de secteurs décorellés de la conjoncture : crèches, les écoles, les maisons de retraite… « là où il y a un retrait des pouvoirs publics » précise Laurent Flechet. Par ailleurs, ces secteurs sont d’autant plus avantageux, « qu’ils assurent une sécurité des revenus en étant très peu volatiles ». déclare Jean-Christophe Antoine.

Autre grande tendance : la diversification géographique vers l’Europe. « Jusqu’ici, la qualité et le volume étaient suffisants en France. Désormais, « le marché est trop étroit et le poids de la fiscalité est devenu très important ». Pour autant, la fiscalité ne doit pas être le premier motif d’un investissement à l’étranger, même si le procédé est intéressant. Autre impératif avant de se lancer à l’étranger : maîtriser le marché en s’appuyant notamment sur des équipes locales afin de profiter des différents cycles à l’œuvre en Europe.

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