Hollande et Sarkozy toujours attendus sur le logement

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Hollande et Sarkozy toujours attendus sur le logement
Hollande et Sarkozy toujours attendus sur le logement

par Matthias Blamont

PARIS (Reuters) - Le logement reste l'une des grandes préoccupations des Français mais ni Nicolas Sarkozy ni François Hollande n'y ont encore apporté de réponse globale dans leur projet présidentiel.

Conséquence d'une offre notoirement insuffisante, les prix de l'immobilier résidentiel en France affichent des hausses spectaculaires depuis 10 ans (+94% dans l'ancien entre 2002 et fin 2011 selon l'Insee), rendant la primo-accession toujours plus difficile.

A l'exception de certaines zones rurales, la quasi-totalité du territoire est concernée. Rennes, Toulouse, Bordeaux et Nantes figurent au palmarès des agglomérations où les prix ont le plus progressé depuis 2002 et la pénurie chronique constatée en Ile-de-France inquiète professionnels et milieux associatifs.

"En 2007, un certain candidat (Nicolas Sarkozy, NDLR) avait évoqué la nécessité d'une 'France de propriétaires'. En 2012, la question d'être 'bien logé' est devenue prioritaire", résume Brice Teinturier, directeur général délégué d'Ipsos France.

Une large majorité de Français estime que la politique du logement doit évoluer en "profondeur", même si la capacité d'action du personnel politique est jugée faible, selon un sondage publié début avril.

En dépit d'une très légère correction en 2008, les loyers continuent de représenter une proportion de plus en plus importante du budget des ménages - dans un pays qui compte toujours davantage de personnes seules -, un frein au pouvoir d'achat et à la consommation, grand moteur de l'économie nationale.

UN MILLION DE LOGEMENTS MANQUANTS ?

Les professionnels de l'immobilier et les analystes sont unanimes: il n'y a pas assez de logements en France et l'amélioration de la situation prendra du temps compte tenu de l'évolution prévisible de la démographie, de la famille et des parcours professionnels.

"Nous construisons deux fois moins de logements que nécessaire et nous n'avons pas su remédier à ce défaut depuis vingt ans. De plus, l'habitat d'aujourd'hui ne répond plus aux attentes des citoyens qui changent de mode de vie", confirme Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris.

Selon la Fondation Abbé Pierre, qui chiffre à un million le nombre de logements manquants en France, il faudrait construire 500.000 logements par an - dont 70.000 en Ile-de-France - pendant dix ans pour rattraper le retard accumulé et répondre à la demande future. En 2011, le ministère du Développement durable a recensé 421.306 mises en chantier.

L'Observatoire du logement et des inégalités souligne que 3,6 millions de personnes seraient concernées par le mal-logement, dont 685.000 personnes n'auraient pas de domicile personnel et 85.000 vivraient dans une habitation dite "de fortune".

"La crise du logement d'aujourd'hui trouve en grande partie ses causes dans le défaut de construction des années 1990, lui-même justifié en son temps par deux arguments: un nombre de logements suffisant, une démographie toujours prévue en baisse à moyen terme. Le recul du temps a montré la vacuité de telles visions", note Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment.

CONSTRUIRE ET RÉGULER

Les candidats à l'élection présidentielle se sont peu engagés sur la thématique du logement ces dernières semaines et ont le plus souvent délégué aux membres de leurs équipes le soin d'intervenir devant les professionnels du secteur.

Pour élargir l'offre de logements, Nicolas Sarkozy propose d'accroître de 30% les droits à construire d'ici à 2015, un dispositif qui permettrait, selon lui, de bâtir davantage et de faire baisser les prix.

Le président sortant promet aussi de diviser par deux en cinq ans les droits de mutation lors des cessions de résidence principale, une mesure destinée à augmenter le nombre de transactions et fluidifier le marché.

Cette incitation vient s'inscrire à rebours des décisions du gouvernement, en 2011, de faire du secteur immobilier l'un des plus gros contributeur aux plans de rigueur.

Le durcissement de la fiscalité sur les plus-values de cession portant sur les résidences secondaires, la fin du dispositif locatif Scellier et le relèvement la TVA dans le bâtiment de 5,5 à 7%, pourraient inciter les propriétaires à garder leurs biens plus longtemps dans l'attente d'une législation plus favorable.

Le grand rival de Nicolas Sarkozy, le socialiste François Hollande, est plus offensif.

Il souhaite doubler le plafond du livret A qui finance les constructions et rénovations de logements sociaux à 30.000 euros, lancer la construction de 2,5 millions de logements d'ici à 2017, notamment grâce à la mise à disposition des terrains publics, sanctionner les maires qui ne construisent pas suffisamment et encadrer les loyers dans les zones où le marché locatif est "extrêmement tendu".

Un temps raillée par l'UMP, la solution d'intervenir sur les loyers a été reprise par Nicolas Sarkozy début avril, avec des modalités différentes.

ET LES CLASSES MOYENNES?

"Dans les propositions des candidats, il y a un accent mis sur le logement social, c'est un besoin fort. (Mais) il y a un grand oublié: le ménage aux revenus moyens qui n'a pas droit aux aides sociales. Ce Français-là représente une proportion considérable d'entre nous", commente Sébastien de Lafond, président du site internet meilleursagents.com.

"Dans les zones tendues, la part de son revenu alloué au logement peut atteindre 45%, c'est quatre fois plus qu'il y a 50 ans."

Dans le contexte actuel de déséquilibre structurel entre offre et demande, les fondamentaux plaident pour la poursuite de la hausse des prix, même si des corrections ponctuelles sont jugées inévitables au gré de la conjoncture.

Dans une note publiée début avril, l'agence de notation Standard & Poor's estime que les prix pourraient reculer de 15% d'ici à la fin de 2013 et revenir à leur niveau du début de 2009.

En cause selon S&P, la diminution des capacités d'emprunt des ménages à mesure que les banques restreignent la distribution du crédit et reconstituent leurs fonds propres pour satisfaire aux exigences réglementaires de Bâle III. Ces précautions alarment également au Royaume-Uni et en Italie et une hausse des taux d'intérêt, bien que considérée comme peu probable à court terme, confirmerait la tendance.

Plus prudents, les experts de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) tablent sur une baisse des prix dans l'ancien limitée à 5% cette année.

Les prévisions sont rendues aléatoires par la multiplicité des marchés, fonction des villes, des quartiers, de la qualité des immeubles. A cela s'ajoute la difficulté d'obtenir une information fiable et récente sur les transactions, surtout hors des grands centres-villes les plus convoités, et la défiance ressentie par beaucoup de candidats à l'accession ou à la location à l'égard des agents immobiliers.

"Nous sommes dans un marché qui manque de transparence et au sein duquel les relations entre les particuliers et les professionnels ne sont pas satisfaisantes", déplore Sébastien de Lafond.

"Il y a un problème d'organisation de la profession. Il manque une grande structure qui s'assure de la qualité et de la probité des 30.000 agences immobilières en France, à la différence des notaires, des experts-comptables, des avocats ou des médecins dont l'exercice est régi par un ordre professionnel", ajoute-t-il.

"Même si la plupart des agents font très correctement leur travail, il y a du ménage à faire dans cette profession."

Edité par Yves Clarisse

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