Gel des loyers à la relocation: avantages et inconvénients

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La mesure d'urgence annoncée par Cécile Duflot est saluée par les représentants des locataires. Mais l'opposition et les professionnels de l'immobilier craignent un coup d'arrêt sur le marché.

Interdire la hausse des loyers entre deux locataires: la mesure annoncée par la ministre du Logement Cécile Duflot ravive le débat dans le secteur de l'immobilier. Alors que les représentants des locataires saluent une mesure d'urgence, le camp UMP et les représentants de propriétaires estiment que légiférer ne ferait qu'aggraver la pénurie de logements.

1. Quel est l'intérêt de cette mesure?

Le blocage des loyers est régulièrement demandé par les représentants des locataires et défendu par la gauche. Le décret annoncé prévoit que les loyers continuent à augmenter en fonction de l'indice de référence (IRL) établi par l'Insee et adossé à l'inflation mais, en cas de changement de locataire, le nouvel occupant paiera le même loyer que l'ancien. Dans les faits, aucun loyer ne baissera, reproche Benoît Apparu, ancien ministre délégué au Logement du gouvernement Fillon. Mais la mesure, temporaire, doit permettre de limiter la hausse des prix dans les grandes agglomérations, où l'offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande et où la négociation des prix se fait largement en faveur des propriétaires.

«Cette mesure temporaire va permettre de fixer dès la rentrée prochaine une augmentation maximale des loyers lors des relocations à Paris, où il existe une situation anormale du marché locatif pesant sur les ménages», se réjouit le maire de Paris, Bertrand Delanoë, qui avait demandé en janvier 2011 à expérimenter un encadrement des loyers dans la capitale à la première location et à la relocation. En moyenne, les loyers parisiens ont ainsi augmenté de 8,5% entre l'ancien et le nouveau locataire depuis 1998, d'après l'Observatoire Clameur.

La mesure doit représenter une «première pierre», estime Patrick Doutreligne, délégué général de la Fondation Abbé-Pierre. «C'est une mesure très forte et très symbolique» qui va aider en particulier les jeunes, ajoute-t-il, mais qui doit être suivie d'un «système beaucoup plus ambitieux» de régulation. Cécile Duflot a d'ailleurs annoncé entre autres mesures «un mécanisme de caution solidaire pour les pouvoirs publics à titre gratuit» pour les jeunes.

2. Geler les loyers à la relocation peut-il dissuader les propriétaires de mettre leur bien à la location?

Légiférer: la fausse bonne idée selon la droite et les représentants de propriétaires. «La vie, c'est l'offre et la demande. Si vous n'avez pas de logements, les loyers sont élevés; s'il y a des logements, les loyers le sont moins, affirme ainsi l'ancien premier ministre François Fillon. Ce n'est pas en prenant des mesures législatives, en contraignant les choses, qu'on arrivera à faire baisser les loyers.» «Encadrer les loyers, ça veut dire qu'il n'y a plus aucun investissement immobilier», a résumé l'ancien chef du gouvernement. Une aggravation de la pénurie d'offre qui fera à son tour monter les prix...

Les représentants des bailleurs partagent ces craintes: «Des propriétaires vont retirer des biens du marché et des investisseurs ne vont plus venir sur ce marché, car l'un des attraits de l'immobilier était cette progressivité possible des revenus», prévient Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

«Ce raisonnement me paraît déconnecté de la réalité», rétorque David Rodrigues, responsable des dossiers immobiliers à l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). «Cela signifierait que le bailleur préfère renoncer à une année de loyer plutôt que de le voir stagner.» L'avis est partagé par Ruth Negri, à la tête du réseau social Coocoonhome.com dédié à l'immobilier: «L'immobilier reste un placement sécurisé pour ceux qui investissent, il me semblerait peu probable qu'un marché parallèle se crée, ou encore que les investisseurs soient amenés à abandonner le parc locatif.»

Pour la Fnaim, l'encadrement des loyers aura probablement un faible impact financier pour le propriétaire, car «le marché locatif affiche une tendance marquée à la baisse», explique René Pallincourt, son président. Mais le futur décret représentera une «nouvelle contrainte» pour les propriétaires. «Même s'il n'y a pas d'effet économique pour le propriétaire bailleur, il y a un effet psychologique qui est de nature à décourager de mettre le bien sur le marché», affirme René Pallincourt.

3. Quel risque pour l'entretien des logements?

Enfin, le blocage des loyers à la relocation pourrait-il décourager les propriétaires de rénover leur logement? C'est la principale crainte à court terme de Michel Mouillart. «L'augmentation du loyer à la relocation est très fréquemment associée à la réalisation de travaux», explique-t-il, chiffres à l'appui: depuis 2006, en France, le nouveau locataire paie en moyenne 1,7% de moins que le précédent lorsqu'il n'y a pas de travaux effectués (20% des cas), il paie 3,8% de plus lorsqu'il est procédé à de petits travaux de rafraîchissement du logement et 8,6% de plus en cas de gros travaux de remise aux normes. «Le problème se pose si l'encadrement des loyers ne distingue pas l'ancienneté de l'occupation du logement et s'il ne tient pas compte de la nécessité de réaliser de gros travaux. Le risque est une dégradation du parc locatif privé.»

«Il s'agit d'une contrepartie du loyer, oppose David Rodrigues, de CLCV. Le propriétaire doit réaliser des travaux en cas de vétusté ou d'usure anormale des lieux. Si le calcul du loyer est correctement fait, cette mesure ne portera pas préjudice à l'entretien du logement.» La loi permet de plus au propriétaire de réviser chaque année le loyer et de manière plus importante au bout de trois ans.

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  • pelochon le jeudi 7 juin 2012 à 19:57

    Cette annonce est une farce :es loyers sont déjà bloqués, ce n'est qu'une question d'application de la loi de 2009. http://avocats.fr/space/gabriel.neu-janicki/content/decret-de-blocage-des-loyers-parisiens_6DD9AAEE-E473-43E1-88C6-77DA397AA62F

  • M8211940 le jeudi 7 juin 2012 à 17:26

    @ LOCO93Vous êtes vraiment une quiche ou alors très mal fini ... J'ai acheté un appart de 60m² en plein centre de Bayonne en 2004, le locataire d'un certain age étant déjà dans les lieux depuis X années au moment de son départ son loyer était rendu à 320€ .. Je suis atteins d'une maladie des os avec impossibilité de reprendre un travail ... Et quoi je dois gardé le même loyer pour l'occupant suivant ??? Les loyers me payent même pas les taxes foncières et les charges !arrêtez de fumer va

  • vr13 le mercredi 6 juin 2012 à 08:32

    L'indice du cout de la construction (donc des travaux aussi) augmente deux fois plus vite que l'IRL.(et sans parler des taxes foncières). Donc au bout de 5 ans, impossible pour le propriéraire de faire des travaux. Vous vivrez tous dans des taudis et ne pourrez vous en prendre qu'à vous.

  • loco93 le mardi 5 juin 2012 à 18:09

    Encore l'écho de discours de droite... Si le proprio n'a pas les moyens d'assumer son investissement qu'il revende son bien! Il n'avait pas qu'à le payer aussi cher et il aurait du mieux analyser les risques de son investissement. Ce n'est pas aux locataires de devoir supporter les erreurs de jugements du proprio et encore moins de financer les travaux pour un bin qui ne n’appartient pas! on vit vraiment dans un monde où on veut le beurre et son argent, on veut tout siphonner!