Fructirégions: Un recentrage du patrimoine aidé par la relance de la collecte

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Le premier semestre s'achève sur une note positive pour la SCPI. Poursuivant son ambitieux programme d'arbitrages, elle voit son taux d'occupation sensiblement progresser.

En 2012, la conjoncture économique dégradée et incertaine a pesé sur l’exploitation de Fructirégions (NAMI AEW Europe). Pour preuve, les libérations de surfaces sur de nombreux actifs du patrimoine ont eu pour conséquence un recul du TOF (87,58%) et une augmentation des provisions pour créances douteuses (1,15%).

Depuis le début de l'année, le TOF s'est sensiblement redressé. Il atteint à la fin juin 89,27% en raison de "la qualité du patrimoine et des diligences réalisées pour louer les surfaces vacantes".

De même les surfaces vacantes ont diminué en passant de 17 260 m2 à la fin de l’exercice 2012 (14,9% du patrimoine) à 14 700 m2 au 30 juin. Par ailleurs, si des procédures en recouvrement de loyers au titre du dernier exercice sont encore en cours, la SCPI n'a enregistré sur le second trimestre 2013 aucune provision pour créances douteuses.

En tous cas, la mutualisation du risque locatif assure à Fructirégions une pérennité et une régularité de revenu qui est renforcée par des locataires "de taille importante dont la solidité financière paraît, aujourd’hui, assurée".

 

Néanmoins, par prudence, NAMI AEW Europe préfère rappeler que ces signaux favorables ne devraient pas "empêcher avec la dégradation du marché locatif, un recul du taux d’occupation et des produits d’exploitation courants".

Soutenue par une relance de sa collecte qui lui a permis au travers de son augmentation de capital d'engranger quelques 14,7M€, Fructir2gions a ainsi pu accélérer la modernisation de son patrimoine. Cette évolution positive est autant le fruit de ses investissements que de l'arbitrage énergique sur des actifs vacants (3 pour 3 M€ en 2012, 2 au 1er semestre pour 600K€). Et le recentrage de son patrimoine sur des actifs "plus performants", plus grands ou encore situés sur des "marchés locatifs confirmés" a permis d'entamer une mue autour d'"une fraction significative d’immeubles neufs ou récents".

Les autorisations de cessions obtenues les exercices précédents programment un volume d’arbitrages autour de 49,7M€ soit 26,83% de la valeur du patrimoine. Malgré tout, la règlementation interdit aux SCPI un volume annuel de cessions supérieur à 15% de la valeur de leur patrimoine, c'est pourquoi Fructirégions étalera son programme d'arbitrage sur plusieurs années

En attendant l'achèvement de cet ambitieux programme d'arbitrages, la stratégie menée par Fructirégions a l'inconvénient d'offrir un rendement immédiat inférieur à celui du patrimoine préexistant. Elle procure, en revanche, l'avantage de "prestations techniques et des caractéristiques qui permettent d’accompagner l’évolution du marché locatif". Un atout important à l'heure où le marché locatif est disputé et où le coût des mises aux normes environnementales des actifs anciens, est difficile de répercuter au travers d’une hausse du loyer.

Les 12 confrontations réalisées sur le marché secondaire témoignent en 2012 de l'intérêt des investisseurs pour Fructirégions. Le prix moyen de cession s’est établi à 211,29 € (frais inclus) contre 205,89 € en 2011. Il s'annonce en revanche en baisse en 2013 avec un prix moyen au second trimestre à 208, 25€. Pour finir, la distribution a atteint 11,16 euros par part au titre du résultat de l’exercice 2012 et les réserves de la SCPI (autour de 7M€) représentent 9 mois de distribution prévisionnelle 2013. Pour cette année, le revenu par part au second trimestre s'est élevé à 2,76€. Sur l'ensemble de cette année, "compte tenu de la situation locative, des congés reçus et des perspectives de cessions d’actifs" NAMI AEW Europe table sur un dividende prévisionnel annuel de 11,2€.


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