Fructipierre : les difficultés de 2 exercices de transition

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Poursuivant depuis plusieurs années une stratégie d'amélioration et d'adaptation de son patrimoine, Fructipierre avait prévu que 2014 et 2015 seraient difficiles. Mais le succès de la dernière augmentation de capital montre que les associés ont confiance dans l'avenir de la SCPI.

Dès le début de l'année, Nami AEW Europe avait prévenu que les exercices 2014 et 2015 « seront difficiles en terme de revenu » pour Fructipierre. C'est vrai, la SCPI a versé un revenu annuel de 24 € par part contre 25,44 € en 2013, ce qui correspond à un taux de distribution de 4,81% (5,13% en 2013) en retenant un prix moyen acquéreur de 498,89 € (+ 0,62%). Les raisons de ce moindre rendement sont connues et invariablement les mêmes pour de nombreuses SCPI : une pression à la baisse des loyers, une augmentation des mesures d'accompagnement et enfin une concurrence accrue entre les propriétaires. Pourtant, la société de gestion œuvre sans relâche à moderniser son patrimoine afin de coller aux exigences de ses locataires présents et futurs. « Indispensable pour réaliser cet objectif », les 85m€ collectés lors de l'augmentation de capital ont posé les bases de sa cure de jouvence. Ce sont d'abord, l'acquisition de bureaux à Saint Denis (18,6m€) et Lyon (15m€) ou encore des surfaces de commerces (Suresnes pour 13,75m€ et rue Bonaparte à Paris, 5,6m€) « destinées à conforter la diversification du patrimoine sur cette classe d’actifs ». Ce sont aussi des travaux et des  arbitrages dont le plus emblématique concerne la cession de locaux à Suresnes (22,6m€).  L'opération a permis de réaliser une plus value significative de 10,9m€ par rapport au coût d'acquisition de 11,07m€. 

Dans la foulée de ces opérations, le taux d'occupation financier retrouve une tendance favorable (86,85% en décembre contre 85,5% fin 2013). Un niveau sous la barre symbolique des 90%… à première vue… En effet, afin d'être plus explicite sur la décomposition du TOF, Nami AEW Europe  distingue les locaux réellement vacants de ceux qui sont loués sous franchise. Elle constate ainsi que « 4,98% en valeur locative du patrimoine immobilier de Fructipierre sont sous franchise de loyers ». En attendant, pour l'année écoulée, le résultat comptable de Fructipierre a reculé. Et dans le contexte de marché actuel, il devrait encore baisser en 2015. « Compte tenu de la situation locative, des congés reçus et des perspectives de cessions d’actifs » les associés de Fructipierre devaient donc recevoir un revenu de « 22,50€ par part ».


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