Fininpierre a des idées

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En demandant à l'assemblée de relever son autorisation d'emprunt à 5 m€, Fininpierre cherche sans doute à se doter des moyens accrus pour revaloriser son portefeuille. Outre des acquisitions, la SCPI montre aussi par l'étendue de ses travaux qu'elle ne néglige pas ses actifs plus anciens.

Fininpierre (Foncia Pierre Gestion) est parvenue a tenir le cap en 2013 malgré des entreprises locataires toujours en quête d'économies.

Le taux d'occupation financier qui atteint en moyenne 87,72 % (88,43 % en 2012) oblige la société de gestion a faire preuve d'une forte réactivité pour relouer les locaux vacants. Reste que les difficultés locatives n'ont pas empêché Fininpierre de verser un dividende au même niveau que 2012 : 30,33€. Avec un résultat distribuable de 28,09€, ce montant a été rendu possible en puisant 2,23€ dans le report à nouveau. Celui s'élève donc maintenant à 8,42€. « Bien qu'entamé, il reste confortable » souligne le conseil de surveillance. Il représente encore, plus d'un trimestre de distribution.

A noter également, l’encourageant historique de performance de la SCPI. Au cours des 5 dernières années, le dividende a enregistré une hausse  cumulée de 4,72 % après un pic atteint en 2010 (31,2€). Surtout, le prix moyen acquéreur est passé de 455,31€ en 2008 à 520,51€ en 2013 (521,7€ au 20 octobre) soit une hausse de 14,32% sur 6 ans. Cette performance est le fruit d'une politique d'arbitrage et de travaux entamée depuis plusieurs années.

A la tête d'un patrimoine de 72 actifs (37 576m2) à dominante de bureaux (81,97%), Fininpierre a réalisé l'année dernière plusieurs investissements (2,85m€) lui « permettant de maintenir des prévisions de loyers 2014 au niveau de 2013. Il s'agit des bureaux à Lyon (1,47m€) et d'un local commercial parisien (laboratoire) en indivision avec Rocher Pierre 1 et Placement Pierre Select 1 (1,38m€). De plus la SCPI s'est enrichie – toujours en indivision- d'un autre commerce (Paris 12ème) loué sur la base d'un bail ferme courant jusqu'au 30 juin 2024. Le recours à l'emprunt n'a pas été utilisé. Mais, en attendant « les arbitrages programmés à venir » il va être utilisé à hauteur de 2m€ pour financer l'immeuble dans le 12ème. Ce n'est pas tout, Fininpierre a demandé lors de la dernière assemblée à relever son autorisation d'emprunt … à 5m€. Autrement dit, la SCPI a des idées tout en sachant qu'elle avance calmement sur le chemin d'un patrimoine qui se renouvelle et se modernise. Cette « gestion prudente et avisée » a d'ailleurs été saluée par le conseil de surveillance. Pour autant, l'organe de contrôle est bien« conscient des difficultés à venir ».

Parallèlement, au resserrement des frais généraux des clients- locataires, il remarque, « l'inévitable vieillissement des actifs ». A cette fin, des choix stratégiques « aussi bien en internes qu'en externes » devront être faits de manière à poursuivre l'adaptation du patrimoine et réduire la vacance (16 % du portefeuille). D'ores et déjà la SCPI se fixe comme objectif prioritaire l'entretien de ses immeubles. Fin 2013, le poste provisions pour grosses réparations représente 1,16m€ après une dotation de 149,3k€ et une reprise de 216,2 k€. Les travaux de natures ou de montants variés ont concerné une quarantaine d’immeubles dont près de la moitié ont porté sont des actifs vacants. Le but est clair : il convient de « créer les conditions d'occupation permettant une distribution au nouveau des résultats de la SCPI ».

Pour l'heure, le 3ème trimestre confirme une stabilisation du taux d'occupation financier (87,76%). 2 « petits » bureaux vacants (Boulogne, Nantes) ont été cédés pour un total de 955k€. Les 3 premiers dividendes se sont élevés chacun à 7,2€ contre 7,44€ sur les mêmes périodes de 2013.

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