Faut-il se laisser tenter par le crowdfunding immobilier ?

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Le financement à plusieurs de programme immobilier ou d’investissement locatif se développe. Mais il faut rester prudent.

Depuis quelques mois, des plateformes de crowdfunding proposent aux internautes de cofinancer un programme immobilier ou de réaliser un investissement locatif à plusieurs. Leur point commun: permettre au grand public d’accéder aux rendements de l’immobilier pour quelques milliers d’euros. Mais attention, car si les rendements peuvent paraître alléchants, les risques ne sont pas négligeables.

En quoi consiste le financement de programmes?

D’un côté, des investisseurs particuliers cherchent à doper le rendement de leur épargne. De l’autre, des promoteurs immobiliers de taille moyenne sont en quête d’argent pour lancer leur programme. Entre les deux, des plateformes Internet spécialisées les mettent en relation. À la clé, si tout se passe bien pour l’épargnant, 8 à 12 % de rendement annuel (net de frais de la plateforme, avant impôts) pour 500 à 2000 € de mise minimale et sur une durée comprise entre 12 et 36 mois. Un rendement élevé que les plateformes justifient par le fait que les banques exigent un apport de fonds propres de la part du promoteur. Et ces derniers préfèrent faire appel aux particuliers plutôt que de les apporter eux-mêmes, afin de ne pas entraver leur potentiel de développement. Ce type d’investissement n’est, cependant, pas sans risque. Dans la promotion, il n’est pas rare que des artisans sous-traitants fassent faillite, que divers aléas viennent gonfler le budget initialement prévu ou, pire, que des logements ne se vendent pas. Avec pour conséquences d’allonger la durée de l’investissement, d’en réduire la rentabilité ou même de faire perdre son capital à l’épargnant.

Il convient de s’assurer que la plateforme fasse son maximum pour limiter les risques. Les promoteurs doivent être sélectionnés avec soin et l’investissement n’avoir lieu que lorsque le programme est assuré de voir le jour. C’est-à-dire une fois l’analyse de faisabilité réalisée, l’obtention du permis de construire et la vérification qu’il soit «purgé» (c’est-à-dire plus susceptible de recours), le financement bancaire accordé, l’obtention de la garantie financière d’achèvement et la prévente d’au moins 30 % des logements à construire.

De plus, l’investissement (en obligations, le plus souvent) ne doit se faire qu’au travers d’une société anonyme simplifiée (SAS), ce qui a pour effet de limiter le risque de perte des investisseurs au montant de leur mise initiale. À vérifier, enfin, que la plateforme soit réglementairement encadrée et ait obtenu le statut de conseiller en financement participatif (CIP). C’est déjà le cas pour Anaxago Immobilier, Canberra Immo, Lymo, Weeximmo ou Wiseed Immobilier. D’autres (Crowdfunding-immo, Hexagon Equity…) nous ont assuré être sur le point de l’obtenir. Il faudra, en revanche, patienter pour pouvoir juger toutes ces plateformes sur leurs résultats. La plupart étant de création récente, seuls Anaxago, Lymo et Wiseed ont financé des opérations arrivées à terme et versé aux investisseurs le rendement prévu.

Le modèle est radicalement différent. Via des plateformes telles que Dividom ou Homunity, des investisseurs particuliers se réunissent pour acheter, à plusieurs, un bien immobilier. Un moyen de devenir (co)-propriétaire immobilier pour un investissement minimal compris entre 2 000 et 10 000 €, et des rendements prévisionnels (avant impôt) de 4,5 à 7 %, selon les projets. L’acquisition s’effectue par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) codétenue par les différents investisseurs et gérée par la plateforme intermédiaire. Une fois le bien loué, chacun perçoit sa quote-part de loyer, déduction faite des charges et frais locatifs. Quant aux principales décisions (travaux, vente…), elles se prennent lors de l’assemblée générale annuelle de la SCI, à la majorité prévue dans ses statuts.

Pour l’investisseur, les risques sont donc identiques à un achat immobilier en direct: absence de locataires, loyers impayés, dérive des charges de copropriété, travaux imprévus, baisse du prix du bien à la revente… Attention aussi, car les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes, en proportion de leurs apports (ils peuvent perdre davantage que leur investissement de départ). Il est donc indispensable de lire attentivement ses statuts pour savoir ce qui est prévu si l’un des associés ne respecte pas ses engagements, surtout si la SCI recourt à l’emprunt pour financer l’achat (solution proposée par Dividom). À la différence des CIP, surveillés par l’Autorité des marchés financiers, ces plateformes ne sont pas réglementées.

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