Faut-il redouter une bulle immobilière sur la pierre papier ?

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Dans un récent rapport, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) alerte sur une surévaluation du marché de l’immobilier tertiaire et sur un risque de bulle spéculative. Le point sur les dangers pesant sur les SCPI « de rendement ».

Que dit le rapport du Haut Conseil de stabilité financière?

En alertant sur le risque de bulle immobilière, le rapport du HCSF a fait l’effet d’un coup de tonnerre dans le monde des SCPI, jusque-là abonné à une météo clémente avec, ces dernières années, des rendements quasi stables et une collecte en augmentation régulière. Pour étayer son analyse, le HCSF recense plusieurs éléments. Le premier porte sur la hausse exponentielle des montants investis en immobilier d’entreprise. Depuis 2014, ils ont franchi la barre des 20 milliards d’euros et continuent de progresser: 28 Md€ investis en 2014 et 29 Md€ en 2015. L’envolée des prix est le deuxième facteur d’inquiétude. Ils sont repartis à la hausse en 2009 et dépassent maintenant leur point haut de 2007. Cette inflation sur les prix s’est accompagnée d’une baisse des loyers, ce qui a conduit à une érosion des rendements locatifs. Le rapport estime que l’immobilier d’entreprise hexagonal est surévalué de 15 à 20 % en moyenne, avec un pic à 30 % pour les bureaux situés dans le quartier central des affaires (QCA) parisien. Il conclut en mettant en garde contre un risque d’emballement du marché et de bulle spéculative. Si cette analyse se révélait exacte la valeur des SCPI de rendement pourrait lourdement chuter.

Interrogés sur l’analyse du HCSF, les acteurs de l’immobilier tertiaire et les gestionnaires de SCPI pointent du doigt certaines incohérences et lacunes du rapport. Ils soulignent, par exemple, que le Haut Conseil insiste beaucoup sur les actifs «prime», c’est-à-dire de grande qualité. S’ils constatent effectivement une baisse des rendements, ils précisent que la rémunération de l’immobilier, comprise entre 3 et 5 % sur les bureaux, reste beaucoup plus attractive que celle des autres placements financiers (mi-septembre, le rendement de l’OAT 10 ans était de 0,28 %). Ce qui, d’ailleurs, explique l’engouement croissant pour l’immobilier d’entreprise. Autre facteur rassurant, un écart de prix important subsiste entre les «bons» et les «mauvais» actifs. Alors que, dans un contexte de bulle spéculative, on assiste généralement à une convergence des valeurs, quelle que soit la qualité des biens immobiliers. Enfin, la production d’immeubles «en blanc» (sans avoir trouvé d’utilisateur) est, aujourd’hui, quasi inexistante.

La situation actuelle semble donc très éloignée de celle qui a précédé le «krach immobilier du siècle», en 1991. À la fin des années 1980, des programmes de bureaux de grande ampleur, construits «en blanc» et intégralement financés à crédits, étaient commercialisés à des tarifs très élevés. En août 1990, la guerre du Golfe sonne le glas de cette euphorie. Les promoteurs n’arrivent plus à vendre et font faillite ; contraignant les banques à porter des actifs invendables. Plusieurs établissements bancaires - le Crédit lyonnais, notamment - ont frôlé la faillite à cette époque.

Si le spectre de la crise de 1991 semble loin, les SCPI sont néanmoins confrontés à une concurrence accrue et à une érosion des rendements. Conscients qu’une collecte importante sur une courte durée pourrait les contraindre à investir - peut-être trop rapidement - sur un marché très concurrentiel, les gestionnaires s’organisent. Certains, à l’instar de Sofidy, limitent, pour chaque investisseur, le montant de souscription. D’autres arrêtent la collecte pendant quelque temps ; une solution drastique adoptée notamment par Paref Gestion. Par ailleurs, les sociétés de gestion vont souvent chercher la rentabilité à l’étranger. C’est notamment, le cas de Corum Asset Management avec Corum Convictions, de Paref Gestion avec Novapierre Allemagne ou encore de Ciloger avec Actipierre Europe. Ces mesures de prudence semblent porter leurs fruits: suivant les dernières estimations de MeilleureSCPI.com, les SCPI investies dans les bureaux et les commerces affichaient un rendement de 4,70 % au 1er semestre 2016.

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