Faut-il opter pour une société civile immobilière ?

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La SCI est une structure bien aimée des Français. Elle protège le conjoint survivant et permet de transmettre son patrimoine à moindres frais. Mais elle a un coût.

La création d'une société civile immobilière (SCI) constitue une solution efficace pour gérer à plusieurs un bien immobilier et, à terme, organiser sa transmission. Ce mode de détention spécifique (article 1845 et suivants du code civil) est aussi une bonne parade pour protéger le conjoint survivant. Concrètement, c'est la société, personne morale, qui achète le ou les logements grâce à l'argent apporté par les associés et l'emprunt éventuel. La SCI devient alors l'unique propriétaire du logement. Quant aux associés (époux, concubins, enfants, frères, s½urs, amis, etc.), ils se partagent les parts sociales à hauteur de leurs apports respectifs. En cas de séparation ou de départ d'un associé de la SCI? La cession des parts s'effectue auprès du ou des associés voulant conserver le logement. C'est, par exemple, une bonne solution pour conserver des biens immobiliers dans le giron d'une famille de génération en génération. En cas de décès de l'un des associés, la SCI n'est pas remise en cause. Les parts du défunt reviennent à ses héritiers. Cette formule est notamment utile en cas de décès dans un couple vivant en concubinage. Grâce à une SCI, les parts de la personne disparue peuvent être rachetées par le concubin aux héritiers. Pour verrouiller davantage le dispositif, il est parfois opportun de prévoir des démembrements croisés de propriété : chacun des concubins possède 50 % des parts en nue-propriété et 50 % en usufruit. En cas de disparition de l'un, l'autre conserve 50 % des parts en pleine propriété et l'usufruit sur les autres, leur nue-propriété étant transmise aux héritiers. Le survivant peut ainsi con server l'usage du logement.

Autre atout de la SCI: transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût. Le bien donné n'est pas le logement, mais les parts sociales de la société, plus faciles à partager. La valeur prise en compte n'est pas la valeur vénale du bien, mais un montant inférieur à celui-ci car le passif de la société est déduit de l'actif.

Mieux vaut créer la SCI avant l'achat du bien. Le respect de cette chronologie évitera de payer des frais supplémentaires en cas de transfert de titres de propriété. Ensuite, elle permettra de disposer de suffisamment de temps pour rédiger les statuts, nommer un gérant, procéder à l'immatriculation de la société au registre du commerce et publier l'acte dans un journal d'annonces légales. Les conseils d'un juriste sont précieux pour cerner les besoins et les attentes des futurs associés (couple marié ou non, membres d'une famille, amis, etc.).

Une SCI peut durer 99 ans

Une clause d'agrément des nouveaux associés peut également être incluse dans les statuts. C'est une façon de filtrer les nouveaux entrants. Pour un couple non marié, cette disposition spéciale peut prévoir que les héritiers ou les légataires de l'associé défunt ne pourront devenir eux-mêmes associés qu'avec l'accord du concubin survivant. D'une durée de vie pouvant aller jusqu'à 99 ans et stipulée dans les statuts, la SCI ne doit pas devenir un piège pour ses associés. Une maison de famille détenue en SCI peut, après plusieurs dizaines d'années, créer des dissensions. Surtout quand cohabitent plusieurs générations d'héritiers. Les plus jeunes ayant besoin de liquidités et ayant peu d'appétence pour la propriété immobilière et les « anciens » étant les garants de la mémoire de la famille et de la conservation du bien. L'acte de naissance d'une SCI s'effectue par un acte authentique réalisé chez un notaire. Cette précaution est nécessaire pour éviter les contestations ou les remises en cause juridiques et fiscales prévues par l'article 1832-1 du code civil. La création d'une SCI coûte en moyenne aux « associés » (détenteurs de parts de la SCI) entre 1000 et 2500 euros selon la complexité des statuts et le détail des clauses. Attention, l'achat via une SCI limite les possibilités d'emprunt. Pour mémoire, il est impossible de bénéficier d'un prêt à taux zéro, d'un prêt épargne logement et même de déduire les intérêts d'emprunt.

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