Faut-il investir dans une résidence seniors?

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(lerevenu.com) - Proche de 4%, la rentabilité est attrayante mais il ne s'agit pas d'un placement dans la pierre classique. Le Revenu vous donne les clés pour réaliser une bonne affaire.

Selon l'Insee, le pourcentage des plus de 60 ans va augmenter jusqu'en 2035, pour atteindre 31% de la population. Le besoin de logements médicalisés et de logements rassurants et vivables pour nos parents et grands-parents devient de plus en plus pressant. Pour combler ce manque, des résidences très ciblées ? résidences seniors ou établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) ? fleurissent sur tout le territoire depuis quelques années. Ces logements sont proposés comme des placements «à revenus élevés et fiscalité paradisiaque». Qu'en est-il exactement ? Nos conseils pour réaliser un bon investissement dans la pierre.

Que ce soit dans un Ehpad ou dans une résidence seniors, vous achetez un logement meublé dont la gestion est confiée à un exploitant. Les résidences seniors sont destinées à un public de personnes valides qui occupent des appartements, du studio au trois pièces, en partie meublés.

Des logements pour des besoins différents

Selon leur standing, les résidences sont dotées d'équipements collectifs plus ou moins sophistiqués: restaurant, salle de télévision, jardin, salle de gymnastique, bibliothèque, piscine, etc. Ils proposent, à la carte, des animations et des services gratuits ou payants : coiffeur, conciergerie, cours de gymnastique?

Les Ehpad sont des établissements médicalisés qui doivent avoir reçu l'agrément du conseil général et de la Direction des affaires sanitaires et sociales (Ddass) pour pouvoir sortir de terre et être exploités. Leur nombre est donc surveillé, ce qui n'est pas le cas des résidences seniors. En investissant dans un Ehpad, vous achetez une chambre avec un lit médicalisé et du mobilier classique (commode, canapé, table?) et une salle d'eau avec du mobilier approprié, occupée par une personne qui n'est plus autonome et a besoin d'un suivi médical. La résidence est donc dotée d'équipements spécialisés, comme une salle de restauration, des salles de soins, de consultation, d'examen et, bien sûr, du personnel qualifié. «Dans un Ehpad, il y a autant de mètres carrés de parties communes que de parties privatives, explique Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. La structure immobilière de ces établissements se rapproche de certaines cliniques.»

La réussite de votre placement dans l'un ou l'autre dépend de la qualité du programme, du savoir-faire du gestionnaire qui exploite la résidence et vous verse les loyers et du contrat de bail. Ne vous laissez pas aveugler par l'avantage fiscal lié à ces investissements immobiliers (lire l'encadré p. 30). Vous achetez avant tout un bien immobilier qui doit répondre aux impératifs d'une demande locative particulière. Choisissez un programme dans une ville où la concurrence n'existe pas ou peu. Plus elle sera sévère, plus les locataires seront difficiles à convaincre.

L'exploitant se charge de la gestion

Préférez les villes avec une vie sociale et des infrastructures de qualité. Les résidences seniors doivent être situées à proximité des commerces, des services sociaux et culturels, des transports, des centres de soins. Pour les résidences médicalisées, choisissez les établissements calmes mais pas isolés, situés près des transports et des axes de circulation. La taille des Ehpad est importante. « Un minimum de chambres et d'occupants est nécessaire pour atteindre un équilibre financier. Il faut investir dans des résidences d'au moins 75 à 80 lits, conseille Corinne Coccetta, responsable du service immobilier chez Equance. Cela permet de mutualiser les charges et les frais. » Si le programme vous plaît, soyez très attentif aux qualités de l'exploitant afin d'éviter les déconvenues des propriétaires de résidences de tourisme. C'est l'un des points clés de ce placement, car c'est avec lui que vous signez le contrat de bail.

«L'exploitant est le locataire. L'investisseur ne supporte jamais le vide locatif et il est déchargé de tous soucis», affirme Jean-Philippe Carboni, directeur commercial d'Aegide Domitys. L'exploitant se charge de la location, de la bonne gestion et de l''entretien de la résidence. «Il assure une rentabilité sur ses fonds propres, af-firme Charles Meunier, gestionnaire de patrimoine près de Lyon. Il faut donc qu'il ait des réserves suffisantes.» Sélectionnez de préférence les interlocuteurs qui ont déjà une expérience reconnue dans le secteur et suffisamment d'ancienneté.

Dernier point important : le contrat de vente et le contrat de bail. Prenez le temps de les lire attentivement et de vérifier la répartition des charges entre vous et l'exploitant. Si vous êtes copropriétaire des parties communes, ce sera à vous de supporter les coûts d'entretien et de remplacement. L'exploitant, lui, peut être propriétaire des locaux d'exploitation et devra en assurer financièrement l'entretien. C'est dans le contrat de bail que la répartition des charges sera précisée. Ce contrat d'une durée de neuf ans (en principe) est rédigé librement, c'est pourquoi il faut l'étudier attentivement. Par exemple, plusieurs exploitants déclarent prendre tout à leur charge sauf la taxe fon-cière. Vérifiez tout de même qui va payer le remplacement du lit médicalisé par exemple. Dans la plupart des contrats, l'exploitant financera les travaux courants et les réparations entre deux locataires. En contrepartie, il peut mentionner dans le bail les articles 605 et 606 du Code civil, ce qui signifie que les gros travaux de réfection de toiture ou de chaudière, par exemple, seront à votre charge.

Dans les Ehpad, «les propriétaires ne sont jamais à l'abri de modifications de la réglementation sur les normes de chauffage ou de climatisation par exemple», explique Hervé de la Tour d'Artaise, gérant d'Audit patrimonial et planification financière (A2PF). De cette répartition des frais et charges dépend la rentabilité réelle de ce placement. Les rendements varient aujourd'hui entre 3,8 et 4,6 %. Ils dépendent du taux d'occupation et de la bonne gestion de l'établissement. Les Ehpad et les résidences seniors fonctionnent selon le même principe que les résidences de tourisme. Si l'exploitant a des difficultés, il peut vous «imposer» une réduction du loyer quand la vacance est trop longue par exemple.

Pour apprécier la rentabilité, fiez-vous aux loyers demandés aux locataires. Ils doivent être en adéquation avec la qualité des bâtiments, des équipements et des services et avec les revenus de la clientèle ciblée.

Les loyers doivent être indexés

Attention aux modes de revalorisation des loyers. Optez pour des indices de référence connus (IRL par exemple) ou fixés dans le contrat (x% par an), de préférence à des indices composites déterminés par l'exploitant.

Enfin, pensez d'ores et déjà à la revente. Elle n'est pas toujours aisée et les plus-values sont modérées. Pour les Ehpad notamment, la valeur du bien est étroitement liée aux loyers, « Ce sont des biens vendus assez cher, explique Hervé de la Tour d'Artaise, et il n'y a pas de références véritables de prix de vente. » Mais le marché s'organise et plusieurs vendeurs de programmes dans le neuf créent des plateformes de biens d'occasion. Des biens qu'ils sélectionnent pour leurs qualités.

Enquête réalisée par Myriam Simon


De nombreux avantages fiscaux

En investissant dans ces appartements meublés, vous devenez fiscalement un loueur en meublé professionnel ou non-professionnel. Tout dépend du montant des recettes que vous en tirez. Si ce montant est inférieur à 23.000 euros et représente moins de 50% de vos revenus globaux, vous êtes fiscalement un ?loueur en meublé non-professionnel? (LMNP). Dans le cas contraire, vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel.

Vous pourrez aussi bénéficier du dispositif fiscal dit Censi Bouvard. Ce régime, reconduit jusqu'au 31 décembre 2016, permet aux acquéreurs de profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 11% du prix d'achat dans la limite de 300.000 euros. Vous économisez ainsi 33.000 euros répartis sur neuf ans, soit 3.666 euros par an, à condition de louer votre appartement pendant ces neuf ans. Si vous le vendez avant ce terme, vous devrez restituer l'avantage perçu.

Le Censi Bouvard entre dans l'enveloppe des 10.000 euros de niches fiscales.

Les revenus perçus grâce à votre activité de loueur en meublé relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'imposition se fera, selon votre situation, soit au micro-BIC, soit au régime réel. Vous avez la possibilité d'amortir le bien ainsi que le mobilier et de déduire des recettes les intérêts d'emprunt. Les immeubles loués en meublé sont amortissables sur une durée fixe de vingt à trente ans (cinq à dix ans pour le mobilier).

Le montant de l'amortissement ne peut pas excéder le montant des loyers, mais peut être reporté sans limitation de durée sur les exercices suivants.

En signant un bail avec l'exploitant de la résidence, le propriétaire récupère le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes (généralement dans les trois à six mois qui suivent la mise en exploitation). Le logement doit être exploité pendant vingt ans.

En cas de revente, la TVA à 19,6% devra être remboursée au prorata des années restant à courir jusqu'au terme.

Une contrainte rarement mise en avant par les commerciaux, mais qui n'est pas non plus rédhibitoire. L'immobilier est un placement de très long terme.

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  • soleil88 il y a 7 mois

    qq a t il des infos fiables concernant le domitys la palombine a st raphael ?

  • fquiroga le lundi 28 oct 2013 à 13:48

    L'arnaque aux "petits vieux" est en marche...

  • d.jousse le mardi 15 oct 2013 à 14:54

    La France offre une fiscalité aléatoire. Les normes de sécurités évoluent. Les résidences devront être médicalisées (10% en plus à la construction. Plus après) donc à vérifier. Le système de retraite est au plus mal, qui paiera dans l'avenir. Ajoutez à cela, un gérant est nul, la résidence se vide, il n'y a plus de recettes. Intéressant à l'achat, possibilité de récupérer la TVA, dur à la revente. etc.....

  • gerome17 le mardi 15 oct 2013 à 14:35

    vous pouvez trouvez des informations sur www.informations-lmnp.com

  • ETIHAD le mardi 15 oct 2013 à 13:39

    Faut-il investir dans une résidence seniors..?.. Vous auriez pu présentez la question autrement = Faut-il investir dans une résidence seniors ailleurs qu'en FRANCE..?.. OUI, Pourquoi pas ?

  • muck12 le lundi 14 oct 2013 à 17:59

    a fuir charges très élevés

  • sdklg75 le lundi 14 oct 2013 à 16:37

    Non, il ne faut plus investir dans quoi que ce soit!Avec une prise de risque évidente ( choix du placement, confiance au gestionnaire sur le long terme) + taxes connues et taxes à venir + conjoncture aléatoire sur le long terme, on y perd ses plumes.