Faut-il investir dans les résidences-services?

information fournie par Le Figaro •26/02/2018 à 18:00

L'immobilier géré n'est pas un long fleuve tranquille en termes d'investissement (Crédits : Adobe Stock )

Remboursement de la TVA, amortissement du logement et des meubles, réduction d'impôt… Malgré ces avantages fiscaux, l'immobilier géré n'est pas toujours synonyme de bonne affaire. Le point sur un placement à manier avec des pincettes !

Quels ont été les principaux déboires des investissements en résidences gérées?

Zéro souci de gestion, aucune charge (ou presque), des loyers garantis: les résidences-services ont longtemps été présentées comme LE produit miracle pour s'assurer un complément de revenus au moment de la retraite. D'autant que les investisseurs bénéficiaient de plusieurs avantages annexes: récupération de la TVA sur le prix, amortissement du logement et des meubles et accès à des réductions d'impôt sur le revenu via les dispositifs Perissol, Demessine, Robien ou Censi-Bouvard, suivant le ministre du Logement en place à l'époque. Mais, pour beaucoup, le miracle n'a pas eu lieu. Dans le meilleur des cas, les loyers garantis ont été rapidement revus à la baisse et, dans le pire, les locaux sont restés en déshérence à la suite de l'abandon du chantier ou à la faillite de l'exploitant. Des déboires qui étaient prévisibles.

En effet, les logements ont été, pour la plupart, commercialisés à des prix trop élevés: de 50 à 100 % au-dessus du marché local. Pour masquer ces tarifs gonflés et continuer d'afficher des rendements garantis proches de 5 %, les vendeurs ont surévalué les loyers. Cette politique a été tenable tant que l'exploitant a pu piocher dans les «fonds de concours» versés par le promoteur ; ces sommes destinées à aider au démarrage de la résidence ont souvent servi à financer les premières années de loyers. Ensuite, rattrapé par la réalité du marché, l'exploitant cessait de verser les loyers ou réclamait une baisse importante.

Les dispositifs fiscaux ont-ils une part de responsabilité?

Tout le laisse à penser, tant le jeu semblait structurellement vicié. On trouvait, d'un côté, des investisseurs éblouis par la carotte fiscale et, de l'autre, des opérateurs décidés à tirer profit de cet engouement coûte que coûte! La preuve, par exemple, avec le dispositif Demessine, en vigueur entre 1999 et 2010, qui a été à l'origine de catastrophes retentissantes, la première ayant été la faillite de l'opérateur Transmontagne à la fin des années 2010. L'objectif du Demessine était pourtant louable: dynamiser les zones rurales et développer le tourisme vert en accordant une réduction d'impôt aux particuliers investissant dans une résidence de tourisme. Mais le foncier étant très bon marché dans ces secteurs, les promoteurs ont bâti sans discernement, soutenus par des édiles locaux guère préoccupés de la viabilité économique
de ces opérations. Résultat, ces petits marchés ont été vite saturés et un grand nombre de résidences - pas toujours édifiées dans les règles de l'art - sont, aujourd'hui, à l'abandon.

Le dernier dispositif en date, le Censi-Bouvard, prendra fin le 31 décembre. Il ouvre droit à une réduction d'impôt de 11 % de la somme investie, dans la limite de 300 000 euros, répartie sur neuf ans. Sous la pression des consommateurs, les résidences de tourisme n'y sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2017. Seuls les investissements dans des résidences étudiantes, seniors ou pour personnes âgées dépendantes ouvrent toujours droit à cet avantage.

Le marché s'est-il assaini?

L'inégibilité des résidences de tourisme au Censi-Bouvard a contribué à assainir le marché. Mais, attention, tous les secteurs d'activité ne se valent pas. Il apparaît qu'aujourd'hui les résidences destinées aux seniors et aux étudiants sont celles qui offrent le plus d'intérêts, et elles répondent à des besoins qui sont importants et vont le rester.

La situation est, en revanche, différente pour les établissements d'hébergement des personnes âgées dépendantes (Ehpad). Normes de plus en plus strictes, impossibilité de reconvertir la résidence en immeuble d'habitation, prix trop élevés: les griefs à leur encontre sont nombreux. D'autant que la valeur d'un Ehpad ne dépend pas de son emplacement mais du nombre de lits. S'il est inférieur à 80 (les anciens Ehpad ont souvent une cinquantaine de lits), l'établissement risque de ne pas être rentable et l'exploitant partira en ouvrir un autre, un peu plus loin! D'aucuns, d'ailleurs, n'hésitent pas à qualifier les Ehpad, de «véritable bombe à retardement». Vous voilà prévenu…