Faut-il investir dans l'immobilier ancien ?

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Acquérir un bien immobilier ancien à rénover constitue, pour les professionnels, une vraie bonne piste. Quels en sont les atouts ? Quelle stratégie adopter ? Le point avec Le Particulier .
1. Quelle fiscalité s'applique à l'investissement dans l'ancien?

Si vous percevez moins de 15.000¤ de loyers dans l'année, vous êtes placé de plein droit dans le régime dit du «microfoncier». Vous bénéficiez alors d'un abattement de 30%, mais vous ne pouvez déduire aucun frais. C'est pourquoi, si vous engagez des frais de rénovation importants, vous avez souvent intérêt à opter pour le régime d'imposition «réel». Vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers le coût de la rénovation. Si vos loyers ne suffisent pas à éponger ces dépenses, elles pourront être déduites de votre revenu global. Si un déficit subsiste encore, il sera reportable sur les loyers des dix prochaines années. L'intérêt de se créer ainsi un déficit foncier est loin d'être négligeable, puisque cela permet de neutraliser d'autres revenus locatifs fortement fiscalisés. Ils sont, en effet, imposés au taux marginal d'imposition (TMI) du bailleur majoré des prélèvements sociaux (15,5%, aujourd'hui). Soit une ponction sur les loyers de 45,5% avec un TMI de 30% et de 56,5% avec un TMI de 41%.

2. Où trouver des logements avec travaux?

La tâche n'est pas forcément aisée, car le marché de l'ancien est désormais très convoité par les investisseurs. Pour dénicher la perle rare, il vous faudra parfois sortir du réseau classique des agences immobilières et prospecter du côté des notaires - il est fréquent que les héritiers demandent au notaire chargé de la succession de vendre les immeubles qui en font partie - ou encore des ventes aux enchères. Le site encheres-publiques.com recense, par régions, l'ensemble des ventes immobilières volontaires (notaires) ou forcées (palais de justice). Attention, la relative rareté des biens ne doit pas vous faire acheter n'importe quoi à n'importe quel prix.

3. Combien coûte la rénovation d'un logement?

Rénover un logement coûte aux alentours de 1000 ¤/m². Cette moyenne est susceptible de varier en fonction de la taille du bien (rapportée au mètre carré, la remise en état d'un studio est plus coûteuse que celle d'un grand appartement) et de sa localisation (le coût de la main-d'½uvre est plus élevé à Paris qu'en province). Certains travaux doivent être entrepris en priorité. Par exemple, les locataires sont très attentifs à l'aspect des pièces humides.

Donner une nouvelle jeunesse à une petite salle de bains nécessite un budget oscillant de 3000 à 5000¤. Côté cuisine, comptez de 1500 à 2000 ¤ pour y installer des placards robustes mais «tendance».

Depuis qu'elle figure dans les petites annonces, la performance énergétique est, elle aussi, particulièrement surveillée. Mieux vaut donc, si le chauffage est électrique, remplacer les antiques «grille-pain» par des radiateurs à hauts rendements (de 150 à 200¤). De même, changer de vieilles fenêtres pour des doubles vitrages (de 500 à 1000 ¤, pose comprise, suivant le modèle) améliorera le confort de l'occupant, fera baisser ses charges, et contribuera assurément à le fidéliser!

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  • mittix le samedi 2 fév 2013 à 06:57

    En réponse a SaasFee : Rien ! Moi je revends. Termine pour moi l'immobilier locatf. TMI CSG taxes sur les plus values assurances loyers impayés obligatoires ....... Marre !

  • SaasFee le mardi 29 jan 2013 à 22:52

    C'est super rentable d'acheter. Ça permet de payer moi s d'impôts. Dépêches vous d'en acheter, pas de négociation possible car il n'y en aura pas pour tout le monde. Bêêêêêêêêêêêê. Au fait, a part les impôts en moins, ça permet de gagner quoi en investissant dans l'immobilier ?

  • p.cuquel le lundi 21 jan 2013 à 08:53

    c'est fou cet article (de qui ? du Figaro ?): combien de temps pour recupérer (en plus du prix d'achat forcement encore cher) 1000€ du m², avec des loyer encadrés ???

  • SaasFee le dimanche 20 jan 2013 à 23:35

    Quand les moutons cesseront de faire bêêêêêêêê sans réfléchir a la vue d'un petit picotin d'avoine (la carotte fiscale), les prix de l'immobilier vont connaître de sacrées turbulences.

  • SaasFee le dimanche 20 jan 2013 à 23:29

    Article extraordinaire ! La réponse a la question posée est totalement a côté de la plaque. Le point primordial est la rentabilité brut de l'investissement (l'article en parle pas). La rentabilité net (après fiscalité) est secondaire.

  • CAMIF le dimanche 20 jan 2013 à 18:09

    bien au contraire, il faut vendre, tant qu'il est encore temps.

  • heimdal le dimanche 20 jan 2013 à 17:24

    C'est clair .L'immo locatif est devenu un piège à gogos ,plombé par des lois toujours plus défavorables envers le propriétaire .Le taux de CSG a explosé en 3 ans ,les syndics sont de gros arnaqueurs .Le locataire paie quand il a envie et il est quasi-impossible de l'expulser pour retards de paiements répétés .

  • frk987 le dimanche 20 jan 2013 à 17:21

    Pour être loueur faut avoir une mentalité bien spéciale, la recherche du gain : certainement pas, la recherche des emm..: ça c'est sûr, la fausse idée de posséder du solide : sûrement. Ceci dit heureusement qu'il y a suffisamment de fous pour louer !!!Achetez de l'or c'est bien moins plein d'embrouilles et tout autant sûr.

  • imozen le dimanche 20 jan 2013 à 12:50

    investir dans l'ancien, c'est moins pire qu'investir dans le neuf. mais face au pack "taxes+charges+ lois protégeant les mauvais payeurs et squatters+duflot", non merci

  • supersum le dimanche 20 jan 2013 à 09:38

    Perso je liquide d'ici 3 ans mai à chacun de voir, au cours de ces 25 années je me rends compte que l'état s'engraisse, que les collectivités s'engraisse, que les artisans en profitent, que les locataires en profitent et que le propriétaire s'en sort de moins en moins bien, et durant les 5 dernières années avec les plus values sucrées c'est catastrophique, obligé de les passer en RP pour les vendre